Цены на недвижимость растут бешенными темпами. В условиях постоянно дорожающих квартир - свой дом это хорошая альтернатива бетонной коробке.
Итак, тем или иным способом Вы приобрели в собственность земельный участок. Вы построили или хотите построить на нём индивидуальный жилой дом и узаконить его. И вот тут у многих возникают трудности. Как это сделать, куда обратиться? Многих пугает бюрократия, с которой придется столкнуться.
Сейчас есть три варианта узаконить дом: уведомление, дачная амнистия и суд. Мы более детально разберем каждый из вариантов, но сначала давайте разберём то, что мы можем сделать заранее, чтобы упростить все процедуры.
Предварительный этап.
Земельный участок принадлежит Вам. Участку обязательно должен быть присвоен кадастровый номер, а также уточнены границы. Если межевания нет, то в публичной кадастровой карте земельный участок будет отображаться без указания границ.
Для того чтобы провести межевание Вам необходимо обратиться к кадастровому инженеру, точкой сосредоточения которых чаще всего является БТИ. Не будет вдаваться в детали и нюансы данного процесса, если будет интерес - распишу отдельным постом как это происходит и что для этого нужно.
Земля размежёвана, границы уточнены и Вы заряжены тут же начать строительство (это не про Вас, если дом уже построен, но не узаконен, однако информация ниже будет весьма полезна и для Вас).
Прежде чем строить, я бы рекомендовал Вам взять ГПЗУ. Градостроительный план земельного участка эта такой документ, в нем содержится вся информация о Вашем участке, что можно строить, что нельзя, какие ограничения действуют. Выдает его местная администрация. Это может быть отдел градостроительства и архитектуры, либо отдельное Управление или Департамент. Выдается документ бесплатно, за примерно 20 дней.
Информация из ГПЗУ позволит Вам определить отступы, а также заранее получить необходимые согласования (из газовой, от энергосбыта и т.д.). Если имеется интерес к данной тем, какие могут быть ограничения, также в дальнейшем напишем отдельную статью.
Теперь пройдемся по нашим вариантам узаконивания по порядку.
1. Уведомительный порядок.
С августа 2018 года разрешение на строительство объекта ИЖС получать не надо. Вы подаете уведомление о планируемом строительстве в администрацию своего города или района. В разных регионах муниципальные полномочия разделены по разному, но соответствующее учреждение/отдел найти несложно. При этом в некоторых регионах уведомление можно подать электронно или через МФЦ. Где-то можно направить заказным письмом по почте.
Вы заполняете уведомление на 4-х листах. Обязательно заполните все поля, кроме той части на первой странице, которая относится к юридическим лицам. К уведомлению прилагаете к нему только дополнительные согласования от различных инстанций. Иные документы, включая документы о собственности на землю, у Вас не должны требовать.
Как только уведомление принято муниципальным органом, у них есть ровно 7 рабочих дней, чтобы направить Вам уведомление о соответствии/не соответствии. Если же вы что-то не заполнили, возврат без рассмотрения приходит в течение трех дней.
Тут стоит отметить, что если орган местного самоуправления не направил Вам ответное уведомление в течение 7 рабочих дней, то в соответствии с Градостроительным кодексом Ваше уведомление считается согласованным автоматически. И Вы имеете право строиться, однако, законность такого уведомления наверняка придётся доказывать в суде.
Если Вам направили уведомление о соответствии - отлично. Данный документ действует 10 лет и Вы можете спокойно строить дом по тем параметрам, которые указали в уведомлении. Как дом будет готов, обращайтесь к кадастровому инженеру, подготовьте технический план и с ним, а также копией паспорта, СНИЛС, чеком об оплате госпошлины 800 р. и соглашением об определении долей (если несколько собственников) подавайте уведомление об окончании строительства. Если всё в порядке с техпланом и документами, то Вам направят уведомление о соответствии построенного объекта ИЖС и в течение 7 дней обязаны направить заявление на кадастровый учёт и регистрацию права. Обычно с этим возникают проблемы, но Вы вправе самостоятельно обратиться в Росреестр с заявлением (можно через МФЦ).
Если же Вам направили уведомления о несоответствии планируемого к строительству объекта, устраните приведенные замечания и подайте заново. Это бесплатно и можно повторять бесконечно. Если замечания не получается устранить, то Вам надо пойти путем 2 или 3.
2. Дачная амнистия.
Этот путь для Вас если:
1. Категория земли СНТ, дачное товарищество и т.д.
2. Не получается получить нужные согласования.
3. Дом не проходит по отступам.
В соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" до 01.03.2026 допускается осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на жилой или садовый дом, созданный на земельном участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок.
Вам необходимо подготовить техплан, обратившись к кадастровому инженеру и с этим техническим планом обратиться в Росреестр. Готово. Вам должны зарегистрировать право собственности, и поставить дом на кадастровый учёт. Если же Вам придет отказ с замечаниями, которые нельзя устранить - остается только вариант 3.
3. Признать право собственности через суд.
Таким образом можно узаконить дом, если он нарушает правила землепользования и застройки, не имеет необходимых согласований, но расположен на вашем земельном участке, является индивидуальным (не блокированным) и имеет все характерные признаки объекта ИЖС. Если есть интерес - распишем про этот способ отдельно более детально.
Здесь Вам необходимо собрать все бумажки отказов от вышеупомянутых инстанций (как доказательство Ваших благих намерений) и обратиться с исковым в районный суд общей юрисдикции. По возможности найти хорошего юриста, но если честно можно справиться и самому. Риск заключается в том, что дом могут признать самоволкой. Но такое решение можно обжаловать. Скажу по опыту, если речь идет об ИЖС и нет никаких "серьёзных" факторов (вроде строительства новой трассы через Ваш участок), то суды чаще всего встают на сторону жителей.
Надеюсь моя инструкция Вам поможет. Можете задавать вопросы, оставлять комментарии. Спасибо за потраченное время.