В текущее время данный вопрос волнует многих арендаторов торговых помещений как в стрит-ритейле, так и торговых центрах. Актуальность этого вопроса такова, что даже в Госдуме обсуждается законопроект, призванный помочь арендаторам в одностороннем порядке расторгать договора аренды без штрафов и потери депозита. Но, во-первых, это законопроект еще не принят и неясно будет ли он принят без правок, которые могут изменить его не в пользу арендатора, а, во-вторых, он вызван, именно, текущими ограничениями в торговле и падением оборотов арендаторов на фоне самоизоляции. Мною же будет предложен комплекс действий, не связанный с текущей ситуацией, но который может быть применен и для выхода из неё.
Существенное количество договоров аренды, как краткосрочные, так и долгосрочные, имеют в соответствующих разделах пункты, по которым арендатор не имеет право на односторонний выход из договора, либо этот выход отягощен значительными карательными мерами, среди которых не только потеря депозита и штрафы, но и возмещение суммы арендных платежей до конца срока аренды.
Многие арендаторы обращаются к своим или сторонним юристам, направляют по адресу арендодателя письма, готовятся подавать судебные иски о расторжении, ссылаясь на "кабальность", форс-мажор или на неплатежеспособность. Конечно, кому-то эти меры помогают, кому-то не очень, в данной заметке приведу незамысловатый план действий, который поможет избавиться от арендованного помещения, которое кроме головной боли, приносит только убытки.
Но начну с призыва к действующим или потенциальным арендаторам — никогда и не при каких условиях не заключайте ни одного договора аренды, в котором нет права выхода арендатора, хотя бы с уведомлением за 60 дней. Каким бы однозначно превосходным не было арендное место, но если нет права выхода, причем без потери депозита, просто ищите другое место.
Итак, у вас краткосрочный иди долгосрочный договор, аренда помещения по которому приносит невыносимый убыток, но арендодатель, на вашу просьбу/письмо расторгнуть этот договор, отвечает, что это невозможно, либо возможно, но только с выполнением всех условия и санкций, которые указаны в договоре, которые в совокупности еще страшнее, чем продолжение аренды на текущих условиях.
- первое, что нужно запомнить — сохраните все свое терпение/благодушие и никогда не теряйте самообладание/лояльный тон в общении с арендодателем, каким бы омерзительным не было его отношение - только деловой и благожелательный тон;
- не позволяйте себе вести только эпистолярное общение, к примеру, если это крупный арендодатель, допустим, торговый центр, то обязательно добейтесь личной встречи с вашим менеджером/куратором, руководителем отдела аренды/департамента и управляющим ТЦ/руководителем управляющей компании; даже если все они вам последовательно откажут, то со всеми нужно сохранить человеческий контакт и на все их отказы отвечать, к примеру, что «у меня просто нет выбора обращаться к вам за помощью снова и снова;
- прекращайте снабжать свой магазин товаром и в оплаченный период аренды начинайте очень незаметно и постепенно освобождать магазин от своего товара и имущества; можно начинать это делать сначала с помощью периодических вывозов крупными партиями с причиной вывоза неликвидного товара, а заканчивать осторожным ежедневным ручным выносом, для отвода глаз следящей за вами охраны, вплоть до продажи через кассу своим, якобы, покупателям; в магазине может остаться товар, которым вы можете пренебречь; так вы выбьете из рук арендодателя один из действенных рычагов давления на вас;
- за неделю до оплаты следующего месяца, в очередной раз, напишите ему письмо о согласовании отсрочки оплаты текущей аренды; если арендодатель будет интересоваться причиной задержки, то уверенно скажите ему, что вам банк согласовал кредитную линию;
- через некоторое время попросите у арендодателя отсрочки оплаты еще на неделю, по причине того, что у вас трудности с приобретением товара, а полученный новый кредит вы хотели бы пустить на покупку товара для магазина, потому что его товарное наполнение значительно ухудшилось; скорее всего, арендодатель вам откажет и с этого момента будет держать вас под пристальным контролем;
- на неделе до мнимой выдачи кредита/помощи друга или бога, организуйте новую встречу с арендодателем и скажите ему о своих проблемах и беспокойствах — текущие выручки упали из-за невозможности снабжать магазин, а банки мучают дополнительными документами и что вы уже боитесь, что выплата кредита может сорваться; на этом этапе арендодатель может вам перекрыть доступ в магазин и отправить претензионное письмо;
- после закрытия магазина или получения претензионного письма, снова следуйте в отдел аренды и скажите, что вы исчерпали все варианты/возможности/запасы и уже не понимаете как выбираться из этого положения, но очень надеетесь на позитивное разрешение проблемы;
- предложите им помощь в поиске другого арендатора на ваше место и уже признайтесь, что не сможете оплатить просроченную задолженность по аренде; если это ваш магазин, то скажите, что уже подали заявку на ликвидацию ИП, ну а с вас нечего взять, кроме этого договора аренды, а если представляете сетевой бренд, скажите, что собственник решил также ликвидировать или подавать банкротство компании, а денег на какие-либо выплаты у компании нет абсолютно никаких;
- предложите арендодателю начать немедленный поиск нового арендатора, хотя, поверьте, что он это уже сделал, а также предложите ему единственную посильную помощь, которую вы ему реально сможете оказать — попросите его разрешить открыть ваш магазин, но с оплатой аренды только из текущего депозита и абсолютно выполнимо пообещайте ему приложить все усилия для наилучшей демонстрации помещения потенциальному арендатору, которые будут приходить для осмотра помещения и возможно будут обращаться за оценкой к текущему арендатору;
- поверьте, арендодателю нет никакого резона бороться в судах, которые бесконечно можно затягивать, вывозить и хранить остатки вашего имущества, с тем арендатором, по которому он убедился в отсутствии его платежеспособности и, скорее всего, рано чем поздно, он предложит вам подписать соглашение о расторжении на взаимоприемлемых условиях.
Кстати, вполне возможно, что в результате этого общения, вы сможете получить от арендодателя те условия по аренде, при которых ваша работа будет коммерчески оправдана и без признаков кабальности и вы решите продолжить вести свой бизнес в этом помещении, к тому же, если банк вам неожиданно утвердит «новый кредит».
Итак, если коротко — общайтесь с арендодателем и больше не платите ни копейки, общайтесь и вывозите имущество, общайтесь и признайтесь в неспособности решить свои проблемы, несмотря на все попытки, общайтесь и скажите о решении уйти из бизнеса, к примеру, в монастырь, общайтесь и предложите свои услуги по помощи в поддержании помещения в открытом состоянии и даче хороших рекомендаций потенциальным арендаторам.
Много лет убеждаюсь в том, что не могут договориться с арендодателями по расторжению «кабального» договора именно те арендаторы, которые перестают с ним общаться лично, утопают в переписке, передают все на откуп юристам, начинают ругаться и терять человеческий контакт. Везде работают люди, с которыми можно договориться, но если вы уклоняетесь или противопоставляете только негатив, то многим арендодателям просто не остается выбора — передать такого неадекватного арендатора с его договором в юридический отдел или службу безопасности.
Общайтесь Господа, запомните, лучше одного звонка и одной встречи, только два звонка и две встречи.
Благодарю за прочтение.
Если понравилась статья, то ставьте лайки и подписывайтесь на канал.