Невооруженным глазом, любой гражданин РФ заметил как в последние годы все риелторы дружно "топят" за новостройки. С чем связана такая любовь, кроме банальной комиссии? Только ли в деньгах дело или, как часто любят утверждать сами риелторы, они хотят поселить вас в свежем доме в современном ЖК?
Сначала предлагаю ответить на вопрос - а всегда ли так было?
Нет конечно. И дело не в том, что 10 лет назад строек было меньше и ипотечный бум только набирал обороты. Не в наличии строек дело. Ведь 7-8 лет назад, когда жилое строительство в регионах уже цвело в полный рост, риелторы в большинстве случаев весьма и весьма скептично относились к новостройкам.
Почему? Ну, тогда это было очевидно:
а) продав вторичку, риелтор знал когда клиент заедет в новое жильё, а в новостройке этот срок от риелтора не зависел, а это дополнительные репутационные риски как ни крути;
б) не понятно было как это продавать - информации было по-минимуму, у застройщиков были скуднейшие сайты, полиграфия на вес золота, и о новом ЖК можно было узнать или через знакомых, или проникнув под видом покупателя в отдел продаж;
в) тебя могли банально кинуть прямо у входа в отдел продаж застройщика, там тогда работал очень специфичный народ и агентов часто слали прямым текстом, прямо при покупателях (имиджу это как будто не мешало).
Так что главное, что изменилось 5-6 лет назад - это конечно последний пункт - часть новых застройщиков начали работать с АН.
Любопытно, что первыми с риелторами начали работать не мастодонты рынка, передерживште 90е, а именно новые строительные компании, нацеленные на агрессивные продажи.
Они искали относительно новые застройщиков источники трафика и быстро поняли, что лучше человека только продавшего свою квартиру на вторичке (с деньгами стало быть на руках) клиента не найти. Они же первые начали нормально платить риелторам. Нормально это на уровне 5% от стоимости объекта.
Через какое то время, буквально за пару лет, рынок перестроился и все застройщики стали платить комиссию (и это плюс). Разумеется некоторые начали платить больше комиссию,чем риелтор может взять на вторичке и и проводить обучения в офисах АН (любопытное было время - те кто вчера вас слали на*ер, теперь приезжали к вам рассказывать какие они белые и пушистые). Отдел продаж застройщика перестал отбирать хлеб у риелтора.
- Всё понятно - им начали платить, потому и продают - подумали наверное вы. Тем более с этого и начали, но дело вовсе не в деньгах. Вообще не в них.
Есть другой, наиболее важный аспект. И суть вот в чем:
На вторичке риелтору нужно найти ту самую одну квартиру, которая подходит по целому ряду параметров - локация, цена, квадратура, состояние ремонта и тд. На рынке новостроек же количество лотов (типология квартир) всегда ограничено - есть конкретное количество ЖК, в них 10-15 планировок, продается из них относительно регулярно 5-6. И запомнить их гораздо проще. Презентовать одно и то же всегда проще, поток информации - меньше.
Не думайте, что в рынке недвижимости много риелторов, которые всерьез знают и понимают рынок недвижимости (не в разрезе последних 10 квартир которых они лично продали), и тем более экспертно могут подобрать новостройку, опираясь на полную выборку объектов. В 80% случаев, риелтор знает каждую пятую стройку, а работает с 3-5 штуками максимум. И умеет продавать конкретно эти стройки.
И сегодня вас, как покупателя, всегда передают в отдел продаж застройщика бережно, из рук в руки. Конкретным менеджерам, а не просто к застройщику. Дальше всю работу делает застройщик.
Те же деньги за меньшую работу
Риелтор, передав клиента застройщику снимает с себя целый ряд орг.вопросов. Чаще всего клиента передают не в качестве готовой сделки, когда он уже готов внести деньги, а на стадии экскурсии на стройку. Передается фактически контакт, а не конкретная договоренность. А вот все ньюансы, связанные с внесением денег, оформлением ипотеки и подписание ДДУ уже ложатся на менеджеров застройщика.
Работы в 5 раз меньше, возни и переговоров в 10 раз меньше, а если нормальные отношения с застройщиком, то можно и на сделке не присутствовать. Чаще всего клиент не знает что с его сделки по покупке новостройки какой то риелтор получит комиссию.
Так что когда вам риелтор рассказывает про какой-то очень подходящий вам по всем параметрам строящийся ЖК, не поленитесь - спросите еще хотя бы про 3-4 стройки не из его списка, а из своего. Сравните, будет ли там столько же подробный рассказ. В 80% случаев вы очень удивитесь скудности познаний о реальном рынке. Или же, наоборот, убедитесь, что перед вами эксперт, который знает добрый десяток ЖК достаточно досконально, чтобы дать вам выбор и объективно оценить ситуацию на рынке.