Практически каждый сталкивается с одной или несколькими ошибками при строительстве дома. Неважно строите ли вы дом самостоятельно или наняли строительную фирму полезно знать о каждой из них.
Почему я имею право об этих вещах рассуждать и, что-то советовать?
Я работаю юристом по строительным вопросам с 2005 года. Регулярно сопровождаю строительство объектов капитального строительства. Таких как индивидуальные дома, комплексное развитие коттеджных поселков, многосекционных многоквартирных жилых домов, зданий промышленного назначения. В период работы сначала на федеральном предприятии сопровождал строительство объектов оборонного назначения, а затем, работая в металлургическом холдинге, принимал участие в реализации проекта строительства электрометаллургического завода. Также были проекты по строительству объектов для проведения Олимпиады и деревообрабатывающего комбината.
Главная цель статьи: в одном месте изложить основные ошибки при строительстве частного дома (других строений, вспомогательного назначения) и их реконструкции; кто и где может обмануть. А самое главное, дать практические юридические инструменты, чтобы их избежать. Как говорится: «знать куда копать». НО, призываю не заниматься «самолечением», а обращаться к профессионалам.
Задача юриста по строительным вопросам помочь не допустить или перенести вашу ответственность на плечи строителей, проектировщиков, администрацию, чтобы в случае необходимости денежных потерь именно они платили за вас.
1. Здесь строить нельзя!
1.1. Земельный участок не предназначен для строительства.
- Категория и вид разрешенного использования земельного участка должен соответствовать строительству объекта.
! Как и что проверить.
Вся информация о земельном участке содержится в кадастровом паспорте земельного участка.
Иногда для проверки соответствия характеристики участка и фактической ситуации на участке: расположение границ, нахождение леса, водоохранной зоны и т.д. следует обратиться в местную администрацию, к кадастровому инженеру, в ФГБУ Рослесинфорг, Роснедра, Росавиация, согласовать с Культурным наследием, или получить информацию из Министерства природных ресурсов и экологии.
Я не рекомендую верить на слово продавцу или риэлтору.
Что будет, если встать на такую «мину»?
- Вам не разрешат строить (из администрации получите уведомление о несоответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома (ч.7 ст. 51.1 Градостроительного кодекса РФ);
- Административная ответственность за незаконное строительство. Какие штрафы и как их избежать в следующей статье…;
- Предписание об устранении нарушений при эксплуатации земельного участка;
- Судебное решение об изъятии земельного участка (без возмещения затрат), о сносе объекта строительства (за ваш счет).
Купить или не купить земельный участок исключительно ваш выбор, но сделать вы его можете и после дачи вам рекомендаций от опытных консультантов. В договоре с консультантами пропишите, цель покупки (технические характеристики предполагаемого дома), а когда риэлтор будет предлагать тот или иной вариант, берите с него письменные рекомендации. Тем самым риэлтор будет отвечать за неправильный совет рублем.
1.2. Характеристики земельного участка не соответствуют вашим целям.
читайте в следующей статье о главных проблемах с выбором ЗУ для строительства (неудобица, генплан, аэропорт, ж/д пути, подтопления, коммуникации, красная линия по соседской меже; плохие, вредные или опасные соседи).
Я не рекомендую покупать земельный участок в неизвестной вам местности.
Приобретать земельный участок или принять решение о начале строительства необходимо с учетом геологических особенностей местности (близость рек, водоемов, возвышенностей), объектов техногенного значения (аэропорты, дамбы, вредные производства, шахты).
Желательно приезжать для осмотра участка несколько раз и в разное время года.
1.3. Незаконность сделки по приобретению земельного участка.
Видов и оснований незаконности очень много, например:
собственник не мог распоряжаться участком:
— недееспособен в силу болезни и т.д.;
— юридически не был собственником;
— собственника признали банкротом и оспорили вашу сделку;
проблемы с юридической чистотой земельного участка:
— был сформирован незаконно;
— администрация нарушила порядок предоставления земельного участка;
— есть кадастровая ошибка.
Больше о нюансах приобретения земельного участка и как потерять собственность читайте в следующей статье…
На этом месте ваш корабль под названием «Спокойная жизнь» -может спокойно идти ко дну. Но с вами этого точно не произойдет, вы ведь пригласите юриста для юридического сопровождения сделки.
2. Нарушили законодательство о начале строительства.
С 04 августа 2018 г. получать разрешение на строительство индивидуального жилого дома не требуется, но только если:
- строите дом без цели коммерческого использования;
- дом технически нельзя разделить на квартиры;
- ограничения по высоте дома не больше 3 этажей и не выше 20 метров.
Необходимо одновременное соблюдение всех вышеуказанных условий.
Поэтому по закону нужно только подать уведомление в местную администрацию о планируемом строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома (ст. 51.1 Градостроительного кодекса РФ).
