Прежде чем обменять свои сбережения на заветную связку ключей, нужно выяснить множество важных нюансов и условий сделки. Документы, проекты, кадастры, сметы — запросто можно растеряться в потоке информации и упустить нечто важное. А хочется ведь предусмотреть все до мелочей. Конечно, компания, дорожащая своей репутацией, и не подумает воспользоваться тем, что покупатель «не в теме». Хороший менеджер грамотно и подробно проконсультирует вас. И все же, чем лучше мы подготовимся к разговору, тем конструктивней он пройдет. Так какие вопросы задавать, чтобы получить исчерпывающие ответы?
1. А ЧЬЯ ЭТО ЗЕМЛЯ? ПОКАЖИТЕ ДОКУМЕНТЫ
Речь о том участке, на котором ведется строительство. Застройщик может быть как владельцем этой территории, так и арендатором. Первый вариант, конечно, лучше. Но и если участок арендованный — ничего страшного. Главное, чтобы срок аренды истекал не раньше ввода дома в эксплуатацию.
Права застройщика на земельный участок должны быть закреплены документально. В бумагах должно быть прописано назначение земель. Формулировка может быть примерно такой: «разрешенное использование: для многоквартирной застройки или строительства многоквартирного жилого дома». Если земля выделена под индивидуальную застройку или сельскохозяйственные работы — возводить на ней жилой дом нельзя.
Еще один документ, который девелопер должен вам предъявить — действующее разрешение на строительство. Если его нет, то Госстройнадзор просто не примет дом.
Проектная документация. Не путать с декларацией. Последняя — это заявление о намерениях и планах застройщика. А проектная документация — это конкретные графики и чертежи.
Попросите застройщика показать договор с газовиками и энергетиками. Уточните заранее, какие коммуникации будут подведены, есть ли для этого техническая возможность и достигнуты ли (и задокументированы ли!) соответствующие договоренности. Если здесь все в порядке — выдыхайте – в квартире будут вода, свет и тепло. Живем!
Дополнительно можете заказать выписку из ЕГРН в любом многофункциональном центре. Так вы убедитесь, что участок, где возводят вашу будущую крепость, ничем не обременен и не является спорным.
2. ИЗ ЧЕГО СТРОИМ? МОНОЛИТ, ПАНЕЛЬ, КИРПИЧ?
Популярный еще с советских времен панельный дом — это история менее затратная и относительно комфортная. Здания по этой технологии собирают из готовых элементов словно конструктор — стены и перекрытия на стройплощадку привозят с конвейера. Производство почти на сто процентов автоматизировано, что сводит к минимуму риск ошибки или брака в связи с человеческим фактором. Срок службы такого дома — минимум 50 лет.
Мороз стройке не помеха, по технологии можно работать практически в любую погоду.
А вот поменять здесь планировку будет практически невозможно, слишком много несущих стен. По звуко- и теплоизоляции панельные дома проигрывают. Обо всём, что происходит в соседских квартирах — будь то громкие споры, репетиция народного танца, метание гирь или ремонт — вы непременно узнаете, вернее, услышите. Даже если этого не хотите.
Бетонные стены быстро остывают, так что зимой в доме прохладно. Летом же, напротив, в квартирах наступает жара.
Множество межпанельных швов требуют тщательной герметизации, и если тут образуются щели, то в жилое пространство может попасть влага, а звуко- и теплоизоляция станут еще хуже.
Дома из кирпича надежны, но на строительство уходит вдвое больше времени, чем на возведение панельного. Еще год займет оценка просадки, после которой можно приниматься за отделку. Кирпич используется в основном в малоэтажном строительстве или при создании элитных домов. Квартира здесь будет стоить дороже. Но и преимущества у материала весьма ощутимые.
Только вдумайтесь: срок службы керамического кирпича — 150 лет! Кроме того, кирпич не горит, не гниет и не оказывает вредного воздействия на окружающую среду.
Еще один плюс — хорошая шумо- и теплоизоляция. Летом не придется мучиться от жары, а зимой — кутаться от холода.
Но самое современное и подходящее решение для новостройки — монолит. Технология давно завоевала доверие и у строителей, и у покупателей. Возведение и усадка происходят довольно быстро. Нет ограничений по количеству этажей и архитектурному проекту.
Основная нагрузка ложится на железобетонный каркас дома, а внутри любую стену можно снести и распланировать расположение комнат так, как захочется. Делать ремонт здесь проще — стены получаются ровными даже при черновой отделке.
Минимум строительных швов гарантируют высокую прочность дома.
