Как создать доходный объект, имея минимум личных средств
Искренне убеждена, что самые изящные и выгодные проекты рождаются "когда жареный клюнет". Меня клюнул, когда я неудачно купила долю в квартире (полгода не могла в нее попасть), это стало толчком к изучению темы недвижимости.
Первое: намерение
Мы с дочерью-школьницей бросили комнату в Йошкар-Оле и рванули в Санкт-Петербург, буквально на пустое место. Я успела поработать продавцом в зоомаркете, поучить русскому языку алжирских моряков, а потом волей случая оказалась личной помощницей онлайн-тренера (она обучала алгоритму работы с доходной недвижимостью). Тогда приняла решение создать свой доходный объект, раз уж так близко подобралась к эксперту в этом деле.
Второе: подготовка и поиск
Роберт Кийосаки пишет, что инвестор зарабатывает в момент покупки объекта. То есть, мы ищем такую квартиру, которая:
а) стОит ниже рынка
б) находится вблизи транспортных узлов
в) мы точно знаем, кто наши арендаторы (рядом крупный российский медицинский центр, или выставочный комплекс, или предприятие, или множество высших учебных заведений, достопримечательности)
г) хозяева готовы продать объект с завышением стоимости (это важно, если у вас совсем нет личных средств, даже на первый взнос).
Я готовилась к ипотеке: устроилась официально на работу к тренеру, САМА заплатила все налоги (в том числе, страховые взносы) за полугодие, обратилась к ипотечному брокеру, чтобы она "причесала" меня перед банком.
Итого: мне одобрили 3 500 000 рублей под 10,75% годовых на 25 лет.
Закон Парето сработал и у меня: я отсмотрела около 1000 объявлений, по 100 прозвонила собственников и агентов, посмотрела около 15 квартир, а выбрала одну, которая подходила для деления на 3 студии.
Это была двухкомнатная квартира в двухэтажном немецком коттедже 1948 года (не такой уж и старый для Питера) в 10 минутах пешком от метро. Рядом колледж и два института, чуть дальше крупное предприятие. Мне очень повезло: дочь пожилого хозяина квартиры покупала дом для своей семьи, очень срочно хотела продать квартиру и забрать туда отца. Я посмотрела объект, нашла, к чему придраться и на чем скостить стоимость. Квартира стояла в рекламе за 3 850 000 рублей, я сообщила, что я готова купить за 3 500 000, а еще мне нужно завышение. На следующий день мне предложили купить эту квартиру за 3 600 000 рублей. Итак, мне нужно где-то взять еще 100 тысяч.
...А денег-то у меня и не накоплено.
Третье: где деньги?
Кредитка! Заказала карту у известного онлайн-банка, ее мне привезли вечером перед сделкой. Таким образом, без личных денег я смогла купить квартиру. Сразу предостерегу всех, кто захочет повторить: деньги с кредитки на первый взнос - это опасно. Считайте по пессимистичному сценарию, когда вы сможете заселить первых людей, составляйте лист ожидания из желающих снять квартиру.
Регистрация договора прошла. Я владелица квартиры, которая выглядит очень плохо. Денег на ремонт нет, поэтому сдаю рабочим дешево. Бригада прожила у меня около месяца и выехала. Я приняла решение и дальше дербанить кредитку. Один узбек из той бригады согласился сделать супербюджетный ремонт, чтобы закрыть самые страшные места в квартире. На большой ремонт с разделением квартиры на 3 студии попросту не было средств.
Мою двушку снял молодой человек на длительный срок, чтобы сделать в ней хостел. Стоимость аренды - мой ипотечный платеж, плюс коммунальные услуги, плюс оплата минимального платежа по кредитке. Двухъярусные кровати, стиралка, посуда - его.
Таким образом, первый цикл завершился, объект в ноль выходит. Я вложила время и знания, а банковские деньги выплачивали за меня чужие люди.
Четвертое: большой ремонт - другой доход
Через полгода хостел съехал, один сезон я отработала сама, сдавала двушку посуточно. Поняла, что меня совсем не устраивает доход. Решила брать еще один кредит на ремонт и разделить-таки квартиру на студии с собственными санузлами. Он был сделан в рекордные полтора месяца (и то на недельку раньше можно было закончить, если бы не меняла бригады и были бы знакомые проверенные спецы). Были сделаны профессиональные фото (это важно!), студии заведены на крупных сайтах бронирования.
Сезон 2019 года был закрыт с хорошими финансовыми показателями: доход вырос в три раза. За лето удалось закрыть половину потребительского кредита на ремонт.
Пятое: карантин
Несезон 2019-2020 года студии сдавались на месяц-два, квартира себя окупала. И тут наступило всемирное сидение дома, а у меня как раз выезды. Я приняла решение снизить личные расходы: переехала с дочерью из арендованной квартиры в собственную. И знаете что? Заселила одного студента, который заканчивает учебу в колледже, двух командированных, и моя квартира даже с учетом моего в ней проживания все равно окупает ипотеку и коммуналку.
Шестое: важные моменты
1. не бойтесь начинать
2. обязательно снимайте розовые очки перед тем как просчитать, выгодно ли купить именно эту квартиру
3. поговорите с соседями, узнайте о том, что не упомянули хозяева (я в таком разговоре узнала, что в течение года будут менять коммуникации в доме, значит, я потеряю деньги, это был еще один аргумент в пользу снижения стоимости квартиры)
4. подумайте о дополнительных способах заработать на квартире. Например, в Питере очень хорошее подспорье - постоянная прописка сроком на 1 год (не временная по месту пребывания, а то к вам будут похаживать представители УФМС)
5. не меряйте арендаторов по себе. Им не нужны супер-ремонты и фильдеперсовая плитка. Функциональность, чистота и удобная мебель - вот главное, на что стоит обратить внимание.
6. если у вас есть время, потренируйтесь "на кошках" - протестируйте районы на предмет "снимаемости" (разместите объявление на разных сайтах, для начала можете использовать фото своей квартиры). Район, по которому много звонков, определен? Снимите квартиру на длительный срок и посдавайте ее посуточно.
- Давайте подведем итог. Проект получился? Да. Ошибки совершены? Конечно! Стратегия рабочая? Более чем. Страшно начать следующий цикл? Ничуть.
Приятно будет почитать ваши комментарии. И, конечно, жду одобрения - жмите палец вверх
