Периодически встречаются покупатели,которые настаивают на нотариальной форме договора, воспринимая нотариуса как панацею от судебных исков и вероятности расторжения договора. Так ли это?
Увы, это не совсем так. Нотариус проверяет недвижимость и ее владельца в открытых источниках (это вы можете сделать сами, что и где проверить читайте здесь), но этого, к сожалению, недостаточно.
Нотариус не может, например, дать экспертное заключение о дееспособности и психическом состоянии человека на момент проведения сделки. Для этого справок из психоневрологического или наркологического диспансера недостаточно, нужно заключение специалиста (врача), приглашенного на сделку для освидетельствования (это лучше сделать при малейшем подозрении на неадекватность участника сделки).
История из судебной практики.
Мужчина сильно запил после смерти матери. Нашлись «добрые люди», которые помогли ему вступить в наследство, а вскоре и продать квартиру. В результате он оказался в комнате в коммуналке. Оба договора купли-продажи, и квартиры, и комнаты были удостоверены нотариусом.
Когда об этом узнала его тетя, она обратилась в суд. Несмотря на то, что мужчина не состоял на учете в наркологическом диспансере, благодаря усилиям адвоката, свидетельским показаниям соседей, участкового, было установлено, что к моменту продажи квартиры мужчина беспрерывно пил более 8 месяцев. Его постоянно видели в состоянии сильного алкогольного опьянения, соседи часто вызывали полицию из-за дебошей и т.д. Суд посчитал, что он мог не понимать суть договора. Сделка была признана недействительной.
И необязательно, чтобы это было психическое расстройство или алкогольная зависимость участника сделки. Приведу еще один случай.
Молодая женщина, недавно перенесшая операцию по пересадке сердца, продавала квартиру. Она не скрывала факт перенесенной операции, и покупатели, чтобы подстраховаться, настояли на нотариальной форме договора. Неизвестно, что с подвигло эту женщину обратиться в суд для расторжения сделки. Она предоставила в суде справки и экспертные заключения, что принимала сильно действующие препараты, которые могли повлиять на ее решения, и она могла не понимать суть сделки, также этому могло поспособствовать ее психологическое состояние, как следствие перенесенной тяжелой операции. Сделка была признана недействительной.
Нотариус - не врач, утверждение нотариуса о психическом и психологическом состоянии человека - это только личное мнение нотариуса, такова позиция судов. Не всегда суды выносят решения в пользу продавца, но какое будет решение по конкретному делу – непредсказуемо.
Нотариальная форма договора не является в суде подтверждением того, что вы являетесь добросовестной стороной сделки, добросовестным приобретателем для получения компенсации в случае расторжения договора. Для этого нужны документальные подтверждения проведенной вами проверки квартиры и ее собственника (где, что проверить читайте здесь).
Договор в простой письменной форме имеет такую же юридическую силу, как и договор, заверенный нотариусом. Так может не стоит идти к нотариусу, если по закону не требуется обязательное нотариальное удостоверение (в каких случаях обязательно читайте здесь)? Может лучше тщательно проверить квартиру и продавца, а при необходимости вызвать на сделку эксперта для освидетельствования?
Надеюсь, у вас или ваших знакомых не было подобных случаев, а если были напишите, пожалуйста, об этом в комментариях. Что вы думаете о позиции судов в отношении нотариально удостоверенных договоров? И, конечно, буду рада вашим комментариям, насколько интересна и полезна была статья.
Напоследок короткий анекдот в тему: «Молодой адвокат начал свою речь в суде: — То, что мой подзащитный решился обратиться именно ко мне, бесспорно, доказывает его невменяемость....»
Здоровья вам, мои дорогие читатели, и хорошего настроения! Жду ваши отклики и рассказы.
Понравилась статья? Ставьте лайки и подписывайтесь на канал, чтобы не пропустить самое важное и интересное.