Дело связано с предоставлением права аренды на земельный участок под строительство здания. Практика будет полезна тем, кто периодически занимается возведением строений, а затем выкупа земельных участков из аренды, и вообще тем, у кого давненько заключен договор аренды земли под строительство и вот-вот закончится срок действия.
Действующие лица: ИП (истец) и Комитет по управлению имуществом (ответчиком).
Сразу оговорюсь, что в данном кейсе для нас не имеет значения статус предпринимателя, а также тип постройки - санаторий, но подробнее об этом далее.
Фабула: ИП в 2007 году заключил с Администрацией г. Кисловодска в лице Комитета по управлению имуществом договор аренды земельного участка под строительство санатория.
В течение 10 лет все шло гладко, ИП построил 16% здания и зарегистрировал право собственности. Стороны неоднократно продлевали срок договора доп.соглашениями.
До окончания срока действия договора, в 2018 году ИП обратился в комитет с заявлением о продлении срока аренды для завершения строительства, но комитет отказал со ссылкой на то, что без торгов не получится.
Дело в том, что в соответствии с пп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса договор аренды перезаключается однократно в случае, если на участке есть недостроенное здание и требуется завершить строительство.
Суд первой инстанции удовлетворил требование ИП, признал отказ комитета незаконным.
Однако Комитет обжаловал решение, и в итоге апелляция встала на его сторону, отменив решение, а кассация поддержала апелляцию, в связи с тем, что договор продлевали неоднократно соответствующими соглашениями и он утратил право на пролонгацию без проведения торгов.
Но Верховный суд поставил точку в вопросе, детально разобравшись в ситуации и посчитал судебные акты апелляции и кассации незаконными, а решение суда 1-ой инстанции верным, руководствуясь следующим.
Дело в том, что до 01.03.2015 года право аренды для строительства продлевалось на каждые 3 года без проведения торгов. На этот случай в переходном законе 137-ФЗ о внесении изменений в кодекс в п. 21 ст. 3 указано, что:
- если участок был предоставлен в аренду под строительство до 01.03.2015 года
или
- право собственности на постройку зарегистрировано на таком участке до 01.03.2015 года,
такой арендатор имеет право повторно продлить договор на 3 года без торгов и однократно.
Обратите внимание, если у вас возникла аналогичная ситуация, можно смело обжаловать решение комитета, а также если срок аренды у вашего участка под строительство заканчивается и после 01.03.2015 года не продлевали аренду, очень важно иметь под рукой такой судебный акт (Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 16 апреля 2020 г. № 308-ЭС19-25765 по делу № А63-18660/2018).
Потому что каждый понимает, на торгах ситуация может выйти из под контроля, стоимость может повыситься, а лояльные комитету субъекты и то могут выкупить землю, зная перспективу и стоимость завершения строительства.
Спасибо, что дочитали до конца. Если материал был Вам полезен, поддержите меня лайком, а если хотите и дальше знакомиться с полезными идеями, разборами и новостями в юридической сфере, подписывайтесь на канал. Будет полезно и интересно!
При возникновении вопросов юридического характера обращайтесь по почте defending.people@yandex.ru. С уважением, Кирилл Сергеев, практикующий юрист.
Советую почитать мои статьи:
Как я взыскал 550 000 рублей с продавца: случай из практики
Должникам могут предоставить рассрочку по исполнительному листу без обращения в суд
Пособия на детей в размере 5000 рублей и 10000 тысяч рублей: 3 причины, по которым откажут в выплате