Казалось-бы в чем вопрос? Бери и делай.
Однако, не нужно забывать, что в большинстве случае, планировка, предложенная застройщиком, владельца квартиры не устраивает и он хочет изменить планировку.
В этом случае появляется такое понятие как «перепланировка и или переустройство» и эти изменения нужно узаконить.
Возможны два варианта действий.
Первый – сначала получить разрешение на перепланировку, сделать ремонт на основании этого разрешения и после ремонта провести приемку и получить новые документы.
Второй – сначала сделать ремонт и только потом узаконить уже сделанную перепланировку, заплатив небольшой штраф (если изменения подпадают под понятия «перепланировка» или «переустройство». Ну или без штрафа, если изменения незначительны.
В чем плюсы и минусы первого и второго варианта?
Итак, вариант первый. Вы добропорядочный гражданин и все хотите сделать правильно. А именно, сначала получить разрешающие документы и только потом начинать ремонт. Самый очевидный плюс этого варианта – это полная уверенность в том, что все изменения, которые Вы хотите сделать полностью допустимы и Вы не столкнетесь с ситуацией, когда ремонт сделан, а надзорные органы в лице жилищной инспекции не утверждают Вам новую планировку по причине нарушения какого-нибудь норматива. Уверенность в правильности ремонта - это конечно очень большой плюс. В моей практике было несколько случаев, когда собственнику квартиры (решившему сначала сделать перепланировку, а потом согласовывать) ничего не оставалось делать как рушить только что выполненный ремонт.
Ну а минус это время, которое необходимо будет потратить на получение разрешения на перепланировку. В зависимости от наличия исходных документов обычно это занимает от 1,5 до 2,5 месяцев.
Во втором варианте, когда владелец новостройки сначала производит все ремонтные работы, а потом предпринимает действия по его узакониванию очевидным плюсом является время. Время, когда он начинает ремонтные работы. Ведь получение разрешительной документации занимает не один день, а 1,5-2,5 месяца. Значит и въехать в квартиру он сможет раньше. А это для многих будет весомым аргументом. Порой ведь «давит» аренда временного жилья.
В варианте, когда «сначала ремонт, а потом документы» главное не допустить ошибок. А ошибки могут быть чреваты в виде последствия, при котором уже сделанный ремонт узаконить будет нельзя. Основными проблемами могут быть: нарушение строительных норм, изначальные ошибки в обмерах помещения или строительном проекте – размеры могут отличаться от фактических. Собственник, приступая к ремонту чаще всего отталкивается от обмеров тех стен, которые стоят на момент начала работ.
Итак, что же нужно сделать, чтобы начать быстрее ремонт и при этом уменьшить свои риски.
1. Получить у застройщика или в управляющей компании копию листа строительного проекта, заверенную застройщиком или управляющей компанией. На этом листе или отдельным листом должна быть обязательно экспликация помещений в Вашей квартире (перечень помещений с указанием их площадей) и обязательно это должен быть лист, содержащий габаритные (линейные) размеры помещений в квартире.
2. Даже получив от застройщика копию технического плана (или технического описания) не поленитесь – закажите в Росреестре выписку из ЕГРН с графической частью. При чем, закажите ее как в бумажном виде, так и обязательно в электронном. Если Вы уже стали собственником выписка из ЕГРН в бумажном виде уже будет у Вас на руках и возможно даже с графической частью, но вот увидеть что-либо на этом бумажном варианте скорее всего будет ничего нельзя. Почему-то Росреестр не утруждает себя предоставлением качественной читаемой информации по планировке, а в отдельных случаях графики вообще может не быть.
3. Что дает выписка из ЕГРН в электронном виде? Она даст Вам увидеть в хорошо читаемом виде, во-первых, конфигурацию своей квартиры, а во-вторых, Вы увидите размеры, которые зафиксированы в данных Росреестра. Этот план нужно сравнить с копией листа строительного проекта и с фактическими обмерами. Важно, чтобы эти планы не сильно отличались. Расшифрую что значит «не сильно отличались»…На практике если отклонение сантиметров 5 максимум – это не страшно – скроется штукатуркой, а вот если 15-20 это уже серьезно. Да, бывают и такие случаи. Особенно такое отклонение критично для стен, которые разграничивают, например, санузел и кухню или кухню и жилую комнату. Это потому что в результате ремонта получится что, например Вы по документам «заехали» санузлом на кухню и, к сожалению, процедура доказывания своей правоты будет уже очень проблематичная…
В идеале нужно сравнить еще с данными технического паспорта БТИ, но в большинстве случаев застройщики не ставят квартиры на технический учет в органах БТИ (Бюро технической инвентаризации). Собственнику нужно самостоятельно обратиться в территориальное БТИ и заказать первичную инвентаризация квартиры с получением технического паспорта.
4. После проверки документации и сверки ее с фактическими размерами нужно определиться с управляющей компанией – будет ли она «ставить палки в колеса» и пытаться препятствовать началу ремонта без разрешительных документов. Да, такое бывает. Но, достаточно редко. Уж не знаю к счастью или нет, но управляющие компании в большинстве случае озабочены другими интересами. Скорее всего, максимум что у Вас попросят это предоставить комплект инженерных проектов (наиболее частые это водоснабжение, канализация и электрика). Ну или узнав, что у Вас нет разрешения предложат «закрыть на это глаза». Догадайтесь с трех раз – как именно?
Итак, выводы и ответ на вопрос в заголовке статьи.
Если Ваша будущая планировка не подпадает под понятие «перепланировка» или «переустройство» (это тема для отдельного разговора) смело начинайте ремонт, но проверьте документацию как описано выше в четырех пунктах.
Если «перепланировка» все же планируется, то начиная ремонт без разрешения Вы в любом случае подпадаете под действие Кодекса об административных правонарушениях г. Москвы п. 9.12 …
Но, ответственность в виде штрафа достаточно незначительна и, на мой взгляд, ей можно пренебречь. Главное, чтобы потом все, что Вы сделаете можно было узаконить. А для этого не поленитесь – сверьте документы по квартире с фактическими размерами, а также необходимо тщательно проверить дизайн проект на соответствие действующим нормативам.
Думаю, у многих останутся вопросы и покажется, что какая тема не до конца раскрыта. Но, в одной статье невозможно расписать все нюансы процедуры согласования перепланировки и ее «подводных камней». Вопросы перепланировки и ее согласования – это будет основной темой этого канала. Планирую, что материалы будут выходить достаточно оперативно.
Подписывайтесь на канал, задавайте вопросы в комментариях…Постараюсь на них отвечать или в самих комментариях, или в отдельных статьях.