Если вы присмотрели интересный объект коммерческой недвижимости в Петербурге, вам пригодится мой список документов. Изучив его перед покупкой, вы сможете избежать многих проблем. Вообще-то все сказанное ниже верно и для квартир, но по опыту могу сказать, что именно собственникам коммерческой недвижимости эти моменты особенно важны – потому что у них чаще возникает потребность в улучшениях и их согласовании, и спрос с них выше.
Сразу скажу, что за всеми документами нужно обращаться в ПИБ, он же ГУП «ГУИОН», – они инвентаризировали большинство объектов. Однако, если объект был построен после 2012 года, есть вероятность, что все данные находятся в другом кадастровом бюро. Например, если у вас помещения в ЖК «Граффити», знайте, техническая инвентаризация и постановка на кадастровый учет были выполнены компанией «Арсенал» и вся техническая документация находится у них.
В ПИБе вам сразу скажут, есть ли у них данные. Еще можно заранее спросить в УК – они точно в курсе. Кстати, отделения ПИБа экстерриториальны! Это значит, что район не имеет значения: вы можете обратиться в любое отделение, которое вам удобнее. Все адреса есть в интернете.
Итак, вот список очень полезных документов:
Планы поэтажные на последнюю дату инвентаризации
Эти планы нужно обязательно соотнести с ЕГРН и фактической планировкой. Сейчас, например, есть запрет на согласование дополнительного оборудования, если имеются несогласованные элементы благоустройства, и специалист КГА, принимая решение о согласовании воздуховода или кондиционера, смотрит на планы ПИБ, нет ли незаконно выполненных входов или заложенных или раскрытых оконных проемов. Поэтому я советую собственникам заранее ознакомится с материалом, который будут смотреть в КГА. Другой пример: вы покупаете объект с удобной пристройкой, иногда целым этажом, мансардой или лифтами, и все это очень историческое с виду и даже в ЕГРН чудесным образом отражено. Но если вы возьмете планы ПИБ, может оказаться, что там этого нет, и вам придется самим включать, а может, и еще в КГА доказывать, что это не реконструкция была.
Ведомость помещений и их площадей
Это приложение к поэтажному плану позволяет быстро понять состав помещений, есть ли помещения без номера (б/н), как называются части помещения – тамбур, зал, кабинет и т.п. Это бывает принципиально при лицензировании или перепланировке. Например, комната – это жилое помещение, а кабинет или холл, даже с окном, – нет. Иногда после перепланировки жилая площадь уменьшается в разы. Согласитесь, есть разница: продавать трехкомнатную квартиру или однокомнатную, хоть и с роскошным кабинетами и холлами. А помещение б/н – это спасение, если вы устраиваете, например, дополнительный вход с понижением верхней отметки подвала и видите, что подвал б/н. Б/н значит, что это несформированная часть помещения и не придется получать согласие собственника. Нет номера – нет проблем, или, по крайней мере, одной проблемой меньше.
Выписка из инвентарного дела
Это официальные данные о том, что происходило с объектом, как он был сформирован, как помещения учитывались, когда проводились обмеры и инвентаризации. Нам однажды это помогло без лишних эмоциональных и временных затрат устранить ошибки, уже внесенные в ЕГРН.
Эти три документа – самый обязательный минимум, не считая выписки из ЕГРН. Однако дальше я расскажу про не менее актуальные документы, и если вы уже зашли в ПИБ, лучше заказать все сразу.
План поэтажный на определенную дату инвентаризации
Это для тех, кто интересуется историей и знает, что искать. Например, можно найти ранее существовавшие вход или окно.
Паспорт помещения
С 1 марта 2018 года заказать его можно только с проведением инвентаризации с выездом на объект. Если вы еще не успели согласовать перепланировку или доделать ремонт в соответствии с согласованной проектной документацией, не нужно его запрашивать! Иначе к вам придут и зафиксируют ваши промежуточные работы. Конечно, есть случаи когда без паспорта не обойтись, например, при оформлении залога. Кстати, если есть незаконная перепланировка, это отличный повод поторговаться и снизить цену.
Паспорт многоквартирного дома
В нем содержаться характеристики по дому. Очень удобная вещь, например, если вы проводите обследование, а паспорт на помещение недоступен: в паспорте на здание в разделе IV находится описание конструктивных элементов и даже износ определен.
Выписка о технических характеристиках объекта
Объект в данном случае - это все здание целиком. Выписка расскажет о всех особенностях объекта: год постройки, год последнего капитального ремонта, фундаменты, перегородки, перекрытия и все прочие характеристики дома.
Ну и конечно выписка из ЕГРН
С нее можно было бы начать, все собственники знают, что это очень важный документ. Можно заказывать в электронном и бумажном виде. Я рекомендую, если есть выбор, заказывать в электронном виде – тогда вы получите читаемые планы помещения и сможете сравнить их с планировкой, которую видите в натуре. А если закажете в МФЦ, скорее всего, план будет нечитаемый.
В этой статье рассказываю, как заказать выписку из ЕГРН онлайн.
