В этой статье мы поднимем один из самых актуальных вопросов, возникающих у обладателей новых квартир – кому доверить обслуживание и управление домом.
Ещё больше интересных статей вы найдёте в интернет-журнале м² – всё о ваших квадратных метрах.
В этой статье мы расскажем вам об организации управления дома каждого из них, указав на ключевые аспекты, которые нужно учитывать при выборе. Также мы взяли интервью у директоров УК жилых комплексов «Тулпар» и «Светлая Долина», чтобы вы узнали о работе управляющих компаний из первых уст.
Что такое УК и ТСН. Отличительные черты
УК (управляющая компания) – это коммерческая организация, оказывающая услуги по содержанию и обслуживанию дома на возмездной основе.
ТСН (товарищество собственников жилья) – это проще сказать ваши соседи, люди, которые хотят сами управлять домом. Ранее носило название ТСЖ.
Что входит в обязанности УК и ТСН:
- Следить за состоянием дома;
- Нанимать персонал для ухода за территорией и контролировать их деятельность;
- Заключать договора с подрядчиками на осуществление ремонтных и иных работ;
- Собирать квартплату;
- Оплачивать налоги;
- Рассчитываться с коммунальными службами.
В чём преимущества УК?
Управляющая компания занимается делами по эксплуатации дома на высоко профессиональном уровне, по сути она является командой квалифицированных специалистов по эксплуатации МКД, инженеров и бухгалтеров.
Собственникам не нужно самостоятельно вести бухгалтерию: считать квартплату, обеспечивать сбор средств, оплачивать в срок работу подрядчикам, все расчёты берёт на себя УК.
Ещё одним важным преимуществом УК является возможность легко и быстро отказаться от него, в ТСН же это занимает достаточно долгое количество времени, так как нужно переизбирать инициативную группу, а для голосования нужно ещё собрать всех жильцов.
ТСН идеален при двух составляющих, если у вас малоквартирный дом и инициативные соседи. Принятие решений в таком случае происходит быстрее и у собственников квартир всегда есть возможность повлиять на принятие решений.
Очень многое зависит от профессиональных, человеческих и морально-нравственных качеств руководителей сообщества.
Уверены, что вы не раз слышали о многочисленных случаях, когда председатели начинают диктовать свои условия всем остальным собственникам квартир. Например, указывают, кому сдавать квартиру в аренду, а кому отказывать. Или же чью машину наделить местом для парковки во дворе, а кому нет.
В судах находятся более сотни дел, связанных с ТСН: огромные долги, мошеннические действия председателей.
Для того, чтобы вы ещё больше убедились в том, что доверить управление своего дома управляющей компании – это самое благоразумное решение, мы пригласили поучаствовать в интервью директоров УК, чтобы вы могли поближе познакомиться с принципами работы современных управляющих компаний.
Сколько домов обслуживается вашей Управляющей компанией? Какие отличительные черты вашей УК вы можете выделить?
Денис: Под управлением УК «Тулпар» находится 6 многоквартирных домов. Наша УК молодая, прогрессивная, с огромным желанием сделать наших жителей счастливыми, окружить их комфортом и безопасностью. Отличительная особенность: мы используем современные Digital-инструменты в повседневной работе, наши жители максимально быстро получают ответ на своё обращение или просьбу, мы стремимся опережать события и предоставлять нашим жильцам качественный сервис и актуальные услуги.
Марат: Под управлением УК «Светлая долина» находится 13 многоквартирных домов разной этажности. Мы не работаем «по старинке», как принято во многих районах РТ и Казани. На сегодняшний день мы более клиентоориентированные: мы выходим в люди, мы говорим и пишем о том, какие работы ведутся.
Сейчас разрабатывается мобильное приложение вместе с маркетплейсом для наших собственников. Там жители будут уведомлены о внеплановых собраниях, о мероприятиях и работах, которые ведутся. Также через мобильное приложение собственники смогут передавать показатели счётчиков и вносить платежи, а также оставлять заявки на работу и присылать обратную связь, что очень важно для нас. Больше обратной связи, больше касаний с жильцами.
