Никто не вечен, и рано или поздно непременно приходит время, когда начинаешь задумываться, кому передать самое дорогое имущество - квартиру. Да так, чтобы ни себе, ни персоне не насолить сверх меры, прежде всего с налоговой точки зрения.
Рассмотрим под этим углом зрения самые распространенные варианты - дарение, ренту и завещание.
Договор ренты
По договору ренты получатель передает другой стороне - плательщику - в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту, как правило, в виде определенной денежной суммы. Имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщику ренты за плату или бесплатно.
Таким образом, договор ренты является возмездным, так как есть встречная обязанность по предоставлению активов. И, если имущество передается под выплату ренты бесплатно, все равно договор остается возмездным, так как обязанность по предоставлению денежных средств с плательщика ренты никто не снимает.
В случае если договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон применяются правила ГК РФ о купле-продаже. А если бесплатно, то правила о договоре дарения. Но правила и договоров купли-продажи, и договоров дарения применяются в рентных отношениях только к отношениям по передаче и оплате имущества.
Следовательно, полученное по договору ренты, в том числе и бесплатно, имущество не является даром плательщику ренты и само по себе не рассматривается как его доход. Вопрос о доходе в виде полученного по договору ренты имущества может возникнуть в отдельных случаях прекращения такого договора.
Напомним также, что в пункте 2 статьи 605 ГК РФ предусмотрено, что при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, или выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных статьей 594 ГК РФ. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсации расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.
Особо отметим, что граждане - получатели ренты по договору пожизненного содержания с иждивением должны платить с получаемых ими от плательщика ренты сумм НДФЛ по ставке 13%.
В общем, передача квартиры родственнику по договору ренты целесообразна с налоговой точки зрения лишь тогда, когда родственник очень дальний, а владелец квартиры сильно нуждается в деньгах.
Дарение: получение...
При получении недвижимости в дар в ряде случаев возникает обязанность уплатить налог. При определении налоговой базы по НДФЛ учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной форме. При дарении имущества одаряемый гражданин получает экономическую выгоду в виде полученного в дар объекта.
Доход в виде указанной экономической выгоды подлежит обложению НДФЛ в общем порядке, за исключением случаев, предусмотренных в пункте 18.1 статьи 217 НК РФ. Здесь указано, что подарки вообще не облагаются НДФЛ, за исключением дарения недвижимости, транспорта, акций и долей в уставном капитале.
Однако и эти подарки не облагаются НДФЛ, если даритель и одаряемый являются членами семьи или близкими родственниками в соответствии с Семейный кодексом РФ, т.е. если сторонами сделки выступают супруги, родители, дети, дедушки, бабушки, внуки, братья и сестры.
Здесь важно учесть, что чиновники трактуют пункт 18.1 статьи 217 НК РФ буквально. Они указывают, что прабабушки и прадедушки, дяди, тети, племянники и племянницы близкими родственниками налогоплательщику не приходятся. Правда, есть надежда, что "неродственника" все-таки могут признать членом семьи, хотя это и непросто. Даже далеко не все судьи (лица, в законах искушенные) готовы признать родственниками кого-то, кроме супругов, родителей и детей, усыновителей и усыновленных.
Так что НДФЛ однозначно платить не придется лишь при получении подарка от безусловного родственника по смыслу Семейного Кодекса РФ. Например, от родителя.
Мобильность населения неуклонно растет, и потому имеет смысл сказать несколько слов и об иностранных гражданах. Можно ли не платить НДФЛ, если стороны договора - близкие родственники, но отношения осложнены, как говорится, иностранным компонентом: одна из сторон не является налоговым резидентом России?
Так вот, возможность применения рассмотренной льготы не обусловливается наличием у одаряемого физического лица статуса налогового резидента РФ. Гражданство дарителя и одаряемого также значения не имеет, так как в соответствии с пунктом 2 статьи 3 НК РФ не допускается устанавливать дифференцированные ставки налогов и сборов, налоговые льготы в зависимости от формы собственности, гражданства физических лиц или места происхождения капитала).