Как подать такое уведомление, что нужно в нём указать и какие документы приложить, и что делать, если администрация ответила отказом читайте в следующей статье…
В своем уведомлении помимо прочего необходимо указать сведения о планируемых параметрах объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, в целях строительства или реконструкции которых подано уведомление о планируемом строительстве, в том числе об отступах от границ земельного участка.
Иногда к заявлению необходимо приложить описание внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома (если ЗУ расположен в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения).
Администрация рассматривает уведомление 7 дней. Плюс 20 дней, если потребуется согласование с Роснедрами, Росавиацией или органом по охране объектов культурного наследия.
После чего Администрации должна направить вам уведомление о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке.
То есть строить теоретически можно начинать только после получения такого уведомления от местной администрации.
Потому что из администрации может прийти и другое уведомление о несоответствии:
— если, как я уже рассказал выше, земельный участок не предназначен для строительства;
— не приложены необходимые документы;
— для такого объекта все же требуется получать разрешение на строительство.
Будут ли такие требования администрации законны как устранить замечания, или как обжаловать их читайте в следующей статье…
Что будет если строить без уведомления или без разрешения на строительство?
- Не избежать проблем с регистрацией права собственности. По факту Росреестр просто откажет в регистрации. Можно ли узаконить самоволку и как это сделать безопасно читайте в следующей статье…;
- Административная ответственность;
- Предписание об устранении нарушений при эксплуатации земельного участка;
- Судебное решение об изъятии земельного участка (без возмещения затрат), о сносе объекта строительства (за ваш счет).
3. Построили дом, но нарушили СНиПы, СанПины и т.д.
3.1. Строить дом без проекта — это суровая реальность, наш менталитет. Ещё опаснее купить типовой проект и менять его в ходе строительства.
Да, проект дорогое удовольствие, как некоторые заявляют: «лучше мы эти деньги пустим в мощный фундамент». Но нужен ли он такой мощный для вашего дома и типа грунта вашего земельного участка? Вопрос совсем не риторический.
Да, и в основном дело не в эскизе дома, планировке внутренних перегородок, а в конструктивных частях (нагрузка, фундамент, внутренние коммуникации, несущие конструкции).
Грамотно разработанный проект предотвратит вас от нарушений строительных, санитарно-эпидемиологических, противопожарных норм и правил. А договор с проектировщиком даст вам гарантию и перенесет ответственность в случае нарушений таких требований.
Более подробно: плюсы и минусы наличия проекта разбираю в следующей статье…
3.2. Расположение дома, бани, сарая, скважины, многолетних насаждений на земельном участке, а именно отступы от границ с соседским участком — тоже регламентировано.
Вы можете знать, что количество СНиПов, СанПинов, противопожарных требований — велико.
Какие именно правила и нормы действуют для индивидуального строительства, что такое красная линия можете узнать в следующей статье…
Что будет, если нарушены требования?
Всё тоже что и в вышеуказанных нарушениях. Только, как правило, просто так к вам не придут контролирующие органы. Необходима жалоба пострадавшего лица. И чаще всего для восстановления прав соседу приходится обращаться в суд с иском. С каким иском идти в суд и чем это может обернуться читайте в следующей статье…
4. Строитель-проходимец. Не завершены работы.
Строить дом самим или воспользоваться помощью бригадира, который сам наберет строителей, или заключить договор со строительной фирмой?
Универсального варианта нет.
От наименее затратного к более затратному.
Во всех решениях есть плюсы и минусы. А вот как не наткнуться на совсем мошенников. или как искать, выбирать строителей тоже отдельная тема для рассуждений, можете прочитать в следующей статье…
С проходимцами не всегда потеря денег является основной проблемой. Переделки отнимают не только деньги, но и время. Особенно плачевно, если в местности, где ведется стройка короткий строительный сезон.
Как избежать?
Самостоятельно вникать в нюансы и привлекать профессионалов исполнителей и контролеров.
Поэтому наравне с тщательным выбором подрядчика стоит дотошное оформление отношений со строителями и независимый контроль.
Оформление, конечно письменное. Контроль архитектурно-строительный: проектировщиком, привлеченным инженером.
Как я уже ранее в оформлении отношений тоже есть несколько вариантов.
Устную договоренность как вариант оформления отношений по строительству, я не рассматриваю. «На авось» может работать до поры, а потом — не работать. Тут даже не теория вероятности. Потому что она точно не на стороне «авося».
Рабочие варианты:
- оформлять только денежные отношения. То есть отдал заказчик аванс — взял расписку. Выполнил работы строитель — взял расписку, что Заказчик ему должен.
+ Плюсы в том, что если всё идет как по маслу и стороны друг другом довольны — то и по деньгам суд им поможет.
- Другой вариант оформлять полностью все договоренности, а не только денежные. Для Заказчика, конечно, больше плюсов.
Я расшифрую, что я понимаю под оформлением всех договоренностей и что может грозить заказчику в следующей статье...
Основным документом, оформляющим отношения сторон строительства, безусловно является договор.
