Здравствуйте, друзья! Вы хотите купить квартиру, но глаза разбегаются от количества строящихся объектов? Все застройщики себя хвалят, но как проверить — что правда, а что выдумка? Сегодня коснёмся темы критериев, по которым можно более-менее объективно оценить работу девелопера. Конечно, вряд ли список инструментов оценки исчерпывающий, поэтому если есть что добавить, то добро пожаловать в комментарии. Итак, на что нужно обращать внимание, если ты решился на покупку квартиры? Вот некоторые метрики:
1) Количество проектов, которое девелопер завершил
Тут понятно, что чем больше — тем лучше. Это говорит и об опыте, и о надёжности. Только надо помнить, что у этого правила есть исключения, поэтому присоедините к этой метрике те, что описаны ниже. Ну, и конечно, это не означает, что если девелопер построил два-три дома, то он ненадёжен. В конце концов все когда-то начинали. За актуальной информацией можно обратиться на сайт Единого ресурса застройщиков.
2) Рейтинг застройщика на сайте ЕРЗ РФ
На сайте Единого ресурса застройщиков девелоперов оценивают по объёму текущего строительства, по объёму ввода жилья и по соблюдению декларируемого срока сдачи жилья. Последний критерий имеет шкалу от 1 до 5. Пятёрка — наивысшая оценка сайта, и она значит, что девелопер сдаёт объекты вовремя или раньше срока. Застройщику с единицей, особенно во время кризиса доверять нужно с большой осторожностью.
3) Соответствие даты окончания строительства, указанной в декларации, реальному положению дел
Застройщик может написать в декларацию любую дату. Маркетинг подхватывает эту идею, равно как и отделы продаж. Но что если в результате внешних или внутренних обстоятельств девелопер задерживает срок сдачи? Этот вопрос должен задать себе каждый покупатель. Чтобы убедиться, что всё идёт в соответствии с графиком работ, посмотрите, соответствует ли дата в декларации реальному строительству. Если до сдачи дома осталось 2 месяца, а строители до сих пор не установили плиту перекрытия на последний этаж, то шанс, что они успеют вовремя очень невелик.
4) Изменение даты сдачи дома в декларации
Пункт связан с предыдущим. Если нет возможности приехать на стройку самостоятельно, то посмотрите на свежую декларацию. Изменения, которые в неё вносятся, публикуются отдельным файлом. Листайте документ в самый низ и смотрите параграф «О примерном графике реализации проекта строительства». Изменения вносятся в декларацию не сразу. Скорее всего девелопер знает, что задержит объект ещё за 1-2 месяца до внесения изменений. А если срок изменили один раз, то кто гарантирует, что не изменят два раза и более? Тем более до конца года проблемные объекты не будут вносить в реестр долгостроев.
5) Скорость строительства дома
На этот критерий особенно обращайте внимание после коронакризиса. Если рабочих с каждой неделей всё меньше, скорость строительства всё ниже, то это повод задуматься — а не остановится ли стройка? И в связи с этим следующий пункт.
6) Работа с эскроу-счетами
Дело в том, что застройщик, который строит объект с использованием эскроу-счетов, получает от банка проектное финансирование на строительство дома. Если дом находится под таким финансово-юридическим протекторатом, то проблемы вряд ли будут. Надёжные девелоперы перешли на работу с эскроу-счетами ещё в 2019 году. Если кто-то ещё не знает как они работают, то их смысл в том, что покупатель может не переживать за свои средства, так как они хранятся в банке до ввода жилья в эксплуатацию. Банк гарантирует будущему жильцу, что строительство дома будет завершено, и покупатель получит квартиру. В противном случае, банк возвращает покупателю деньги. В общем, узнайте — перешёл ли девелопер на работу с такими счетами и строит ли он конкретно этот объект с использованием эскроу.
7) Отзывы на Яндекс и Google картах
Отзывы на картах тоже являются критерием. Правда с ними надо проявлять осторожность. Конкуренты могут намеренно демпинговать оценку девелопера и писать негативные отзывы. Поэтому всё, что читаете нужно для себя отмечать, а потом проверять лично. С этой точки зрения отзывы играют роль гипотез, которые нужно проверять экспериментально и лично.
8) Информация о застройщике в Google alerts
Вводите сочетание [Название компании] and [позитивная или негативная лексика] и просматривайте страницы в сети, где встречаются искомые сочетания. Можно наткнуться на обсуждения в социальных сетях, на форумах и так далее. Здесь всё, что было описано в п.7 также применимо.
9) Наличие фидбэка от девелопера
Обратите внимание — есть ли фидбэк от девелопера на профильных ресурсах — на форумах, в отзывах на Яндекс и Google, в социальных сетях. Иными словами посмотрите как застройщик работает с коммьюнити. Если застройщик закрывается, то это нехороший знак. Во-первых, это ограничение доступа к достоверной информации, а во-вторых — ограничение для тех, кто пытается выразить возмущение. Выбирайте девелоперов, которые не боятся отвечать даже на неудобные вопросы.
Покупка квартиры — серьёзное вложение денег. Думайте медленно, решайте быстро. А ещё можете посмотреть, какие мы строим объекты!