По членским взносам и электроэнергию. Как быть? Законно ли это требование?
Такой вопрос получил на свою почту: ds@juristt.ru
Отвечаю
Требование Председателя не правомерно. СНТ не имеет законного основания, чтобы требовать с нового собственника земельного участка погашения долгов предыдущего, в том числе по коммунальным платежам или членским взносам. И уж тем более не имеет права чинить препятствия новому собственнику в использовании коммунальной инфраструктуры и общего имущества СНТ (что очень часто имеет место на практике).
По действующему законодательству при смене права собственности на недвижимость автоматический перевод долгов по коммунальным платежам не происходит. В законе есть совсем небольшой перечень исключений из данного правила (например, взносы на капитальный ремонт), но эта ситуация однозначно к ним не относится.
Должником по-прежнему является предыдущий владелец участка, а СНТ не лишено права обратиться на него в суд для взыскания задолженности. Новый собственник не несет за это ответственность (если только сам не выразил в письменной форме свое согласие отвечать за выплату долга предыдущего собственника).
Правовое обоснование
В соответствии со ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В силу ч. 1 ст. 391 ГК РФ перевод долга с должника на другое лицо может быть произведен по соглашению между первоначальным должником и новым должником.
В силу п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение, и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.
В силу п. 1 ст. 540 ГК РФ в случае, когда абонентом по договору энергоснабжения выступает гражданин, использующий энергию для бытового потребления, договор считается заключенным с момента первого фактического подключения абонента в установленном порядке к присоединенной сети.
Если иное не предусмотрено соглашением сторон, такой договор считается заключенным на неопределенный срок и может быть изменен или расторгнут по основаниям, предусмотренным ст. 546 настоящего Кодекса.
Поскольку действующее законодательство предусматривает исчерпывающий перечень оснований возникновения подобных обязательств и в нем отсутствует такое основание как "переход права собственности на земельный участок", а также установлен общий запрет на автоматический перевод долга на новое лицо при смене собственника, можно сделать вывод, что переход долга предыдущего владельца участка юридически не мог состояться.
Пример из судебной практики по похожему делу
Решение Ленинского районного суда Тульской области от 02 ноября 2017 Дело № 2-1730/2017
В данном деле суд рассмотрел похожий спор и встал на сторону нового собственника.
Подписывайтесь на мой блог и жмите "палец вверх", если Вам понравилась эта статья. Для подписчиков - бесплатная юридическая консультация и изучение документов по делу.
С уважением, практикующий юрист - Дмитрий Соколовский.