Сравним два способа вложения 5 миллионов рублей. Пусть это будет:
- приобретение однокомнатной квартиры в ближнем Подмосковье для сдачи в аренду, и
- пассивные инвестиции в виде формирования портфеля ценных бумаг состоящего из акций и облигаций ETF у российского брокера.
1. Расходы
Квартира - ежемесячная оплата ЖКХ, налог на недвижимость, мелкий ремонт.
Портфель ценных бумаг - оплата услуг брокера, расходы на управление биржевого инвестиционного фонда.
2. Ликвидность
Квартира - в случае срочной необходимости в деньгах вы вынуждены продавать квартиру, не можете изъять деньги частично. Быстро продать квартиру по хорошей цене сложно. Придется давать скидку.
Портфель ценных бумаг – бумаги можно продать частично и достаточно быстро получить деньги (в течение 3-4 банковских дней). Операции производят по будням, в выходные и праздничные дни биржа не работает. Иногда бывает не подходящее время для продажи бумаг.
3. Доходность
Квартира - доход фиксированный, растет медленно. Отсутствует совсем, если нет арендатора. Полученную прибыль реинвестировать в этот же актив сложно и нецелесообразно. Для дальнейшего вложения полученного дохода нужно искать другие способы.
Портфель ценных бумаг - доход разный, может как расти так и падать, но на долгосроке (от 5-10 лет) с большой вероятностью будет рост. Полученную прибыль в виде дивидендов или выплат по купону облигаций управляющие фондом реинвестируют самостоятельно. Если выплаты происходят вам на счет, реинвестируете самостоятельно в те же бумаги.
4. Налогообложение
Квартира - при длительной аренде (от 11 месяцев) арендодатель ежегодно оплачивает налог с дохода в размере 13%, сдает декларацию самостоятельно.
Портфель ценных бумаг - при возникновении налога на прибыль его уплату и подачу декларации осуществляет брокер (при условии, что вы резидент РФ и инвестируете у российского брокера). Налог не возникает, если мы продаём бумаги срок владения которых, более 3 лет и полученный доход не превышает 9 млн. рублей. Также налога нет - если вы не продавали бумаги. При этом вся полученная прибыль реинвестируется и под налогообложение не попадает.
5. Сила сложного процента
Квартира – при сдаче недвижимости в аренду сила сложного процентов работает только на полученный доход, при условии, что вы его вкладываете соответствующим образом и не тратите. Да и сила не велика, ведь доход маленький. На сам объект сила сложного процента не работает. Цена на недвижимость может, как повышаться, так и понижаться.
Портфель ценных бумаг - сила сложного процентов работает с самого начала покупки и со временем (на горизонте 20-30 лет) достигает очень ощутимых размеров.
6. Передача по наследству
Квартиру можно передать по наследству, но чтобы получать прибыль её нужно сдать в аренду. Этим должен кто-то заниматься. Иначе вы передаете по наследству расходы.
Портфель ценных бумаг – получение дохода не прекращается, даже если в течение нескольких лет счётом не заниматься. При этом пропорции в портфеле ценных бумаг будут не такими как закладывались изначально, но среднюю доходность по активам ваши наследники с большой вероятностью будут получать. Прибыль будет выше средней, если всё же они смогут уделить время портфелю, разобраться как это работает и будут производить его плановую ребалансировку.
7. Риски
Квартира – существуют риски потопа, пожара, мелких разрушений, неплатежеспособности арендатора. При серьезных повреждениях, чтобы привести квартиру в порядок, владельцу необходимо вкладываться дополнительно. После этих затрат ощутимого подъема в доходе нет, вы продолжите получать ту же фиксированную ставку.
Портфель ценных бумаг - на рынках бывают просадки. Если какой-то актив сильно снизился в цене, вы восстанавливаете его баланс, докупая эту бумагу. Важно, что эти действия в будущем обеспечат вам значительное увеличение дохода. Кризисы приходят и уходят, если вы остаетесь на рынке, стоимость вашего портфеля растет.
8. Затраченное время
Квартира – сдача недвижимости в аренду это бизнес, который вы осуществляете самостоятельно. Это потребует от вас значительного количества времени, а иногда и нервов.
Портфель ценных бумаг - затраты по времени небольшие, несколько часов в год. При условии, что вы пассивный инвестор.
9. Начальные вложения
Квартира – на ее приобретение деньги должны быть либо все сразу, либо на недостающую часть необходимо будет оформлять ипотеку. Ипотека это постоянный стресс, выплаты по ней ежемесячные и они должны быть соизмеримы с вашими возможностями. Если арендатор уйдет, платеж все равно нужно будет вносить, и тогда придется выложить его из своих средств. Вообщем, зависимость от арендатора, стресс и мало свободы.
Портфель ценных бумаг - его можно начать формировать при минимальных вложениях, например от 50 000 рублей. И потом докупать активы при ребалансировке. Кредиты для формирования портфеля не нужны. Через несколько лет дисциплинированных до вложений, вы придете к пассивному доходу от капитала в 5 миллионов, и это будет по ощущениям более комфортный путь. Важно при формировании портфеля оценивать свое восприятие к риску, и не набирать агрессивные инструменты для получения высокой и быстрой доходности.
Успехов вам в инвестировании!