Для человека это удобно: сфотографировал, прикрепил жалобу, дальше он отслеживает, как заявка выполняется, а также видит статистику выполненных работ.
Можете рассказать о вашем коллективе? Сколько вас человек и кто за что отвечает?
Денис: У нас небольшой коллектив, мы работает по новой схеме, т.е. помимо стандартных должностей, в штате присутствуют хаус-мастеры. Это люди которые постоянно закреплены за определенными домами и находятся на территории. Мы хотели, чтобы наша УК не была безликой бюрократичной структурой, а имела свое лицо в виде человека, который всегда рядом с жителями. На территории жилого комплекса житель всегда может встретить своего личного хаус-мастера и задать ему любой вопрос. Мы всегда на связи в любом мессенджере и даже в нерабочее время наши жители могут получить ответ от хаус-мастера. Человеку нужен человек!
Марат: Сейчас в штате порядка 28 человек, но мы планируем половину коллектива перевести на аутсорс. Мы привыкли к тому, что есть мастера по отдельным видам работ. Мы по-другому выстраиваем систему, у нас также есть хаус-мастер – это человек, который отвечает за комплекс домов – это 3-4 дома и отвечает за всё: от чердака до подвала, начиная с приёма заявки, заканчивая инженерией. Это удобно в первую очередь для жильцов, они не думают куда обращаться, кто придёт, у них есть номер хаус-мастера, который им ответит на все вопросы, за исключением вопросов начислений и тарифов, на эти вопросы отвечает бухгалтер-расчётчик. Мы решили укоротить плечо коммуникации жителей с управляющей компанией. Таким образом мы многие вопросы решаем оперативнее.
Каким образом вы отчитываетесь перед жильцами по проделанной работе?
Денис: Мы присутствуем в группах жителей и когда начинают подниматься вопросы или поступать предложения о том или ином мероприятии, как правило, на следующее утро мы уже приступаем к работе. Конечно же есть моменты которые вправе решить только общее собрание собственников, в этом случае мы связываемся с инициатором и предлагаем назначить собрание, и включить эти вопросы в повестку, в параллели готовя полный пакет документов для проведения ОСС.
Марат: Один раз в год, в первом квартале, мы проводим обязательное собрание. К сожалению, в этом году из-за пандемии собрание перенеслось на неопределенный срок. А так, по каждому дому мы ходим во дворы, рассказываем, показываем людям документацию, что мы делаем, как мы делаем, какие деньги там были потрачены. Помимо этих собраний подобную отчетность мы ведем на сайте ГИС ЖКХ – это утвержденный сайт правительством РФ, где УК отчитываются о проведенных работах и о своём финансовом состоянии. Также проводятся внеплановые собрания по необходимости, к примеру, установка видеокамер, шлагбаумов. Иногда собственники сами инициируют собрание.
Когда у нас состоится следующее собрание, после пандемии, я хочу в каждом доме организовать совет многоквартирного дома, вообще по закону собственники обязаны это сделать.
То есть это тот актив дома, с которым все вопросы обговариваются, решаются и ими же фиксируются. И я как раз хочу в каждом доме такие вещи организовать, чтобы собственники видели все наши работы.
Что для вас идеальная команда?
Денис: Идеальная команда – та, в которой каждый сотрудник поддерживает нашу философию: «Клиентоориентированность и индивидуальный подход формируют почву для долгосрочных отношений». Уже никто не хочет прийти заказать справку, а забрать ее только на следующий день, все привыкли к тому что ритм жизни ускоряется, такси приезжает в два раза быстрее и еду доставляют за 30 минут, а не за 1,5 часа, как раньше. Поэтому каждый житель должен быть обслужен максимально быстро.
Марат: Я человек структурный и пытаюсь выстроить механизмы так, чтобы ничто не от кого не зависело. На мой взгляд, это показатель слаженной команды. Где есть взаимозаменяемость и независимость от персоналий.
Занимаетесь ли вы организацией культурно-массовой работы для жителей обслуживаемых домов? Если да, расскажите поподробнее, какие мероприятия больше всего запомнились?
Денис: В обязательном порядке, совместно с нашими партнерами и спонсорами проводим мероприятия, например, Новый год или Масленицу. Почти в каждой второй семье в наших ЖК есть дети, для нас радость организовать для них праздник с угощениями, конкурсами и подарками.
