С советских времен у российских граждан сформировалось понятие о типичном благополучии, предусматривающим обязательное наличие квартиры, машины, дачи.
В современной России популярность дач падает - граждане больше не хотят выращивать продукты самостоятельно, при наличии возможности приобрести их в ближайшем супермаркете. Автомобиль стал более доступен - практически на любой бюджет можно купить себе "возидло", а если хочешь новую - пожалуйста бери кредит, если не хватает денег, и вожделенное авто твое!
Только лишь вокруг квартиры остался ореол некоей элитарности и недоступности. Оно и понятно, несмотря на бум строительства, обеспеченность квадратными метрами граждан России так и не дотягивает до показателей западных стран, а рублевые цены на квадратные метры хоть и немного, но все-таки растут.
Ваучерная приватизация 90-х, финансовые пирамиды по типу МММ, обманутые вкладчики, чистка банковского сектора в 2010-х годах, систематическая девальвация рубля вселили во многих граждан миф о том, что самая лучшая инвестиция в России - это инвестиция в квадратные метры, в бетон.
Этой уверенности способствуют агрессивный маркетинг застройщиков и снижающиеся ставки по ипотеке (хотя они все равно еще не снизились до приемлемых уровней).
Вот и побежали наши сограждане, имеющие некие трудовые накопления, инвестировать в квартиры, в надежде потом получить пассивный доход, сдавая их в аренду.
Почему же инвестиции в квадратные метры не настолько выгодны для обывателя, имеющего трудовые накопления?
Информация к размышлению:
1) На средний бюджет российского покупателя недвижимости в новостройке ему застройщики предлагают квартиру в многоэтажном доме, зачастую в районе без развитой инфраструктуры, на удалении от центра города - при продаже ушлые менеджеры застройщика уверяют покупателя в том, что скоро все здесь появится: школа, детский сад, проведут метро, транспорт, дороги - просто, мол, сейчас стройка, но потом все обязательно будет. Как итог, мягко говоря, "мечты не сбываются". В итоге человек приобретает жилье в человейнике в районе с неразвитой инфраструктуры. Об этом много рассказывал блогер Илья Варламов
на своем Ютюб-канале, да и просто, выглянув в окно, многие из нас могут оценить "масштаб бедствия".
2) владение квадратными метрами бьет по карману:
а) нужно платить налоги - налоги пока небольшие, но они планомерно, стабильно повышаются, реализуя принцип "граждане - вторая нефть для бюджета" - очевидно, что дальнейшая реализация этого принципа в условиях падения мирового спроса на энергоресурсы, только лишь будет увеличивать бремя налогообложения на недвижимость.
б) оплата коммунальных услуг - постоянно растет, уже в ряде регионов РФ значительная часть пенсии граждан уходит на оплату коммуналки. Более того, покупая квартиру в человейнике, человек получает "в подарок" управляющую компанию от застройщика, которая вынуждает его "подписывать типовой договор". Этим "типовым договором" на оказание обывателю навязываются крайне невыгодные и безвыходные условия, суть которых - "ты только плати и ничего взамен не требуй". Кроме того, постоянно вводятся дополнительные поборы с счастливых владельцев квадратных метров:
взносы за капитальный ремонт, который никто и никогда скорее всего не сделает;
сбор за утилизацию мусора - причем эта статья расходов постоянно растет, несмотря на уверения ответственных чиновников.
3) цена на квартиру растет....но только в рублях и этот рост чаще всего не может даже обогнать доходность даже банковского депозита - если сделать ретроспективу цен на квадратные метры в России в долларах - то мы увидим, что она падает... Более того, сейчас мы видим фактически бум строительства, огромное количество квадратных метров выходит на рынок и.....не найдя спроса обрушивает цены на уже купленные гражданами квартиры. Государство, субсидируя процентную ставку по ипотеке, лишь оттягивает момент краха рынка.
4) геттоизация окраин крупных городов России, застроенных человейниками - обусловлена:
а) постепенным замещением более успешных граждан, которые раньше всех поняли, куда все катится и, самое главное, имеют ресурсы для смены места жительства, - менее успешными и мигрантами-арендаторами, которым наплевать на инфраструктуру и благополучие района;
б) ветшанием жилого фонда и местной инфраструктуры, из-за неблагополучного контингента;
в) пополнением неблагополучного контингента потомками граждан, купивших жилье в человейниках, которые выросли в этой среде - их благополучные вполне родители занимаются зарабатыванием денег, все время тратят на дорогу (пробки ведь, метро нет) - у них не остается времени на воспитание детей. Дети остаются один на один с улицей. Вот вам и "пополнение контингента".
5) сдача квартиры в аренду не так уж и выгодна по сравнению с другими вариантами инвестиций - нужно искать арендатора, есть конкуренция, нужно платить НДФЛ, бывают и пр. расходы.
Мнение депозитчика:
1) квартиру в человейнике лучше не покупать, если покупать - то только для собственных нужд в районе, с более-менее развитой инфраструктурой, при покупке выкручивать руки менеджерам застройщиков, чтобы скидывали цену. Не верить им - как правило многое из того, что они говорят ложь;
2) покупая квартиру в человейнике, нужно трезво оценить обстановку и понять, действительно ли это будет выгодно или, может быть стоит вложить накопления куда-то повыгодней;
3) внимательно читать платежки от управляющей компании - не позволять им заниматься приписками и дополнительно стричь с Вас деньги;
4) при покупке квартиры в человейнике обращать внимание на экологию района - наличие леса, парка и др. Это дополнительно будет поддерживать цену на квадратные метры при их падении. Да и самоизоляцию проще пережить - всегда есть, куда выйти с семьей погулять.
5) обращать внимание на инфраструктуру, которая уже в наличии, т.к. то, что обещают, скорее всего не появится.
Ну и есть позитивные моменты - все-таки некоторые застройщики в РФ уже начинают строить "дружественное для человека" жилье, малой и средней этажности, в котором имеются и благоустроенные дворы без машин и более-менее развитая инфраструктура. Причем цены на это жилье примерно соответствуют ценам на квартиры в человейниках. Вангую - дальше этот тренд продолжится, а наличие более комфортного для жизни жилья дополнительно будет давить на цену квадратного метра в человейниках на окраинах без развитой инфраструктуры.
Читайте, подписывайтесь на мой канал, ставьте лайк (если понравилось) и оставляйте комментарии. Будет много интересного об инвестициях и финансовой грамотности с точки зрения простого обывателя.