В продолжение рубрики покупка квартиры, как и обещал, я освещу этапы проведения сделки.
Итак, мы просмотрели варианты подходящего нам жилья, определили наиболее подходящий нам объект, провели переговоры по торгу, договорились о цене.
Следующим шагом будет аванс и соглашение.
В качестве подтверждения серьёзности своих намерений покупатель в рамках авансового соглашения передаёт продавцу определённую сумму денег. Сумма может быть разной. В Москве это 30 - 50 тыс. рублей.
Стоит понимать разницу между авансом и задатком. Аванс - это чаще всего предоплата (хотя в законе никакого определения аванса нет). Если сделка расстроится по какой-то причине, аванс будет возвратным. Задаток - это финансовое обеспечение договорённостей. Если покупатель передумает покупать, задаток не возвращается. При передаче аванса или задатка подписывается авансовое соглашение или договор задатка, в них прописывается в течение какого периода должна быть заключена сделка и по какой цене.
Далее идет юридический аудит, проверка юридической чистоты приобретаемого жилья.
Наиболее ответственный этап, который позволит избежать оспаривания прав покупателя на приобретенную недвижимость. Чтобы избежать рисков, необходимо убедиться:
- в отсутствии разногласий между супругами либо наследниками при разделе имущества;
- дееспособности продавца (то есть в том, что он не состоит на специализированном учете как душевнобольной, алкоголик или наркоман) следует заказать справки из ПНД и НД;
- в отсутствии временно выписанных лиц (например, в связи с отбыванием наказания по решению суда);
- в отсутствии пропавших без вести лиц, ранее прописанных на данной жилплощади.
Так же необходимо выяснить, на сколько часто продавали квартиру, и, если часто, попытаться выяснить причину и историю этих продаж.
Проверка истории квартиры позволит выявить все риски связанные с приобретением.
Особенную внимательность следует проявлять при совершении сделок с квартирами, где прописаны несовершеннолетние дети и люди пожилого возраста, которые могут не вполне отдавать себе отчет в своих действиях, но интересы, которых охраняются законом.
Убедившись в юридической чистоте объекта недвижимости, приступаем к сбору необходимых документов. После этого следует непосредственно сделка.
Следующим этапом будет составление договора купли-продажи.
В большинстве случаев достаточно составить договор в простой письменной форме, но если ваша квартира находится в долевой собственности (то есть нескольким людям принадлежит определённая часть квартиры, например одна треть или половина), договор о продаже квартиры нужно заключать только у нотариуса. В договоре обязательно должны быть указаны:
- данные продавца и покупателя;
- полная стоимость квартиры;
- её адрес и описание;
- права и обязанности, ответственность сторон;
- сроки освобождения жилплощади (как юридически, так и физически).
Сделка и передача квартиры.
Мы на финишной прямой!
В день сделки мы приезжаем в банк, где покупатель закладывает деньги в арендованную им банковскую ячейку. Во время закладки денег заключается доп. соглашение, в котором прописано, при каких условиях продавец может забрать деньги. Обычно для этого достаточно паспорта и экземпляра договора купли-продажи со штампом регистрационной палаты о переходе права на имя нового собственника. В случае, если регистрация электронная, условием доступа к ячейке может быть подписанный договор и выписка из ЕГРН с именем нового владельца. Это самый надёжный способ передачи денег. Так же можно воспользоваться банковским аккредитивом. Система здесь точно такая же, только деньги не закладываются в ячейку, а хранятся на счёте.
Регистрация сделки. Когда договор будет подписан, продавец с покупателем едет в МФЦ и отдает договор купли-продажи на регистрацию для перехода права собственности. С собой нужно иметь договор купли-продажи и паспорт. Как правило в Москве на регистрацию уходит 3-4 дня.
Передача квартиры. В договоре прописано, когда продавец должен передать квартиру новому владельцу. В процессе передачи квартиры покупателю нужно составить и подписать акт приёма-передачи. Это приложение к договору купли-продажи, в котором указаны характеристики и особенности квартиры. Его можно составить в произвольной письменной форме, но если в составлении договора помогал агент или юрист, логично доверить им и составление акта. Заверять акт нотариально не нужно. В акте нужно указать, что квартира была передана новому владельцу, как прописано в договоре купли-продажи. Сделка может считаться состоявшейся при передаче квартиры и подписании покупателем акта приёма-передачи.
Заключение.
Дорогой читатель, если к концу статьи вам показалось, что купить квартиру это сложно и не понятно, то это не так.
Каждый этап занимает несколько дней или даже недель. Вам не нужно реализовывать все эти пункты в один момент. При этом, если хочется сэкономить время и нервы, лучше прибегнуть к услугам профессионала, который возьмёт большую часть вопросов на себя, будет консультировать и помогать на всех этапах. Та комиссия, которую добросовестный агент, работающий в солидном агентстве, берет за свою работу, окупается для покупателя за счет профессионального торга и ипотечных преференций, если вы привлекаете заемные средства для покупки.
Так же не стоит забывать про юридические гарантии, которые дает агенство. Помним про старую и мудрую поговорку, о том, что скупой платит дважды.
Надеюсь, мой пост был полезен для тебя, дорогой читатель.
Если остались вопросы, я всегда доступен в:
direct instagram @antony.martens;
WhatsApp +7(913)631-56-00.
Желаю Всем нам здоровья 🙌 ! Береги себя, дорогой друг! И не забывай подписаться на мой канал!✌