Марат: Мы помогаем проводить «Ак Барс Дому» различные мероприятия: Сабантуй, Масленица, Новый год, летние праздники. Основную нагрузку по артистам и организации несёт за собой «Ак Барс Дом», что мне лично очень приятно.
Ведь многие застройщики построят дома и всё на этом. Им не интересно, как живут жители в комплексах, которые они построили. А «Ак Барс Дом» показывает своими поступками в своих реализованных объектах, что им небезразлична жизнь жителей. Я понимаю, что здесь есть и наша ответственность, ведь насколько быстро и хорошо мы будем решать проблемы жильцов, ровно настолько люди захотят здесь жить.
Почему очень важно выбрать хорошую УК?
Денис: Очень важно выбрать хорошую управляющую организацию, ведь от этого напрямую зависит качество жизни людей. Будет ли стабильно дома свет, тепло и электричество? Благодаря некорректной работе УК, РСО (ресурсо-снабжающие организации) попросту могут отключать подачу коммунальных услуг.
Что вы видите выходя из своей квартиры? Чистые помытые полы или зашарканный бетон с фантиками, пеплом и шелухой от семечек? Тот же вопрос относится к придомовой территории, насколько УК заинтересована чтобы во дворе росли цветы, по весне был подсыпан газон, чтобы не было проплешин, сооружены альпийские горки и в достойном виде содержались лавочки и урны? Ведь есть дворы, где и сесть негде, люди просто паркуются и заходят в подъезд. Мы стремимся добиться того, чтобы каждый житель возвращаясь с работы домой, заходил в такой двор, в котором хочет немного задержаться, может даже присесть на чистую лавочку и просто подышать свежим воздухом.
Марат: Потому что от этого зависит, как вы чувствуете себя дома. Если у вас в подъездах и на придомовой территории не убираются, вы ждёте слесаря по 3 дня, чтобы он вам что-то починил или УК не выполняют своих обязательств. К примеру в моём комплексе все дома полностью застрахованы. Это значит, что если случится проблема по вине управляющей компании, собственникам безоговорочно начисляются страховые выплаты.
Важно выбрать сильную и стабильную УК, которая будет заботиться и о жителях, и о собственном коллективе. Нужно иметь профессионалов в своём деле.
В чём отличия УК и ТСН? Какие преимущества и недостатки УК и ТСН вы можете выделить?
Денис: Если говорить простым языком – директор УК, а зачастую и его заместитель (если таковой имеется) должны 1 раз в 5 лет сдавать квалификационный экзамен, где он должен ответить на 100 вопросов (на апрель 2020 года). Если экзамен не сдан – он не имеет права руководить организацией. Так же сама организация обязана получить лицензию на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, а это совсем непростая проверка со стороны гос. органов.
Если говорить о других формах управления домом – то эти мероприятия не требуются, т.е., к примеру, председатель ТСН, может быть вовсе некомпетентен в вопросах управления МКД. Опять же Председателем ТСН может быть только собственник помещения в МКД, никак не стороннее лицо, т.е. это обычный житель. Зачастую такой человек имеет основное место работы, а это говорит о том, что у него не будет достаточно времени вести работы по дому. При выборе формы управления ТСН всем жителям важно понять кто станет во главе Товарищества, кто войдет в правление, кто станет ревизором из числа жителей (а ведь ему надо непредвзято оценивать работу своих соседей). Как минимум у всех кандидатов на эти должности надо выяснить: кем они работают, какое образование, были ли правонарушения? Вдруг это не компетентный человек? Тогда в последствии дом может потерять внешний вид и накопить долги перед РСО. Я был свидетелем когда в региональный центр общественного контроля в сфере ЖКХ по РТ приходили жители таких домов и просили помочь им уйти от горе-председателей. Это действительно важный выбор, ведь заезжая, к примеру, в новый дом, вы вряд ли хотите, что бы через 7 лет он превратился в гетто. Не стесняйтесь задавать вопросы, но и понимать надо, что бесплатный сыр только в мышеловке.
