Поддерживаемые государством застройщики бодро повышают цены на новостройки, хотя граждан, желающих и способных купить квартиру без кредита, все меньше, да и число тех, кому доступны заемные средства, тоже сокращается.
За апрель в Москве оформлено минимальное число договоров долевого участия (ДДУ) по жилому и нежилому фонду с февраля 2017-го, заявил руководитель Управления Росреестра по Москве Игорь Майданов. В минувшем месяце в столице зарегистрировано 3 845 ДДУ, что на 44% меньше, чем в марте — 6 833 и на 49% ниже апреля 2019-го — 7 477.
А всего за первый квартал 2020-го, до пандемии и тотальной самоизоляции, столичный Росреестр оформил 17 715 ДДУ в жилищном строительстве, что на 12% ниже уровня, достигнутого в аналогичный период предыдущего года. Похожие темпы снижения в тот же период продемонстрировал Петербург — 13%. А по сравнению с мартом в апреле в Петербурге зарегистрировано ДДУ на 29% меньше.
Падение спроса не мешает застройщикам повышать цены. Отчитавшийся недавно за первый квартал один из крупнейших игроков рынка новостроек ЛСР, сообщает о повышении средней цены реализованной недвижимости по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 13%, до ₽127 тысяч за квадратный метр.
При этом количество проданных квадратных метров выросло всего на 6%, до 198 тысяч. И что характерно, продажи в натуральном выражении росли только в Петербурге и Екатеринбурге, а в Москве они упали на 7%. Только за счет увеличения цен компания смогла добиться положительного прироста выручки в столице.
По такой же схеме борются со снижением спроса и другие застройщики. Ранее уже писал здесь, что продажи группы «Эталон» достигли минимума за последние три года, а средняя цена на жилую недвижимость достигла рекордной отметки — ₽165,5 тысяч за квадратный метр.
Главный драйвер рынка — ипотека: правительство России субсидирует процентную ставку, выделяет средства на выкуп нового жилья.
Весь выигрыш покупателей новостроек от снижения ипотечных ставок нивелируется повышением цен: купить квартиру россиянам становится все сложнее. Но они бегут занимать деньги, опасаясь, что завтра будет еще дороже — этим страхом охотно пользуются сейчас застройщики: их пиарщики и маркетологи энергично запугивают людей неминуемым повышением цен из-за якобы растущих расходов.
А реальность далека от иллюзий маркетологов и пиарщиков: реальные располагаемые доходы населения падают с прошлого года, а сейчас еще нарастает безработица. По итогам второго квартала она может достичь отметки в 10%, что более чем вдвое превышает текущий уровень. Так что нет никаких оснований надеяться на рост продаж новостроек по возросшим ценам, а деньги закредитованным застройщикам очень нужны. Так что вскоре этот пузырь может громко лопнуть.
Застройщики уже сейчас прибегают ко всяким манипуляциям и уловкам, например, субсидируют процентную ставку по кредиту, обещая покупателю, что он якобы будет платить 0,5% в течение первого года, а на самом деле как правило только до конца 2020 года, а потом ставка возрастет. Вот только кто будет отвечать, когда выяснится, что покупатель не очень хорошо понял условия сделки, и не может дальше обслуживать кредит. Застройщику уже будет все равно, он свои денежки получил.