Определимся с терминологией
Давайте вначале разберёмся, что такое оптимизация. Оптимизация - это выбор наилучшего варианта из возможных, с достижением наибольшего эффекта. Вы спросите – зачем оптимизировать проектные решения, ведь проектировщики всё выполняют согласно нормам и правилам? Всё верно, все проектные решения приняты на основаниях СП, СНиП, ГОСТ и т.п.
И всё же, мой опыт главного инженера проекта и проектировщика показывает, что в большинстве своём все проектные решения сильно перезаложены по коэффициенту прочности и надёжности, будь то, количество свай, фундаментная плита, перекрытия и пр.
Почему так происходит?
Проектировщики – это не застройщики и не технический заказчик, и они принимают решения, как я это называю, «без калькулятора в голове». Экономическая целесообразность их интересует в последнюю очередь, главное для них это СП, СНиП и ГОСТ. Только с учётом этого, они получают конечный результат своей работы – положительное заключение экспертизы.
В строительстве, как например и в медицине, владеть информацией недостаточно, нужно ее правильно использовать.
Основным показателем оптимизации проекта, в частности, в жилищном строительстве является коэффициент эффективности секции. Это соотношение общей площади к продаваемой. Добиться этого можно разными способами и с применением разных инструментов.
Когда я рассматриваю проектное решение, будь то, фундаменты, шаг колонн, инженерные решения или архитектурные решения - всегда анализирую по этим трём критериям:
1. Соблюдение всех норм, правил.
2. Экономическая эффективность и целесообразность данного решения.
3. Лёгкость монтажа и эксплуатации в дальнейшем.
Данный принцип позволяет сократить себестоимость проекта на 15-25%, сохраняя все продуктовые решения, и дальнейшую эксплуатацию объекта. И речь здесь не только о пресловутой металоёмкости и бетоноёмкости, с которыми большинство проектировщиков научились работать.
Из личного опыта.
На объект были выполнены инженерно-геологические изыскания, согласно этим данным проектировщик рассчитал свайное поле, количество и марку свай соответственно. Изыскания были выполнены по техническому заданию застройщика. Техническое задание было составлено верно (по шаблону), но при анализе результатов инженерно-геологических изысканий, мы увидели неоднородность основания - грунты значительно отличались не только под разными секциями одного здания, но и в рамках пятна одной секции. После пристрастного обсуждения с геотехниками совместно с изыскателями подготовили и согласовали новую программу на дополнительные изыскания с той же проектной организацией. Были потрачены 3 недели и незначительная по меркам строительства сумма в 500 тыс. рублей. В итоге по результатам дополнительных изысканий проектировщик пересмотрел своё проектное решение и сократил количество свай на 40%, что составило экономию около 25 % по работам «ниже отм. 0.000», т.е. около 20 млн. рублей. При этом не были нарушены нормы и надёжность конструктивной схемы объекта и было получено положительное заключение экспертизы.
Отвечая на вопрос, обозначенный в теме статьи – конечно выполнять оптимизацию проекта стоит. Начали ли вы земельные работы или уже монтируете инженерные системы – не важно. Для любого этапа реализации проекта выполнить оптимизацию проектных решений и сократить себестоимость проекта не только возможно, а иногда и крайне необходимо.
Никогда не поздно проанализировать и пересмотреть то, что вы уже имеете и найти способ и инструменты реализовать это с наименьшими затратами. Сегодня, когда рынок проверяет проекты на прочность, себестоимость строительства зачастую имеет решающее значение для застройщика. Мой опыт показывает, что привлечение независимой команды профессионалов, которая системно проанализирует все разделы проекта, иногда даёт неожиданный результат, но, как правило, приводит к положительному экономическому эффекту.
Елена Плетнёва, Директор по девелопменту Smart Management