Продолжая тему возмещения стоимости коммунальных услуг, рассмотрим сложившуюся практику возмещения стоимости каждой из коммунальных услуг.
Электроэнергия
В подавляющем большинстве случаев объем электроэнергии определяется на основании приборов учета, но бывают случаи, когда объем потребляемой электроэнергии может определяться расчетным путем, чаще всего пропорционально площади арендованного помещения к GBA или GLA.
Определение объема потребленной электроэнергии расчетным путем имеет ряд нюансов, которые, если их не учесть, могут неприятно удивить одного арендатора и порадовать другого или арендодателя:
- объем потребляемой электроэнергии зависит от энергоэффективности и исправности электрооборудования других арендаторов и арендодателя. Самый очевидный пример, хотя и все менее актуальный, разница в электрической мощности потребляемой лампами накаливания, простыми (люминесцентными) лампами и светодиодными, которая может отличаться в десятки раз. Неисправное или не получившее должное техническое обслуживание оборудование (например, вентиляционная установка) хотя и будет продолжать работать, но будет увеличивать потребление электричества, также как и технологическое оборудование, смонтированное с нарушениями, например, устройство в ресторане или кафе варочной панели или пекарни вблизи от холодильного оборудовани;
- объем потребляемой электроэнергии также сильно зависит от вида коммерческой деятельности, осуществляемой разными арендаторами одного здания. Очевидно, что супермаркет, в котором много энергоемкого холодильного оборудования, или ресторан, в котором помимо холодильников также есть кухонное технологическое оборудование, будут потреблять больший объем электроэнергии, чем магазин одежды, в котором основными потребителями электроэнергии будут только освещение и контрольно-кассовая техника, но когда общий объем будет поделён пропорционально между таким арендаторами, последний заплатит больше, чем если бы платил по счетчику.
В некоторых случаях на арендатора может быть возложена обязанность компенсировать стоимость электроэнергии, потребленной вывесками на фасаде или, например, вентиляционным оборудованием. В каждом таком случае порядок определения объема электроэнергии желательно оговаривать отдельно.
Теплоснабжение
Объем потребленной конкретным арендатором тепловой энергии в большинстве случаев определяется пропорционально площади арендованного помещения к GBA или GLA здания, в зависимости от условий договора.
Формально такой порядок определения объема потребленной арендатором в помещении тепловой энергии не верен, так как нормативное определение объема потребленного тепла отсылает нас не к площади, а к объему обогреваемого помещения, но в связи со сложностью расчета арендодателем объема каждого арендованного в здании помещения и с молчаливого согласия арендаторов разницей в объемах обогреваемых помещений повсеместно пренебрегают.
Определение объема тепловой энергии посредством приборов учета не получило большого распространения ввиду дороговизны такого рода приборов учета, особенно в случаях, когда одно помещение может отапливаться двумя и более способами (водяное отопление, фанкойлы, воздушное (через вентиляцию)), когда стоимость датчиков и непосредственно прибора учета вместе с монтажом может составлять несколько сотен тысяч рублей. В таких условиях для арендаторов небольших помещений установка подобных приборов учета экономически не целесообразна, а для больших помещений обычно применяется при значительных сроках аренды.
Также, как и в случае с электроэнергией, на общий объем и стоимость тепловой энергии для всего здания и, соответственно, для арендатора, когда она определяется расчетным путем, влияет общая энергоэффективность здания в целом и других арендаторов в частности, в том числе наличие закрытого теплового контура и актуальных для большинства регионов России тепловых шлюзов и тамбуров.
Водоснабжение и водоотведение
Определением объема потребленной воды посредством приборов учета сейчас никого не удивить, так как дешевы и сами счетчики, и работы по их монтажу и обслуживанию, да и большинство из нас привыкло к этому дома.
Объем водоотведения по умолчанию и в соответствии с применимыми нормативно-правовыми актами признается равным водопотреблению, с чем также никто никогда не спорит.
Спор возникает только тогда, когда счетчиков водоснабжения или еще нет, или они вышли из строя. Безусловно и в данном случае объем потребления воды может определяться расчетным путем. Учитывая высокую нагрузку на торговые помещения, в отличии от бытовых потребителей или потребителей в офисах, а также учитывая, что в большинстве случаев ответственность за сохранность и работоспособность счетчиков водоснабжения лежит на арендаторах, арендодатели, пытаясь стимулировать арендаторов к скорейшему ремонту или замене счетчиков, рассчитывают объем водоснабжения по номинальной пропускной способности водопровода, учитывая сечение труб и номинальное (проектное) давление, то есть так, как если бы кран был всегда полностью открыт.
Стоимость коммунальных услуг, потребленных в местах общего пользования
Некоторые договоры аренды могут предусматривать возмещение арендатором стоимости коммунальных услуг не только потребленных им в арендуемом помещении, но и возмещение доли арендатора в расходах арендодателя на обеспечение коммунальными услугами мест общего пользования, таких как холлы, вестибюли, торговые галереи, фуд-корты, зоны разгрузки и парковки, технические и технологические помещения, а также административные помещения арендодателя.
Я не берусь оценить справедливость взимания подобных платежей, однако не могу не отметить, что подобные условия договоров аренды вряд ли будут стимулировать арендодателя к повышению эффективности расхода ресурсов, оплачиваемых арендаторами.
Взимание доли арендатора в расходах арендатора по обеспечению коммунальными услугами мест общего пользования может быть как явным, когда такой платеж прямо предусмотрен условиями договора, рассчитывается арендодателем и выделяется в счетах отдельно, так и завуалированным, когда при оплате арендатором коммунальных услуг, объем которых определяется расчетным путем, доля арендатора определяется пропорционально площади арендованного помещения к общей площади здания (GBA), а не к арендопригодной площади задания (GLA).