Марат: Самое первое отличие – это правовая форма. Различия ТСН и ООО. В ООО ответственность несёт и учредитель, и директор. Общество отвечает всем своим имуществом, которое есть у него.
Здесь вопрос гарантии. Если, например, ТСН обанкротится там шансов что-то вытянуть очень мало и понять кто отвечает, за то, что ТСН обанкротился… Там же есть и председатель, и наблюдательный совет, и ревизионная комиссия, которая пытается за всем следить.
Я считаю, что ТСН лучше управлять небольшими домами.
Если раньше 1-2 дома стоят рядом и это ТСН, хорошо. А сейчас ТСН может находиться в 5ти точках в городе Казани: на севере, на юге и в центре города. На мой взгляд, такое передвижение неудобно для жителей.
У ТСН мало возможностей нанять профессионалов. Здесь 2 причины: не пойдут хорошие специалисты работать на те деньги, что собирает один дом. Там же председатель он же бухгалтер, он же паспортист. Как правило, его компетентности не хватает во многих вопросах.
УК посильнее, здесь больше профессионалов и она может отстаивать интересы жителей по каким-то вопросам с администрацией города, РСО, с дорожной службой и т.д.
Конечно председатель тоже может всё это делать, но у него и «веса мало», и будем откровенны, маловероятно, что он юридически подкован.
Так как в период самоизоляции жители чаще проводят время дома, как сильно это сказалось на квартплате? Получаете ли вы негативную реакцию от собственников квартир?
Денис: В действительности люди стали больше времени проводить дома, немного увеличился расход горячей воды и электричества, но жители с пониманием относятся к этому вопросу.
Марат: Негатива я не замечаю, буквально сегодня утром просматривал почту и там жители пишут: «спасибо большое за оперативную связь!»
Ну и последний вопрос, как вы организовываете работу УК в режиме самоизоляции?
Денис: Для нас это не ново, т.к. в подобном режиме мы находимся все новогодние и прочие праздники. Ежедневно есть дежурный. Каждое утро проверяются все места общего пользования (МОП), тех. этажи, подвали, подъезды и дворы. Особенно упор в этот период делается на канализацию. Аварийная диспетчерская служба усилена, все сотрудники на телефоне. Бухгалтерия 3 раза в неделю на связи с жильцами. Мы мониторим все чаты и боты на предмет обращений, многие стараемся отработать удаленно на месте, чтобы клиент получил ответ, не выходя из дома. Исключение, наверное, составит только тот факт, что в связи пандемией коронавируса, мы ежедневно 2 раза в день проводим дезинфекцию мест общего пользования, поверхностей, с которыми жители могу соприкасаться: домофон, ручки дверей, кнопки вызова лифта и в самом лифте, протираем перила до 3 этажа, т.к. обычно на первые этажи жители ходят пешком и зачастую опираются на перила.
Марат: Мы составили график дежурств. Каждый день один человек всегда на месте, делает обходы, контролирует работу, распределяет заявки, составляет акты. Я, как руководитель, практически каждый день в офисе. Вопрос контроля: нужно держать руку на пульсе.
Технический персонал работает в штатном режиме. Особо ничего не поменялось.
В плане текущих ремонтов то сложностей нет. В конце мая мы также будем красить бордюры, приводить в надлежащее состояние детские площадки, производить ремонтные работы.
Мы наладили всё таким образом, что собственники общаются с нами через электронную почту, сотовую связь.
УК или ТСН?
Ответ кажется очевидным. Главное, что мы выяснили из интервью, как важно доверить управление домом сильной и надёжной УК.
Как это понять? Воспользоваться рекомендациями директора УК «Тулпар» – Багаутдинова Дениса:
«В первую очередь необходимо судить о УК по её работе, ни для кого не секрет какими домами уже управляет эта организация, можно съездить и посмотреть на чистоту дворов, на то как благоустроены придомовые территории, поговорить с жителями. В каком состоянии детские площадки и т.д. Так же для многих важным вопросов является сумма начислений – по каким тарифам работает УК, полностью ли раскрыты статьи в счёт-фактуре, есть доп. услуги и прочее. Это всегда можно выяснить в офисе УК.»
Оригинал статьи в журнале м².