Это означает, что можно подарить квартиру близкому родственнику, постоянно проживающему за границей, и он не должен будет платить НДФЛ в России.
Если родственник не близкий, то НДФЛ придется заплатить по ставке НДФЛ или в размере 13% (п. 1 ст. 224 НК РФ), или 30% (п. 3 ст. 224 НК РФ) - в зависимости от наличия или отсутствия российского налогового резидентства, а не от наличия или отсутствия российского гражданства. Напомним, что в силу пункта 2 статьи 207 НК РФ налоговыми резидентами признаются физические лица, фактически находящиеся в РФ не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев.
Величина налоговой базы будет определяться исходя из кадастровой стоимости подаренной квартиры (п. 6 ст. 214.10 НК РФ).
Поэтому, если иностранный гражданин, которому квартиру дарит дядя, проживающий в России, желает весьма существенно сэкономить на налогах, ему стоит подумать о том, чтобы прожить указанный выше срок на территории России. Конечно, это зависит от конкретных обстоятельств сделки - стоимости имущества, возможности иностранца жить в России этот срок, расходов, связанных с таким проживанием, поэтому этот вопрос каждый решает для себя сам.
Обратите внимание: в силу Закона от 29.09.2019 N 325-ФЗ с 1 января 2021 года в статье 88 НК РФ появится новый пункт 1.2, как раз касающийся этой ситуации.
В случае если налоговая декларация по НДФЛ в отношении доходов, полученных налогоплательщиком в результате дарения недвижимого имущества, не будет представлена в установленный срок, то налоговики проведут камеральную налоговую проверку на основе имеющихся у них документов и информации о таком гражданине и об указанных доходах. Эта проверка будет проводиться в течение трех месяцев со дня, когда гражданин должен был бы уплатить НДФЛ с рассматриваемых доходов. При этом налоговики имеют право потребовать с налогоплательщика представить в течение пяти рабочих дней соответствующие пояснения.
...продажа подарка
Если одаряемый решит продать подаренную ему квартиру, то, чтобы избежать уплаты НДФЛ с полученной от продажи суммы (или хотя бы ее уменьшить), нужно предварительно узнать, какие у него есть для этого возможности.
Во-первых, избежать уплаты НДФЛ возможно, если с продажей элементарно не торопиться. Согласно пункту 2 статьи 217.1 НК РФ предусмотрено, что доходы, получаемые от продажи недвижимости, освобождаются от обложения НДФЛ при условии, что она находилась в собственности налогоплательщика не менее установленного в законе срока. Общий срок составляет пять лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ). Но если собственность была получена в дар от близкого родственника, то этот срок сокращается до трех лет (подп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ).
Обратите внимание на то, что эта льгота доступна и для иностранных граждан!
Во-вторых, если продать объект нужно срочно, все равно можно избежать уплаты НДФЛ, если воспользоваться налоговыми вычетами, установленными подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 НК РФ:
- 1 000 000 руб. (для жилой недвижимости);
- 250 000 руб. (для прочей недвижимости).
Иначе говоря, если подаренная квартира стоит менее 1 000 000 руб., то при ее продаже, даже в пределах трехлетнего срока, платить НДФЛ не придется. Конечно, при условии, что вычет будет использован. Ведь он не предоставляется автоматически: за вычетом нужно обращаться в налоговую инспекцию.
В-третьих, при продаже имущества, полученного по договору дарения, налогоплательщик вправе уменьшить полученные доходы от продажи такого имущества на величину документально подтвержденных расходов в виде сумм, с которых был исчислен и уплачен НДФЛ при приобретении или получении такого имущества.
Это означает, что если продать квартиру по цене, равной кадастровой стоимости, с которой уже пришлось уплатить НДФЛ, то второй раз платить НДФЛ не придется.
