Для предпринимателей, а в особенности для начинающих, свой офис — важный шаг в развитии компании. Это и признание своего успеха, и новый статус перед бизнес-партнёрами, клиентами и сотрудниками. Но прежде чем снять офис, его нужно найти, а затем подписать договор аренды. Если подойти к договору несерьёзно, например, скачать из интернета или подписать договор, предложенный арендодателем, можно не только создать себе проблемы в будущем, но и вовсе потерять деньги. Чтобы избежать этого, мы рекомендуем перед подписанием договора прислушаться к восьми советам.
Проверка собственника
Все рекомендации в статье мы даём на основе нашей юридической практики. Первое, что нужно сделать, — проверить собственника или арендодателя. Запросите у них «рыбу договора», и там будет написано, кто сдаёт офис. Проверьте этого человека (или юридическое лицо) на сайте kad.arbitr.ru, не засветился ли он в делах об аренде. Проверьте в реестре юридических лиц, есть ли там люди, с которыми вы общаетесь. На nalog.ru проверьте, нет ли у арендодателя задолженности по налоговым платежам.
Перед подписанием договора проверьте учредительные документы арендодателя. Это стандартная практика. Мы делаем так — приходим на подписание договора и, прежде чем поставить подпись, проверяем учредительные документы. То же самое в этот момент делает и наш контрагент. И только после проверки ставим подпись.
Срок договора
Стандартный срок аренды — 11 месяцев. Если ставить больший срок, то это потребует экспертной регистрации договора в Росреестре. А это создаст дополнительные временные и финансовые сложности для арендодателя и арендатора. Как с точки зрения первоначальной регистрации самого договора, так и с точки зрения его последующего расторжения.
Обратите внимание на пункт о преимущественном праве на пролонгацию и заключение договора на новый срок. Если этого пункта нет в договоре, то через 11 месяцев вас могут попросить съехать. И вы ничего не сможете сделать.
Обратите особое внимание на дату подписания договора и дату акта приёма-передачи офиса. Бывает, что договор подписан, а человек, отвечающий за въезд со стороны арендодателя, заболел или уехал в отпуск. Можно, конечно, начать использовать офис, но без подписания акта приёма-передачи, договор будет считаться недействительным. Деньги, которые вы заплатили, могут зависнуть на какое-то время, а иногда придётся в рамках судебного заседания выяснять, что, куда и как возвращать.
Обеспечительный платёж
Стандартная практика на сегодня — два платежа. Первый платёж — это авансовый платёж за месяц пользования офисом. Второй платёж — это обеспечительный платёж как гарантия того, что арендатор не сломает, например, вентиляцию. Раньше обеспечительный платёж был равен 2 месяцам аренды. После кризиса 2014 года сумму опустили до 1 месяца.
В рамках договора аренды нужно чётко прописать, при каких условиях арендодатель может удержать обеспечительный платёж. А также явно указать, что, например, арендодатель не против учесть обеспечительный платёж в счёт последнего платежа перед выездом арендатора.
Продолжение статьи читайте здесь.