Добрый день друзья, сегодня хочется затронуть вопрос, который волнует людей, который планируют покупать недвижимость. Что будет с рынком недвижимости в 2020 году? Очень много противоречивых мнений по этому поводу, и я решил разобраться в этом вопросе. Я буду рассматривать на примере рынок недвижимости в Санкт Петербурге и разделю его на 2 сегмента: эконом и дорогой недвижимости, потому что они работают по разным правилам.
Давайте начнем с основ: цена на любой товар или услугу формируется на стыке спроса и предложения. То есть по этой логике, если спрос на недвижимость падает, то девелоперы начинают снижать цену и искать возможность привлечь своего покупателя.
1) Сегмент эконом и комфорт недвижимости. Здесь как правило застройщики воюют за цену и всяческими способами снижают себестоимость строительства квадратного метра.
- Пытаются выгоднее приобрести землю под строительство;
- Снижают себестоимость строительства (собственное производство, большой объем закупок, отточенная до мелочей технология строительства.)
- Снижают стоимость работ по подрядчикам.
Иначе говоря идет постоянная война за цену квадратного метра.
В Санкт-Петербурге средняя стоимость квадратного метра для покупателя составляет 90 - 115 тыс. руб. за 1 кв. м. Согласно исследованию союза инженеров-сметчиков России на 2019 год в Санкт Петербурге застройщику возведение 1 кв. м обходится в 70-90 тыс. руб. И маржинальность строительного бизнеса в эконом сегменте в среднем составляет 15-25%
Согласно этим данным в условиях кризиса и жесткой конкуренции в эконом сегменте в скором времени рынок будет монополизироваться и глобализироваться. Останутся крупные строительные монополисты, такие как ЛСР, Эталон-ЛенСпецСму, SetlCity, ПИК, ЦДС. И рынок будет дальше поглощать более крупные игроки за счет объема строительства, а маленькие будут потихоньку уходить с поля, распродавая свои остатки. Это обусловлено еще и тем, что застройщики перешли на продажу квартир через эскроу счета. Простым языком, если раньше девелоперы могли использовать деньги дольщиков на строительные работы сразу, то сейчас они получат их только после сдачи дома. А на что строить? Правильно либо на свои, либо на заемные под проценты? Поэтому стоимость квадратного метра растет. И маленьким застройщикам становится невозможно конкурировать с гигантами в этом сегменте.
Ну мы все таки говорим про стоимость квадратного метра для покупателя и что с ней будет в 2020 году? Мне кажется она не изменится, и будет немного расти с ростом инфляции, порядка 10% в год.
Потому что:
- Спрос стал ниже, так как доходы населения упали ( Но государство за счет снижения ставки рефинансирования и государственных ипотечных программ для населения под 6,5% будут выравнивать спрос) Кстати также в 30 годы 20 века правительство Штатов выводило страну из Великой депрессии - дешевые кредиты для населения реанимировали крупные отрасти, в том числе строительную.
- Себестоимость строительства не такая маленькая как кажется и демпинговать, то есть снижать стоимость могут лишь те застройщики, кому досталась земля для строительства по наследству или он строит наружные стены дома из гипсокартона или что еще хуже не планирует достраивать дом. А крупным строительным корпорациям надо содержать огромный штат работников, возводить новые проекты и привлекать новых клиентов.
- Ну и новая схема приобретения недвижимости: эскроу счета сделают свое дело. Из-за них также стоимость квадратного метра подорожает.
2) Сегмент дорогой недвижимости.
Здесь все интереснее, мой прогноз, что также рынок будет на той же отметке, корректируясь инфляцией. Но здесь война не на понижение цен и себестоимости. Вернее это тоже но не в приоритете. Здесь идет война по улучшению продукта( философия, улучшение планировочных решений, архитектурный облик дома, локация, камерность) ТО есть умная война за покупателя. И здесь могут выигрывать не обязательно большие, а те кто сможет предложить рынку что-то новое, свежее, качественное. В последнее время ряд интересных застройщиков начало менять строительный рынок в элитном сегменте. Сюда могу отнести: RBI, AAG, Legenda, Еврострой.
Если Вам понравились эти квартиры или Вы подбираете квартиру в Петербурге, обращайтесь ко мне я с удовольствием подберу Вам квартиру в лучшем для Вас районе и доме.
Познакомиться со мной и задать интересующие вопросы Вы можете на моей страничке в Инстаграмм или по телефону 8(921)976-97-56
