Вопрос кто и в какие сроки обязан выполнять ремонт кровли в случае возникновения течи волнует многих жителей, как ветхого так нового жилищного фонда. В настоящей статье попробую аккумулировать всю сложившуюся практику по данному вопросу и актуальное законодательство.
1. Нормативное регулирование:
Постановление Госстроя №170 пункт 4.6.1.1. Организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить:
- исправное состояние конструкций чердачного помещения, кровли и системы водоотвода;
защиту от увлажнения конструкций от протечек кровли или инженерного оборудования;
воздухообмен и температурно-влажностный режим, препятствующие конденсатообразованию и переохлаждению чердачных перекрытий и покрытий;
обеспечение проектной высоты вентиляционных устройств;
чистоту чердачных помещений и освещенность;
достаточность и соответствие нормативным требованиям теплоизоляции всех трубопроводов и стояков; усиление тепловой изоляции следует выполнять эффективными теплоизоляционными материалами;
исправность в местах сопряжения водоприемных воронок с кровлей, отсутствие засорения и обледенения воронок, протекания стыков водосточного стояка и конденсационного увлажнения теплоизоляции стояка;
выполнение технических осмотров и профилактических работ в установленные сроки.
Нормативный срок устранения протечек кровли Приложение №2 Постановление Госстроя №170 пункт:
- Протечки в отдельных местах кровли - 1 сутки
- Повреждения системы организованного
водоотвода (водосточных труб, воронок,
колен, отметов и пр., расстройство их
креплений) - 5 суток
Статья 161 ЖК РФ Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг (далее - обеспечение готовности инженерных систем). Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.
Статья 162 ЖК РФ По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Постановление Правительства №290 «О мининмальном перечне работ и услуг по содержанию и ремонту ОИ в МКД» п.7. при выявлении нарушений, приводящих к протечкам, - незамедлительное их устранение. В остальных случаях - разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ.
Таким образом ВСЕ нормативного правовые акты констатируют безусловную обязанность управляющей компании осуществлять ремонт кровли незамедлительно.
2. Позиция суда и взаимосвязь с решениями общих собраний.
Решение суда, что именно УК ремонтирует кровлю, не смотря на то что кровля подлежит капитальному ремонту от 4 июня 2013 г. по делу N 33-1925/2013
Решение где житель через суд понуждает УК отремонтировать кровлю № 2-429/2017 2429/2017~М-415/2017 М-415/2017 от 29 мая 2017 г. по делу № 2-429/2017
Определение СК по гражданским делам Верховного суда РФ от 29 ноября 2018 года № 48-КГ18-22 «При этом действующее законодательство не ставит обязанность по содержанию жилищного фонда в состоянии, пригодном для проживания, в зависимость от принятия или непринятия собственниками имущества в многоквартирном доме решения о проведении тех или иных ремонтных работ, поэтому непринятие решения не является препятствием для проведения неотложных, текущих работ, направленных на исполнение обязательных требований по обеспечению нормативно установленного уровня содержания общего имущества многоквартирного дома, которые должны быть исполнены управляющей организацией независимо от решения общего собрания.»
Таким образом обязанность УК по ремонту кровли остается безусловной, даже в случае, если жители МКД проголосуют против ремонта кровли, УК обязана будет выполнить ремонт. Судебное разбирательство с вероятностью 99% будет проигрышным для УК.
3. Риски и позиция ГЖИ НСО:
В случае жалобы в ГЖИ НСО о течи кровли инспектор ГЖИ НСО в течении 10 дней приезжает на место жалобы, составляет акт осмотра и в случае обнаружения течи выписывает штраф 250т.р. и предписание об устранении.
В требовании ГЖИ НСО указывает не «произвести ремонт кровли», а «устранить течь над квартирой №___», таким образом ГЖИ абстрагируется от кровли, а какими силами и как устранить течь ГЖИ полагает что УК должно решить самостоятельно, независимо будет ли это кап. ремонт, локальный ремонт, натянут шатер или поставлено ведро на чердаке.
Данное требование в любом случае будет основано на вышеизложенных статьях закона, сложившейся судебной практике и в суде с вероятность 99% не оспоримо и проигрышно.
Полагаю, что в ГЖИ НСО будет возможно отбиться от штрафа исключительно путем подлога документа о том что ремонт кровли выполнен в течении суток со дня обращения заявителя (предоставить акт), а оставшиеся следы носят остаточный характер и УК готово их возместить.
На основании вышеизложенного:
После истечения гарантийного срока МКД, обязанность по ремонту кровли возложена на управляющую компанию за счет действующего тарифа на содержание и ремонт многоквартирного дома. УК со своей стороны может выступить с предложением увеличить тариф, профинансировать целевые работы по ремонту кровли, но принятие или не принятие решения не освободит УК от ремонта кровли и стоит учитывать что нормативный срок на устранение течи 1 день.