ПРОТИВОСТОЯНИЕ МЕЖДУ АРЕНДАТОРАМИ И АРЕНДОДАТЕЛЯМИ В ПОСЛЕДНЕЕ ВРЕМЯ ВСЕ ВОЗРАСТАЕТ.
🔉Друзья, напишите в комментарии под постом, кто из вас является арендатором, арендодателем или вообще не имеет отношения к арендному бизнесу:
📌Арендатор - 1,
📌Арендодатель - 2,
📌Ни то, ни другое - 0.
Ниже привожу актуальные рекомендации для арендодателей:
🚀Мягкая сила: как противостоять злоупотреблениям арендатора в пандемию.
🔵Арендные каникулы и скидки на помещения – один из острых вопросов в сложившейся ситуации. Собственники недвижимости, как правило, готовы пойти навстречу клиентам: им важно не терять контрагента и сохранить доход. Хотя арендатор считается заведомо более уязвимой и пострадавшей стороной, это далеко не всегда так. 🔵Владельцы торговых центров бьют тревогу, отрасль может захватить волна банкротств.
💥Арендодатель под ударом.
Хотя более сильной стороной в обсуждаемой сфере считают арендодателя, так как именно он принимает решение об отсрочке или снижении арендной платы. Но сегодня под угрозой банкротства оказались именно владельцы помещений, особенно если речь идет о торговых центрах.
🔥Последнее нововведение, которое может привести фактически к падению отрасли, – это законопроект, уже одобренный профильными комитетами Госдумы. Законопроект дает компаниям право досрочно и без штрафов расторгнуть договор с владельцами помещений, если их ежемесячные доходы упадут более чем на 50% с момента введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации. Кроме того, они смогут потребовать вернуть обеспечительный платеж. Хотя арендодателей не поддерживают путем снижения налоговой нагрузки, нововведение грозит массовыми банкротствами в отрасли.
🎲Шанс арендодателю дает то, что расторгнуть договор может только добросовестный арендатор. При этом срок, в течение которого он должен не допускать нарушений, законопроект не устанавливает. Последнее позволяет владельцам помещений отказываться расторгнуть договор при просрочке по платежам с момента заключения контракта.
🚀Распределяем финансовые риски: на что смотреть
1. Регион присутствия арендатора. Везде свои особенности регулирования и работы.
2. Вид деятельности арендатора и форма ее осуществления. Стоит проверить, работает ли бизнес контрагента в числе наиболее пострадавших отраслей. Цель аренды помещения тут не так важна, имеет значение именно деятельность фирмы.
3. Использует ли арендатор помещение фактически в отсутствие сотрудников. Например, в помещении могут храниться документы или оборудование, необходимое для удаленной работы. При этом, как указал в «коронавирусном» обзоре Верховный суд, то, что арендатор действует в наиболее пострадавших отраслях экономики, само по себе является достаточным основанием для предоставления отсрочки за аренду. Устанавливать, что имущество нельзя использовать по назначению, не требуется. Если арендодатель докажет, что арендатор на самом деле не пострадал, то суд может отказать арендатору в его праве полностью или частично.
🔥Злоупотребления арендаторов.
⛔️Основные нарушения со стороны арендатора будут связаны с получением отсрочки. Механизм ее получения предусмотрен в п. 1 ст. 19 «коронавирусного» ФЗ-98. Арендаторы будут пытаться «отнести себя» к какой-либо наиболее пострадавшей отрасли или толковать перечень расширительно.
⛔️По вопросу снижения арендной платы четких механизмов нет, поэтому говорить о злоупотреблении сложно. Возможно, арендаторы будут собирать документы, чтобы доказать свою добросовестность, если дело впоследствии дойдет до суда.
📢Если суды будут опираться на принцип добросовестности, то отказ владельцев недвижимости снизить плату признают законным, только если он мотивирован.
🔴К возможной борьбе в суде тоже надо готовиться. Стоит заранее собрать то, что поможет доказать недобросовестность арендатора, вплоть до сведений о текущем состоянии его имущества и контролирующих лиц. Это будет важно и для формирования конкурсной массы в будущем, и для привлечения к субсидиарной ответственности.
🎯Превентивные меры.
⛳️Противодействовать арендатору, который необоснованно требует слишком многого, лучше в стадии переговоров.
⛳️Следует помнить, что полный отказ давать отсрочку или снижать аренду может довести до суда, который вряд ли признает такое поведение добросовестным.
⛳️В числе превентивных мер для собственника помещений – выявить необоснованные требования и отказать в них.
📌Не будет основанием для отсрочки то, что дата платежа пришлась на «коронавирусный нерабочий день».
📌Если арендатор сообщает о форс-мажоре, то стоит проверить, вовремя ли он уведомил об обстоятельствах непреодолимой силы.
📌Само по себе наличие обстоятельств непреодолимой силы не освобождает от исполнения обязательства, а лишь может влиять на ответственность за неисполнение.
📌То, что у арендатора нет денег на счете, тоже не всегда позволит оправдать неоплату аренды. Согласно сложившейся ранее практике, это считалось предпринимательским риском. Но ВС в своем первом «коронавирусном» обзоре указал, что в пандемию отсутствие денег можно считать форс-мажором.
📌Арендатор может потребовать полностью освободить его от оплаты аренды, если он не может использовать помещение, но такая позиция существенно нарушит баланс интересов сторон.
📌Если собственнику уже понятно, что ему не заплатят, то он имеет право досрочно отказаться от договора аренды в связи с утратой интереса, даже если его контрагент ссылается на форс-мажор.
🔥Если арендатор не платит, что можно сделать:
🔺Прекратить доступ в помещение.
🔺Отказаться от договора, при наличии такого права в договоре.
🔺Удержание имущества арендатора.
🔺Обращение с иском в суд.
☑️Тактика действий зависит от того, есть ли у арендатора твердое право на отсрочку.
🔔Если собственник обязан предоставить отсрочку, она будет иметь ретроактивное действие.
☑️Значимыми моментами является то, кто прекратил доступ в помещение, если сам арендатор без запрета арендодателя, а в помещении хранится его техника и документы, то это обстоятельство в пользу арендодателя.
🔔Если недвижимость помогает бизнесу арендатора получать доход (например, в помещении стоят серверы, позволяющие компании работать дистанционно), то этот факт также в пользу арендодателя.
🎯12.05.2020 Госдумой в первом чтении принят законопроект, регулирующий расторжение договоров аренды в 2020 году.
♨️Состоялось очень горячее обсуждение этого законопроекта, необычное для Госдумы в последнее время.
🔔Второе и третье слушания по законопроекту были назначены на 13.05.2020, но затем перенесены на 21.05.2020 - уже завтра!
🔥 Все актуальные правовые новости и рекомендации публикую на страницах:
https://www.facebook.com/profile.php?id=100005207176531
https://www.facebook.com/pg/PravovayaSistemaSPb