Вы выбрали участок, Вас полностью устраивает все его характеристики: местонахождение, площадь, цена, вид использования и вы готовы его купить.
Два варианта развития событий.
1. Аренда. Вы покупаете ЗУ, находящийся в аренде у муниципалитета. Заключается договор переуступки прав, который в ходе совершения сделки нужно обязательно зарегистрировать в регистрационной палате.
Здесь ходим напомнить, что первоначальный договор аренды также ОБЯЗАТЕЛЬНО должен быть зарегистрирован в регистрационной палате. От всех остальных вариантов нужно отказаться (ОБЯЗАТЕЛЬНО) , какими бы они ни были привлекательными.
Порядок действий при данном виде покупки ЗУ:
- вы должны заключить договор переуступки прав в трех экземплярах (см. Приложение №3 «Договор переуступки прав»);
- вы должны подписать в трех экземплярах акты приема-передачи денежных средств (см. Приложение №4 «Акт передачи денежных средств»);
- при заключении данного договора Вы должны забрать у первого арендатора все правоустанавливающие документы: договор аренды (оригинал), постановление органа местного самоуправления о выделении ЗУ в аренду (оригинал), технические условия, если они есть;
- подать Заявление в регистрационную палату на регистрацию договора переуступки (подаются сразу же после передачи денег с участием всех заинтересованных лиц). При подаче документов на регистрацию паспорта участников сделки проверяются при их личном присутствии.
Важно!
Здесь нужно ОБЯЗАТЕЛЬНО учесть, что если вы женаты (замужем) или продавец женат (замужем), обязательно требуется нотариально заверенное согласие супруга на продажу или покупку ЗУ.
Привет из нашей практики: при регистрации одного из договоров, регистратор не потребовал предъявить нотариально заверенное согласие супруга продавца участка (умышленно или не умышленно - мы не знаем) на продажу земли. Результат: судебное разбирательство по заявлению супруга признать сделку недействительной, т.к. он согласия на продажу не давал. Нам, конечно, удалось в дальнейшем урегулировать всю ситуацию и убедить его отказаться от иска, но нервов, 10 времени и средств нами было потрачено в этом направлении немало.
При подаче документов платится государственная пошлина, которая на данный момент (2012 г.) составляет 1 тыс. рублей. Обычно ее оплачивает покупатель (то есть вы).
После успешной сдачи документов в РП, через месяц (сейчас РП уже начинает уменьшать сроки регистрации) получаете зарегистрированный договор переуступки прав.
Поздравляем, но это еще не все! После получения зарегистрированных документов, нужно обязательно в заявительном порядке довести о заключенной сделке муниципальный орган, который готовил постановление о выделении ЗУ и с которым был заключен первоначальный договор аренды. Нужно написать заявление на имя руководителя и приложить к нему следующие копии документов:
- договор аренды;
- договор переуступки,
- копия свидетельства нового арендатора,
- копия паспорта (главная страница и страница с пропиской).
Важно!
Не забывайте уточнить у продавца ЗУ, погашена ли задолженность по арендной плате по договору на момент заключения договора переуступки.
Для исключения факта мошенничества и махинаций в области подделки документов, советуем перед проведением сделки проверить факт заключения договора аренды в муниципальном органе. Каким путем это сделать - подсказать не сможем. Или поинтересуйтесь у знакомых, которые работают в данной структуре (но, в рамках закона 152-Ф3 они не имеют право о разглашении персональных данных), или попробуйте официально обратиться с заявлением на имя руководства муниципалитета с формулировкой «прошу Вас подтвердить факт заключения договора аренды следующего ЗУ (номер участка) с таким- то лицом (ФИО)». Во втором случае отсутствует нарушение закона о защите персональных данных и вам дадут ответ - да или нет.
2. Собственность. По собственности процедура такая же, только в РП вы регистрируете не договор переуступки, а договор купли-продажи земельного участка, на руки получая свидетельство о праве собственности 11 государственного образца. Не забывайте про согласие супруга (супруги).