На кануне кризиса многие мои знакомые грезили собственными магазинами. А что? Если есть лишние 5-10 миллионов, почему бы нет?
Следующий фетиш назывался "офис в Сити". Пусть и небольшой, но это гарантированный пассивный доход размером в 200-300 тысяч в месяц. Некоторых настолько захватила эта идея, что они таки совершили покупку прямо накануне 2020 года.
Интересно, довольны ли они своей инвестицией теперь? Ведь даже у опытных девелоперов, которые строят офисы и торговые центры уже много лет, выручка сейчас упала на 70-80%. А что в этой ситуации делают дилетанты?
Хорошо тем из них, кто купил магазин или офис без плеча, то есть не взяв кредит в банке. Они просто выжидают, когда кризис закончится и арендаторы вернутся на свои места. А как же те, кто умудрился все-таки взять кредит? Даже подумать страшно. Долги коммерческой недвижимости только перед Сбербанком составляют 1,7 трлн. рублей.
Мне все чаще вспоминается история одной моей подруги, который подарили помещение в Тольятти. Было это в середине 90-х, когда Автоваз цвел пышным цветом. И подруга-художница часто проводила там свои выставки. Все было прекрасно, ее картины всегда хорошо продавались.
Но в нулевых Тольятти, к сожалению, был признан моногородом, экономическая жизнь там остановилась и люди стали оттуда уезжать. Переходы запестрели красными объявлениями о продаже квартир и офисов. Такое же повесила и моя подруга. Итог - она не могла продать свое помещение 10 лет, причем налоги и коммунальные платежи иногда превышали 100 тысяч рублей.
А какие риски несет владелец коммерческой недвижимости? Ответ - любые, вплоть до уголовных. Историю с "Зимней вишней" помнят все. Я уже не говорю о том, что вандалы могут просто разбить окна и ограбить магазин.
Все эти истории навевают мне одни и те же мысли, вернее мечты.
И мечты эти о том, что бы у нас в России наконец-то начался цивилизованный рынок инвестиций в недвижимость.
А богатые дилетанты вкладывали свои деньги не в прямую покупку объектов, а в фонды, как это происходит во всем мире.
Наверняка слышали что-нибудь о REITs (Real Estate Investment Trust) - это западные (американские, британские, европейские) фонды недвижимости. В развитых экономиках вся недвижимость, включая даже рекламные щиты, больницы и тюрьмы, принадлежит фондам. Совокупная капитализация американских REIT составляет 2,2 трлн. долларов.
Среди ведущих мировых REIT - Simon Property Group (капитализация – $ 49 млрд), General Growth Properties ($ 20 млрд), Boston Properties, Inc. ($ 16 млрд), Annaly Capital ($ 11 млрд), Kimco Realty ($ 9 млрд).
К сведению, США стали первым государством, правительство которого задумалось о превращении имущественных прав на недвижимость в ценные бумаги - в сентябре 1960 года президент США Д. Эйзенхауэр подписал закон об инвестиционных фондах недвижимости.
В России аналогом западных REITs являются закрытые паевые инвестиционные фонды коммерческой недвижимости, которые предлагают инвесторам покупку собственных паев. Если говорить совсем просто, купят склад нарежут его на паи и продают инвесторам.
Таким образом, любой человек, который раньше и не мечтал стать собственником высокотехнологичного склада или ТРЦ класса А, получает такую возможность благодаря фонду. Да, он приобретает не весь объект, а только его часть. Но ему не нужно этим объектом управлять и нести, связанные с этим риски. Перед ним также не будет стоять задача продать этот объект, все это сделает за него команда профессионалов.
Купив пай такого фонда, инвестор получает купонную доходность - каждый квартал, а затем, когда фонд закрывается, доходность к погашению, в зависимости от того, какова рыночная стоимость объектов (ТРЦ, складов, офисов), которые были в обеспечении фонда, - повысилась она или понизилась.
В большинстве случаев недвижимость редко кого подводит. Это долгоиграющий актив, который абсорбирует все риски, нивелируя их со временем. Обычно ее стоимость восстанавливается в среднесрочной и долгосрочной перспективе.
Надеюсь, что эта прекрасная идея, которую самые передовые компании пытаются внедрить сейчас на российском рынке, не будет убита кризисом арендных неплатежей, которые в принципе должны закончится вместе с карантином.
И мне бы хотелось очень хотелось верить, что 2020 год научит людей с деньгами вкладывать свои средства только в те сферы, которые они хорошо изучили. А другие инвестиции доверять только профессионалам. Например, профессионалам от недвижимости.