В котором нужно прописать предмет строительства (дом, характеристика, ссылка на проект, сметы и т.д.), сроки (начала и окончания), стоимость работ, гарантии и ответственность, реквизиты сторон. Это если вкратце. Больше о видах и особенностях договора подряда читайте в следующей статье…
Вы считаете, вам попался строитель-проходимец?
Психологически сложно оперативно урегулировать все формальности. Да и на «берегу» не всегда стороны сделали все предварительные расчеты, продумали нюансы взаимоотношений. Отсюда и прорастает зерно недопонимания между заказчиком и строителем.
Нет проекта, нет сметы, не сроков, нет ответственности и гарантий. По итогу либо Заказчик отдает аванс и прощается с деньгами, не получая ничего взамен, либо подрядчик выполняет работы, но Заказчик не доволен результатом.
Более подробно о строительных спорах и как выходить из них с наименьшими потерями в короткие сроки читайте в следующей статье…
5. Некачественные работы.
Эта ошибка может логически вытекать из предыдущей. Но особенность в том, что работы могут быть некачественными не только из-за нарушения технологии их производства. На самом деле, причин очень много: и ошибки проектирования, и указания заказчика, и некачественные материалы и др.
При отсутствии договора, проекта, сметы исполнительной документации становится невозможным выявить то лицо (Подрядчик, проектировщик, поставщик или даже заказчик строительства) кто виновен в некачественных работах.
И так получается, что Заказчик остается один на один со своими проблемами. А с другой стороны, если подрядчик не заполняет свои документы, то при наличии договора, проекта, виновным будет подрядчик. И не важно, что он устно все объяснял заказчику. К делу слово не пришьешь.
Более подробно о том, когда и что нужно заполнять во время выполнения работ. О чем и как нужно уведомлять Заказчика или Подрядчика в следующей статье…
6. Не можете получить доступ к коммуникациям.
Это даже не ошибка строительства. Это к вопросу и выбора земельного участка, и действия управляющей компании коттеджного поселка (или администрации), немотивированное затягивание ресурсоснабжающей компании.
И тут часто невозможность подключения напрямую может быть не связана только с отказом ресурсоснабжающей компании или балансодержателя сетей, но и большими расходами необходимыми для подключения.
Что делать если столкнулись?
Нужно разобраться вправе ли требовать с вас выполнение таких условий. Чем это регулируется. Законом. Уставом или соглашением участников товарищества. И если закон на вашей стороне, то обжаловать в контролирующие и надзирающие органы, а также в суд.
Какие бывают проблемы с коммуникациями и как их обойти читайте в следующей статье…
7. Нарушили права соседей.
Причин для недовольства соседей придумывать не надо. Самыми распространёнными на моей практике являются претензии вызванные особенностями конструкции соседского дома или его расположения, что влияет на инсоляцию, захват земли, «вид из окна». Также часто жалуются на глухой забор и отсутствие снегоуловителей.
Конечно, претензии могут быть и обоснованными нормами права, но и могут быть совсем надуманными.
Об ошибках, связанных с отсутствием проекта или его не качественностью, я написал выше.
Другие ошибки:
— поднятие уровня земли за счет привезенного грунта;
— складирование или уничтожение мусора рядом с соседским участком;
Что делать в ситуации с недоброжелательным соседом или как правильно вести борьбу за свои соседские права читайте в следующей статье…
8. Не зарегистрировали право собственности на дом или постройки.
Если вы завершили строительные работы, но права на объект строительства так и остались на оформленными, существует несколько ситуаций, в которых вы лишитесь того на, что могли бы претендовать.
Во-первых, право на совершение сделок. Так как дом является объектом недвижимости то права собственности на него возникают только после проведения государственных процедур. Такие как технический учет и регистрация в реестре прав.
До внесения записи в государственный реестр о том, что вы являетесь собственником строения вы не можете передавать или отчуждать такие объекты.
То есть не можете заключать сделки купли-продажи, дарения и другие сделки, наследники тоже не смогут наследовать имущество.
Более подробно о порядке постановке на кадастровый учет и регистрации права собственности читайте в следующей статье…
Во-вторых, налоговые вычеты. Налоговый кодекс РФ предусмотрел различные вычеты. Конечно, это актуально, если вы уплачиваете НДФЛ. И в любом случае актуально, если вы решите продавать дом.
О порядке, сроках, размере и основаниях получения налоговых вычетов читайте в следующей статье…
В-третьих, в случае если кто-то нарушит ваши права, то вы не сможете получить судебную защиту. Например, истребовать имущество из чужого незаконного владения.онсультация юриста по строительным делам
Знаете, ещё ошибки или как решали свои, пишите в комментариях!
½
но это ещё не всё, дальше другие проблемы при эксплуатации дома…
Нас ждут изменения в ГК по соседским правам, что изменится?
Подписывайтесь на мой канал
приходите на консультацию мой тел.: 89045498922
г.Екатеринбург, ул. Белинского, 83 оф. 510
advokat-saunin.ru