Предупреждаю, что текст не для слабонервных. Будет много цифр. Для людей, которые не дружат с математикой, я жирным шрифтом подвела итоги. Кому сложно, ищите выводы, а кто любит цифры, не забываем ставить лайки и подписываться.
Последнее время, стало, почему то, модно пропагандировать не досрочное закрытие ипотеки, а иные способы вложения накопленных средств:
1. Взять новую ипотеку, вложив накопленный платеж, как первоначальный взнос и сдавать квартиры в аренду. Этим самым гасить две своих ипотеки. Таким образом, на выходе получаем две квартиры.
2. Продолжаем накапливать денежные средства на счете.
3. Вкладываем накопленные денежные средства в бизнес.
Подобные решения оправдывают тем, что сегодня деньги стоят дороже, чем завтра.
Все бы ничего, но математика вещь упрямая, на калькуляторе не сводится дебет с кредитом, да и ситуации бывают разные.
Давайте сегодня разберем следующую задачу.
Мы имеем ипотеку. Стоимость жилья 3 500 000 рублей. Квартира куплена по ДДУ, в Новой Москве. Площадь 30 кв.м, студия. Срок сдачи дома 2025 год. Остаток долга 1 500 000 рублей. Срок кредита 10 лет. Процентная ставка 9,9%. Ежемесячный платеж 19 739 рублей.
Человек получил в наследство, через два месяца после взятия ипотеки, 1 500 000 рублей, но он не знает, как ими распорядиться. Закрыть ипотеку или использовать накопления, как первоначальный взнос, на новую квартиру?
При решении задачи, рассмотрим два варианта:
1. Вкладываем средства в новую квартиру
2.Досрочно погашаем ипотеку
1. Новая квартира
Считаем сколько мы заплатим банку, по прошествии 10 лет.
19 739*12*10= 2 368 680 рублей.
Полученная сумма включает тело кредита и проценты. В итоге, мы переплачиваем банку 868 680 рублей. Мы не забываем, что первые годы, мы оплачиваем проценты и только на финише оплачиваем тело кредита. Это риск. Поскольку, тело кредита не уменьшается и если вы потеряете доходы, из которых оплачиваете ипотеку, вы повышаете шанс к банкротству. На торгах квартиры продаются по ликвидационной стоимости. Рискуете не получить, даже, первоначальный взнос за объект.
Есть вероятность, что квартиру не сдадут в срок. В стратегию берем самый рискованный вариант. Предположим, что задержка строительства составит 2 года, а если еще застройщик объявит себя банкротом, понадобятся издержки на юриста.
Даже если квартиру сдадут в срок, 6 месяцев потребуется на ремонт квартиры и еще 6 месяцев на поиск арендаторов. На ремонт и обстановку студии потребуется минимум 500 000 рублей.
По факту, срок погашения кредита и срок сдачи квартиры, при самом худшем сценарии, по ДДУ совпадает.
Просчитываем худший сценарий и лучший, при условии, что мы будем гасить ипотеку, положенные 10 лет.
Итого, нам необходимо 1 500 000 (тело кредита) + 868 680(оплата процентов) +500 000 рублей (ремонт) + 20 000 (издержки, в случае банкротства застройщика).
2 888 680 рублей – это сумма, которую мы потратим на квартиру, которую взяли в ипотеку и вовремя не получили ключи. Платежи за ремонт, ипотеку и юриста мы вычитаем из зарплаты.
Лучший сценарий заключается в том, что мы получаем ключи в срок и сдаем квартиру в аренду, погашая платежи по ипотеке. 19 739 рублей из зарплаты мы будем складывать на накопительный счет.
Везде я исхожу из того, что ремонт мы делаем за счет собственных средств, не заемных. Если делать на заемные, то плюсуем еще проценты по второму кредиту.
При лучшем сценарии, мы шесть лет (срок сдачи дома, плюс сроки на ремонт и сдачу в аренду) платим ипотеку за свой счет и 4 года за счет аренды.