В-четвертых, если при получении налогоплательщиком имущества в порядке дарения НДФЛ (в соответствии с п. 18, 18.1 ст. 217 НК РФ) не взимается, то при налогообложении доходов, полученных от его продажи, учитываются также документально подтвержденные расходы дарителя на приобретение этого имущества, если такие расходы не учитывались им в целях налогообложения.
Однако с последним вариантом есть серьезная проблема. Дело в том, что фразу "за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 3 - 4 пункта 1 статьи 220 НК РФ" можно отнести как к той части, которая начинается словами "если при получении" до слов "на приобретение этого имущества", так и к той, где сказано "если такие расходы не учитывались им в целях налогообложения". А ведь от этого у всего абзаца будет разный смысл.
Напомним, что подпункты 3 и 4 пункта 1 статьи 220 НК РФ говорят о вычетах:
- - в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство или приобретение на территории РФ жилья;
- - в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов на погашение процентов по целевым займам или кредитам, фактически израсходованным на указанные цели.
Поэтому в первом случае смысл абзаца состоит в том, что новая льгота распространяется на все имущество, полученное в дар, кроме жилья. А во втором случае льгота действует также и в отношении жилого имущества, даже если наследодатель или даритель уже учитывал расходы на его приобретение в целях собственного налогообложения.
И пока не будет четкого разъяснения от чиновников (а лучше - от Верховного суда), применять положение на свое усмотрение чревато неприятностями.
Теперь несколько слов об иностранных гражданах. Напомним, что к доходам от источников в РФ относятся доходы от реализации имущества, находящегося на ее территории. Доход нерезидента от продажи квартиры будет облагаться по ставке в размере 30%.
Как указано в НК РФ (п. 3 ст. 210 НК РФ), налоговые вычеты из статьи 220 НК РФ доступны только тем, кто платит НДФЛ по ставке 13%. Следовательно, чтобы получить сниженную ставку НДФЛ, надо сначала получить статус российского налогового резидента.
Завещание
В случае смерти гражданина право собственности на принадлежащее ему имущество переходит по наследству в соответствии с завещанием или законом. Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства, которым является день смерти гражданина, независимо от времени его фактического принятия, а также момента государственной регистрации права на имущество. Таким образом, у наследника, вступившего в права наследства, право собственности на наследственное имущество возникает со дня смерти наследодателя.
Не подлежат обложению НДФЛ доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке наследования, за исключением авторского вознаграждения. Это правило действует и в отношении иностранных граждан.
И все бы хорошо, но угроза возникает со стороны гражданского законодательства. В силу статьи 1175 ГК РФ наследник отвечает по долгам наследодателя в пределах стоимости перешедшего к нему наследственного имущества. Кредиторы наследодателя вправе предъявить свои требования к принявшим наследство наследникам. А до принятия наследства требования кредиторов могут быть предъявлены к наследственному имуществу.
При продаже объекта недвижимости, полученного по наследству, возможности вообще избежать уплаты НДФЛ со стоимости реализуемой квартиры аналогичны тем, что имеются при дарении. Нет лишь возможности уменьшить полученные доходы от продажи на величину документально подтвержденных расходов в виде сумм, с которых был исчислен и уплачен НДФЛ при получении такого имущества. Это совершенно логично, так как при получении наследства НДФЛ не уплачивается.
Выводы и выгоды
Бесспорно, что выгода того или иного способа зависит от ряда обстоятельств дела, но если говорить в общем и целом, то дарение выгоднее, если сторонами сделки выступают близкие родственники. Для тех, кто таковыми не является, выгоднее завещание (при условии, что наследодатель не отягощен серьезными долгами). Наконец, для дальних родственников и посторонних лиц выгоднее рента (при этом не стоит забывать о том, что рентные платежи облагаются НДФЛ на весь период жизни получателя ренты).
Если у вас есть вопрос о разделе имущества или нерешенный юридический вопрос пишите сюда. На самые интересные вопросы ответим в блоге.
Материал подготовил: юрист по недвижимости, Роман Куняшев