Вчера был подведен промежуточный итог эпического противостояния между торговыми сетями и владельцами торговых центров. Битва шла за возможность или невозможность для арендатора отказаться от договора аренды в связи с пандемией без штрафов, платы за отказ и/или возмещения убытков арендодателя. Государственной Думой был принят во втором чтении – самом важном с точки зрения возможности внесения поправок – соответствующий законопроект. Интересующиеся подробностями могут изучить документ по ссылке https://sozd.duma.gov.ru/bill/953580-7. О самом же главном коротко и ясно в нашем материале на канале "ФИШКИ НЕДВИЖКИ".
В статью 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» вносится пункт 4, который устанавливает, что если арендатор является субъектом малого или среднего предпринимательства и относится к наиболее пострадавшим отраслям, то он вправе потребовать у арендодателя уменьшения арендной платы на срок до одного года.
Если соглашение с арендодателем не достигнуто, то арендатор в течение 14 дней с момента обращения к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы может не позднее 1 октября 2020 года отказаться от договора аренды. При этом убытки и штрафы, связанные с исключительно с досрочным расторжением аренды, с арендатора не взимаются. Но ему не возвращается в этом случае обеспечительный платеж.
Что эти изменения означают для бизнеса? Если законопроект будет принят в таком виде, то, появляются следующие возможности в правоотношениях с арендодателями:
1. Требовать отсрочку арендной платы за период до 1 октября. Платежи переносятся на 2021 и 2022 годы (по 50% от суммы отсроченного ежемесячного платежа). Эта льгота предоставлена всем арендаторам, не только субъектам малого и среднего предпринимательства, если они работают в отраслях, признанных пострадавшими Правительством РФ.
2. Если объект аренды невозможно использовать из-за ограничений, можно потребовать уменьшить величину арендной платы за 2020 год. При отказе - обратиться в суд. Величину арендной платы установит суд. Эту возможность имеют вообще все арендаторы: неважно, к какой категории они относятся и в какой сфере работают.
3. Новая поправка предусматривает, что если арендодатель не снизит плату, арендатор может просто отказаться от договора до 1 октября 2020 года. Обязанность вносить плату за отказ от договора, платить штрафы или погашать убытки арендодателя отсутствует. Но обеспечительной платёж остается у арендодателя. Кстати, он может быть весьма значительным – до шестимесячной арендной платы! Тут важно помнить, что это касается только арендаторов, относящиеся к малым и средним предприятиям, и чей ОКВЭД соответствует списку пострадавших отраслей.
Крупнейшие торговые сети, особенно в части продовольственной розницы, в преддверии карантина и во время него очень неплохо зарабатывавшие на ажиотажном спросе, хотели получить и снижение арендной платы. Сети, естественно, никуда с хороших площадей съезжать не собирались. Но законодательно установленная возможность отказаться от аренды без санкций – это же мощный рычаг давления на владельцев торговых площадей в переговорах по ставке аренды. В итоге пока собственники недвижимости переигрывают арендаторов. Думаю, не последнюю роль здесь сыграла поддержка могучего банковского лобби во главе с Германом Грефом, как основного кредитора и залогодержателя большей части коммерческой недвижимости в стране. Удешевления объектов залога банки не хотят категорически, а сложностей с обслуживанием кредитов, выданных на строительство торговых центров - тем более.
Так что бонус в виде возможности уйти без штрафа предоставлен только субъектам малого и среднего предпринимательства. Правда, многим из них это уже как мёртвому припарки.