Монолитные дома вообще довольно «выносливы». Благодаря водонепроницаемости бетона таким постройкам не страшны потопы. И кстати, в случае (самом крайнем, разумеется) аварии с водопроводом соседи снизу не пострадают — монолитный пол не позволит воде просочиться. И да, здания выдержат даже восьмибалльное землетрясение.
Срок службы монолитного дома — 150 лет. И это без капитального ремонта!
3. С ДОМОМ РАЗОБРАЛИСЬ. А КАК НАСЧЕТ ПОДЪЕЗДА — СКОЛЬКО КВАРТИР НА ЭТАЖЕ? ГДЕ РАСПОЛОЖЕНЫ ЛИФТ И МУСОРОПРОВОД?
Это тоже стоит обговорить на берегу. Близость одной из комнат к шахте лифта или мусоропроводу может создать неудобства — будет шумно. В этом случае лучше, чтобы граничащая стена была несущей. Количество квартир на этаже должно быть соизмеримо количеству лифтов, чтобы в часы-пик вам не приходилось стоять в очереди.
4. ЗАХОДИМ В КВАРТИРУ. БУДЕТ ЛИ ОТДЕЛКА?
Здесь опять-таки есть несколько вариантов. Отделки может вообще не быть. Это значит, что при переезде вы получаете не выровненные стены, бетонный пол, остекление, заведенные провода и электросчетчик.
Предчистовая отделка (иначе ее называют white box) предполагает, что на полу имеется цементная стяжка, стены и потолки выровнены, есть выключатели и розетки, подоконники и откосы.
И, наконец, финишная отделка. Квартира полностью готова к тому, чтобы в ней жить, вам останется только завезти мебель
5. ЦЕНА ВОПРОСА?
Квартира, купленная на стадии строительства, дешевле готовой. Однако слишком низкая цена (заманчиво ниже рыночной) жилья должна насторожить — вы же помните об этом, правда?
Кроме того, выясните, будут ли дополнительные расходы во время сделки и во время эксплуатации — регистрация документов, оплата консьержа. Стоимость может измениться в зависимости от фактического метража квартиры, который в итоге может немного отличаться от заявленного в проекте. Если разница больше или меньше пятидесяти квадратных сантиметров — стоимость пересчитают в ту или иную сторону.
Обязательно обсудите способы оплаты: полная предоплата, рассрочка, ипотека. Помните, что банки, сотрудничающие с девелопером, могут предлагать выгодные условия ипотечного кредитования. Всегда уточняйте — сколько всего денег вы отдадите в итоге, выбрав тот или иной вариант.
6. ГДЕ РАСПИСАТЬСЯ?
Не спешите. Оставить автограф в бумагах о покупке квартиры еще успеете. Прежде уточните у застройщика, а какой тип договора будем подписывать?
Самый надежный тип — договор долевого участия, он регулируется N 214-ФЗ. Такие договоры обязательно регистрируются в Росреестре, после чего застройщик получает деньги от клиента. С лета 2019-го года все платежи проходят через специальный эскроу-счет, открытый в банке. На этот счет и поступают деньги покупателя и хранятся до регистрации права собственности на готовую квартиру. Если у застройщика возникнут проблемы и он не сможет выполнить свои обязательства, то деньги с эскроу-счета будут возвращены клиенту.
Важно, чтобы все, о чем вы договорились с застройщиком, было детально и точно отражено в тексте договора. Площадь квартиры, отделка, этаж, балкон, железная дверь или наличие в квартире сантехники. В договоре должны быть прописаны сроки — когда будет сдан дом и когда состоится передача ключей от квартиры, а также ответственность застройщика за задержку.
Убедитесь, что подписывать договор со стороны застройщика будет именно тот человек, который уполномочен это делать, согласно уставу компании.
7. А ШКОЛА РЯДОМ ЕСТЬ? А СВЕЧНОЙ ЗАВОДИК?
Покупая квартиру, вы не просто платите за квадратные метры, но и приобретаете вид за окном, звуки, которые будут доноситься с улицы, а также возможность быстро добраться до магазина или ближайшей станции метро, отвезти ребенка в школу. Инфраструктура — важный фактор при выборе квартиры и во многом определяющий комфорт проживания. Какой бы уютной ни была ваша квартира, вы не будете проводить здесь двадцать четыре часа в сутки (карантин не вечный, мы в это верим!). Если девелопер строит не просто дом, а жилой комплекс, то стоит выяснить, когда будут сданы и все остальные корпуса. Уточните, есть ли поблизости парки или скверы, где вы сможете прогуляться и просто подышать свежим воздухом.
Наконец, немаловажный вопрос для автолюбителей — как организована парковка и сколько машиномест можно купить.