В среднем, сегодня банки за депозитные вклады дают 4 %. За 4 года, с учетом сложных процентов, мы накопим 1 046 085 рублей.
В худшем случае, мы ничего не накапливаем, но тратим из семейного бюджета 2 888 680 рублей за 10 лет.
В лучшем случае, мы накапливаем 1 046 085 рублей и тратим те же 2 888 680 рублей.
Теперь к наследству.
У нас есть 1 500 000 рублей. Предположим, что мы возьмем квартиру на вторичном рынке за 6 000 000 рублей (дороже не позволяет первоначальный взнос). Это будет однушка, в шаговой доступности от метро. Сдадим мы ее за 35 000 рублей, максимум. Не забываем, что есть риск смены арендаторов и простои, плюс постоянные ремонты. В месяцы простоев квартиры, ипотеку придется оплачивать из своего кармана. Я этот вариант, в расчетах смотреть не буду. Но вы можете сделать это самостоятельно. Ипотеку мы так же берем на 10 лет. Под те же 9,9%. Ежемесячный платеж составит 59 218 копеек. Тело кредита 4 500 000 рублей
Таким образом, тело кредита + переплата составят = 7 106 160 копеек.
2 606 160 рублей переплата.
Арендная выручка составляет 35 000 рублей в месяц. Получается, что из собственного бюджета нам потребуется 24 218 рублей. Не забываем, что есть еще и первая ипотека , где мы ее оплачиваем из собственных средств.
Плюсуя две ипотеки сразу, мы переплачиваем банку 868 680 рублей+2 606 160 рублей = 3 474 840 рублей за 10 лет.
Правда, мы можем не копить деньги из первого примера, а тратить их на погашение второй ипотеки. Но все равно, мы за счет аренды второй квартиры и 19 739 рублей, не полностью покрываем платеж за вторую ипотеку.
35000 (аренда) +19739 (если не копим их, а засчитываем как платеж за вторую ипотеку)= 54 739 рублей. Получается 4 479 рублей мы все равно доплачиваем, но остаемся без накоплений.
Итак, со второй квартирой мы остаемся без накопительного счета в размере чуть больше миллиона рублей и с переплатой банку за 10 лет
3 474 840 рублей. При этом, мы не можем за 10 лет заболеть, всегда нужно находить средства на покрытие рисков простоя жилья, на ремонт, на коммунальные платежи и налоги.
В случае потери работы, болезни, вы рискуете стать банкротом и ваши квартиры будут проданы на торгах. Вы останетесь без жилья, денег и с последствиями банкротства.
2. Досрочное погашение квартиры
Теперь посмотрим, что будет, если мы 1 500 000, наследственных денег, потратим на погашение ипотеки?
Во-первых, вы не переплатите банку. Пока вы ждете получение ключей и несете 19 739 не за кредит, а на сберегательный счет под 4%, за 5 лет вы накопите 1 334 271 рубль. Если будете копить 10 лет, то накопите примерно 2 769 578 рублей (может и больше, если процент будет выше).
Не забываем, что после получения ключей от квартиры, вы ее можете сдать в аренду за 30 000 рублей. Деньги от аренды, вы можете так же складывать на счет в банке под 4%. За пять лет накоплений вы получаете примерно 1 979 252 рубля.
Складываем два накопления в одно, получаем 4 748 830 рублей. Вот тебе, за те же 10 лет 2 квартиры, но уже без риска остаться без всего.
В итоге, вы не рискуете потерять квартиру. За 10 лет Вы не переплачиваете банку, покупаете те же две квартиры.
Выбор за Вами. Вы можете рисковать и остаться без всего, либо постоянно во всем себя ограничивать. А можете спокойно, за 10 лет выполнить план без напряжения и головной боли.
Автор, Ужегова Дарья, консультант по банкротству граждан и бизнеса