Сделки с недвижимым имуществом – значительная часть российского имущественного оборота. Правовой режим недвижимого имущества имеет свою специфику: возникновение, переход, ограничение или прекращение права собственности и других вещных прав, а также и некоторых обязательственных прав на него, — происходят в особом порядке. Этот порядок требует соблюдения письменной формы и обязательной государственной регистрации.
Если не соблюдать (или неполностью соблюдать) требования закона при совершении сделки, увеличиваются риски возникновения негативных правовых и экономических последствий. В первую очередь — признание сделки недействительной.
Хотите, чтобы вашу сделку признавали действительной при любых обстоятельствах? Все просто. Соблюдайте ключевые условия:
- Законность формы и содержания.
Предмет и цель сделки не должны противоречить действующему законодательству, а форма ее совершения должна соответствовать установленным законом требованиям.
- Надлежащий состав сторон.
На момент совершения сделки все стороны должны обладать правоспособностью, дееспособностью и правом на совершение конкретной сделки.
- Воля сторон должна соответствовать предмету и содержанию сделки.
В противном случае, вашу сделку признают недействительной и применят двустороннюю реституцию, т.е. вернут стороны в положение, которое было до совершения сделки. Но полное возвращение сторон в положение до совершения сделки нередко затруднительно, а иногда — невозможно. В чем причина?
Рассмотрим на примере
Зачастую при сделках с недвижимостью имущественные комплексы распределяются бенефициаром между юридическими лицами по принципам территориального деления, бизнес-направления и т. д. В итоге каждый комплекс закреплен на праве собственности за одним юридическим лицом. После реализации имущественного комплекса такое юридическое лицо прекращает непосредственное ведение предпринимательской деятельности и переходит в «спящий режим» или начинает подготовку к ликвидации. И даже когда сделка признается недействительной до момента ликвидации юридического лица-продавца, вернуть денежные средства с организации оказывается невозможным.
Вы спросите: почему?
Отвечаем: потому что организация больше не ведет предпринимательскую деятельность и денежные потоки в нее не направляются. Как следствие, начинаются банкротные процессы, требующие много времени, сил и денег.
При совершении сделки с недвижимым имуществом особенно важен механизм ее осуществления. Когда покупатель недооцениваетриски предлагаемой продавцом формы сделки, это может свести к нулю весь экономический эффект или даже привести к финансовым потерям.
В следующий раз рассмотрим формы приобретения активов и их основные проблемы.
Эксперты Consul Group выпустили первый Business Guide для собственников коммерческой недвижимости в Москве. Это пособие – единственное в своем роде – представляет собой сборник самой актуальной правовой информации на 2020 год. Включает в себя аналитику по вопросам действующего законодательства и примеры судебной практики, собранные за последние 10 лет.
Получить его можно только в печатной версии, оставив запрос на сайте компании Сonsul Group.