Петербургским собственникам и арендаторам недвижимости в домах-памятниках очень полезно знать, чем отличаются и в каких случаях нужны три документа:
- Перечень предметов охраны
- Охранное обязательство
- Уведомление об отсутствии элементов, представляющих историко-культурную ценность.
Если вы собрались делать перепланировку, ремонт, реставрацию, вешать кондиционеры, потребуется 1 и, возможно, 2. Если заключается договор купли-продажи или аренды – возможно, будут нужны 2 и 3. Давайте разберемся, что есть что.
Перечень предметов охраны
В нем детально прописывается, что именно должно сохраняться неизменным в процессе эксплуатации, реставрации, ремонта и приспособления объекта к современному использованию. Если в квартире ничего охраняемого нет, будет написано про здание в целом, например, что предметами охраны являются габариты оконного проема, конструктивная система здания, исторические отметки карниза и конька кровли.
Без Предмета охраны не сделать историко-культурную экспертизу и, соответственно, не согласовать проект перепланировки, но можно продавать, дарить, закладывать, сдавать в аренду.
Перечень предметов охраны могут составить специалисты КГИОП или специализированные организации, имеющие лицензию Министерства культуры. Очень важно чтобы границы, определяющие дальнейшие возможности развития объекта, были определены профессионалами, а не написаны под копирку. Если предметы охраны ранее уже выявили и утвердили в КГИОП, то там этот перечень можно добыть.
Как это бывает на практике? Наш заказчик арендовал четырехэтажное здание – объект культурного наследия, чтобы открыть там театр, и для этого нужно было сделать ремонт. Перечня предметов охраны не было – только небольшая справка от 1982 года. Мы провели сложное историко-культурное исследование и выявили намного больше охранных элементов, чем насчитывала справка 1982 года. Описали подробно и прут с растительным декором, металлический круглый, и столбики орнаментованные, и профилированный деревянный поручень, и камин средистенный белого мрамора с профилированной полочкой, и многое другое – в общей сложности более 40 наименований. Теперь все это будет сохранено на века, а могло бы быть уничтожено. Дворовые и лицевые фасады теперь тоже под охраной, а также сводчатые перекрытия в цокольном этаже, коробовые сложные с распалубками, цилиндрические крестовые – очень красивые. Это не значит, что теперь гвоздь нельзя вбить в стену. Это значит, что его лучше не вбивать в стены, где есть «разбивка на зеркала лепными гирляндами из листьев лавра, перевитых лентами, с пилястрами в простенках»! Можно найти на объекте другое место, где нет охраны, и там сделать перепланировку и повесить кондиционеры.
Когда предметы охраны утверждены, объект можно ремонтировать, не боясь утраты ценностей и понимая границы. А хорошие границы дают свободу!
Охранное обязательство
Согласно охранному обязательству, собственник/арендатор объекта культурного наследия обязуется сохранять его в надлежащем состоянии. Сейчас этот документ существуют в двух форматах: договор и распоряжение.
Охранные обязательства в формате договора заключались до 2015 года. Представляете, сколько нужно усилий, чтобы подписать договор с каждым собственником и арендатором с учетом их постоянной ротации? Сейчас старые охранные обязательства действуют, но больше не заключаются.
Новый формат охранного обязательства относится к широкому кругу лиц – любому собственнику и иному законному владельцу объекта культурного наследия – и является не договором, как раньше, а распоряжением КГИОП об утверждении охранного обязательства на объекте. То есть вы вроде бы ничего не подписывали, документа нет, но обязанность у вас появилась.
Раньше охранное обязательство было обязательно для регистрации сделок с недвижимостью в домах-памятниках. Теперь его нужно прикладывать, если оно было оформлено до 2015 года, только при сделках с некоммерческой недвижимостью.
В остальных случаях договор купли-продажи, дарения или аренды зарегистрируют при условии правильного внесения пунктов о сохранении объекта. В договоре также должно быть написано, что продавец заверяет, что охранного обязательства не оформлял (если и правда не оформлял).
Если охранное обязательство есть, рекомендую внимательно его изучить, особенно при покупке или подписании договора аренды. Если продавец или арендодатель оформлял его, то все обязательства переходят к новому собственнику или арендатору. Обязательства, например, могут быть такие: заменить пластиковые окна на деревянные, поставить филенчатую дверь, узаконить незаконную перепланировку. Добыть этот документ можно в КГИОПе и у предыдущего собственника.
Самое важное - это пункт 5 «План выполнения работ». Многие подписывали обязательство, не глядя. Конечно, ведь регистрация сделки нужна сегодня, а на выполнение обязательств отводится иногда до 36 месяцев, - такой вот маркетинговый трюк КГИОПа. Немногие знают, что срок выполнения плана можно переносить, и еще меньше знают, что после выполнения обязательства нужно исключить этот пункт из документа.
Вся процедура по исполнению обязательства выглядит так. Сначала нужно получить в КГИОПе задание, провести историко-культурную экспертизу, получить разрешение на работы, выполнить их, а затем подписать акт и сделать допсоглашение к охранному обязательству, чтобы в графе «мероприятия к выполнению», а в новой редакции – в пункте «дополнительные требования к объекту культурного наследия» появилась самая важная фраза: «Не требуется мероприятий к выполнению».
С 2015 года с регистрацией сделок стало, конечно, гораздо проще. Я помню случай – ресторану нужна была алкогольная лицензия, а для нее – зарегистрированный в ФРС договор аренды, а для регистрации – охранное обязательство. Обязательства эти и в плановом-то порядке делали два месяца, а иногда еще и задерживали. Другой пример: договор купли-продажи на очень круглую сумму, деньги в ячейке, и вдруг приостановка регистрации сделки - ФРС ждет охранное обязательство. Деньги автоматически на два месяца зависли, плюс два месяца длится приостановка, а если вторую не дадут, то будет отказ, и несложно понять, что накал там был ещё тот!
Но с другой стороны, раньше можно было понять, что планово нужно делать или не делать. А теперь сидишь и ждёшь, пока к тебе не придут, или обращаешься к профессионалам, и они тебе говорят, чего ждать. Допсоглашение об отсрочке теперь тоже нельзя заключить. А ведь собственники помещений - не государство и не госкорпорация, им непросто содержать эти объекты, и план и время им просто необходимы.
Ещё раньше при выборе помещения под аренду можно было в охранном обязательстве посмотреть план работ, а теперь много ли увидишь своими глазами… Так что есть и плюсы, и минусы.
Уведомление об отсутствии или наличии элементов, представляющих историко-культурную ценность
Это справка, подтверждающая что камина нет, лепнина не подлинная или, наоборот, все есть и все подлинное. Ее несложно получить в канцелярии КГИОПа.
Раньше, если у вас не было этой справочки, регистрацию договора купли-продажи приостанавливали. Сейчас эта справка может быть нужна только для успокоения души (ничего особо ценного нет) или увеличения стоимости квартиры (вот справка, что камин настоящий, и лепнина царская, не новодел!).
Ни в каких других случаях эта справка не нужна. Наоборот, я бы сказала, что ее наличие опасно! Шучу, но только отчасти. Собственники сами себя вводят в заблуждение, когда думают, что справка эта является разрешением проводить в квартире самые разные работы – сносить не представляющий ценности камин или вешать кондиционер. Но нет! Ее наличие не отменяет необходимости согласовывать работы по ремонту и перепланировке в КГИОПе.
Да, жить в доме-памятнике в Петербурге приятно, почетно, но временами хлопотно. Кто из собственников читает и на ус мотает, тот молодец)
