На практике известны случаи, когда после распределения наследства одна квартира оказывается в руках нескольких наследников. При положительном стечении обстоятельств наследникам удается договориться, и владелец большей доли выкупает доли остальных наследников. Однако, не всегда наследникам удается договориться. Наследник, владеющий небольшой долей, начинает диктовать свои условия и никак не соглашается на диалог.
Этой ситуацией пользуются «черные риелторы». Они выкупают у принципиальных наследников их мизерные доли и начинают кошмарить основного наследника. Стратегия риэлторов заключается в том, чтобы добиться продажи доли оставшемуся наследнику по баснословной цене либо выкупа основной доли по минимальной цене. Для достижения своих целей они заселяют в квартиры, где уже проживают семьи, случайных людей, а иногда и с криминальным прошлым.
Как же быть в подобной ситуации? Есть позиция Верховного суда по аналогичному спору.
Кратко о споре
Спор возник между сестрой (Гражданин А.), владеющей 11/12 долей в общей долевой собственности на квартиру и братом (гражданином Л.), владеющим 1/12 доли.
Квартира принадлежала на праве собственности родителям конфликтующих сторон. Право собственности у обоих, как и у других наследников, возникло на основании наследства. На момент открытия наследства гражданин А. проживала в спорной квартире. Ей удалось выкупить доли у остальных наследников. Из-за неприязненных отношений диалог между родственниками не задался.
Гражданин А. приняла решение добиться выкупа доли брата через суд. Другой стороной в свою очередь был подан встречный иск о совместном пользовании сторонами кухни и санузла.
Суд первой инстанции гражданину А в иске отказал, однако, встречный иск был удовлетворён. Апелляционный суд в целом поддержал решение суда первой инстанции.
Свое решение суд первой инстанции обосновал тем, что гражданин Л. отказывается продавать свою долю, а принудительное изъятие недвижимого имущества законом не предусмотрено.
Кроме того, суд первой инстанции отметил, что доля гражданина Л. не является незначительной, и оплата коммунальных платежей гражданином Л. производится исправно.
Позиция Верховного суда
Верховный суд указывает на, что нельзя отказать в иске о выкупе доли, мотивируя это лишь отказом сособственника.
При обстоятельствах, когда доля гражданина А. во много раз превышает долю ее брата, нельзя признать обоснованными выводы нижестоящих судов о том, что доля брата в спорной квартире не является незначительной.
Судам надлежало исследовать вопрос о нуждаемости в использовании этого имущества исходя из возраста, состояния здоровья, наличия детей и нетрудоспособных членов семьи.
Однако, нижестоящие суды правовую оценку нуждаемости гражданина Л. в использовании имеющейся доли, не дали.
Суд первой инстанции и апелляционный суд не исследовали, например, имущественное положение гражданина Л. и то обстоятельство, что он проживает со своей семьёй в другой квартире.
Учитывая вышеизложенное, Верховный суд отменил решение апелляционного суда, а дело направил на новое рассмотрение.
По итогам повторного рассмотрения апелляционный суд удовлетворил требования гражданина А.
Документ: Определение Верховного суда №56-КГ17-13 от 27 июня 2017 г.