Статья взята из личного архива во время обучения в Высшем образовательном учреждении по специальности "Землеустройство и кадастры".
Рациональное использование земель является основным фактором более эффективного процесса управления земельно-имущественным комплексом промышленного назначения. Применяя правильные методики управления предприятием как единого имущественного комплекса, обеспечивается повышение экономической состоятельности и устойчивость к внешним факторам, влияющих на развитие в целом. Для активного преуспевания в конкурентной среде необходимо уже на ранних стадиях целенаправленно и комплексно развивать внутрихозяйственные земли. Оптимизацию внутрихозяйственного использования земельных участков, создание необходимых условий для правильного функционирования земельно-имущественных отношений обеспечит наиболее оптимальная система управления внутрихозяйственными землями. Внутрихозяйственное управление земельными участками выступает одним из основных этапов инновационной деятельности предприятия и включает в себя такие процессы как регулирование земельно-имущественных правоотношений, которые распространяют свое управленческое воздействие на всю площадь земельно-имущественного комплекса, независимо от формы собственности, а также направленное на созидание правовых и экономических стимулов и правил, которые поспособствуют рационально и эффективно использовать земельные участки; формирование устойчивого рынка недвижимости, включая земельные участки; повышение качественных характеристик их экономической оценки. Ввиду основных задач развития системы управления внутрихозяйственными землями на современном этапе следует выделить:
1. Оптимизацию структуры и состава земельных участков хозяйственной деятельности, исходя из его целей и задач.
2. Получение дополнительных доходов от неиспользуемых или неэффективно используемых земель хозяйства.
3. Получение дополнительных доходов за счет сдачи в аренду и продажи нереализованных земельных площадей.
Основываясь на основных целях и задачах, необходимо исследовать главные направления системы управления внутрихозяйственными землями предприятия и поэтапно проработать методические рекомендации.
Для того, чтобы выявить земли, которые не используются или менее эффективно используются важно проработать критерии оценки эффективного использования таких земельных участков и сформировать соответствующую систему контроля за их рациональным и эффективным использованием. Помимо этого, необходимо создать сводную базу с данными о незастроенных, неиспользуемых, либо неэффективно используемых земельных участках, которые в дальнейшем могут быть предложены юридическим или физическим лицам с целью получения дополнительного финансового дохода. Процесс использования такого контроля для предприятий позволяет оценить земельный потенциал комплекса, который может быть передан в коммерческое использование. Для принятия наиболее эффективных управленческих решений собственниками по использованию земель в границах промышленного хозяйства необходима полная и достоверная информация об экологическом их состоянии, природно-ресурсном и производственном потенциале на территории имущественного комплекса. Подобное оценивание экологического состояния земель как природного ресурса дает возможность производить ландшафтно-экологическое зонирование территории с определением зон интенсивного использования земель, с ограничением в использовании и восстановлении (трансформации, улучшения), консервации; установить ограничения и обременения при использовании земель. По этапам благоприятности условий можно определять типы местности, используя их в качестве основы для проведения экономической оценки и установления уровней эффективности использования земельных участков на территории промышленного производства. Результаты оценки оформляются в виде схемы экологического зонирования для территории, а также могут разрабатываться тематические ландшафтные карты при необходимости. Данная оценка должна проводиться в процессе проведения землеустройства в границах земельно-имущественного комплекса. Итоговые результаты экологического оценивания земель используются при проведении социально-экономического анализа землепользования, который, в свою очередь, заключается в оценке многих параметров земельных участков и их общего производственного потенциала следующих функциональных зон:
1. Производственная зона (основное, вспомогательное и смежное производство);
2. Складская зона;
3. Инфраструктурная зона (транспорт, электро- и газоснабжение, водоснабжение и т.д.);
4. Зона захоронения промышленных отходов (шлаконакопители, отвалы, хвостохранилища и т.д.);
5. Резервная зона (зона перспективного освоения);
6. Зона для размещения очистных сооружений;
7. Зона для размещения социальных объектов (объектов культурно-бытового назначения и иных обслуживающих объектов);
8. Санитарно-защитная зона.
Результаты экологической и социально-экономической оценки позволяют делать вывод о сложившемся природно-ресурсном и производственном потенциале землепользования. Собственники производств, в свою очередь, должны быть заинтересованы в эффективном использовании своих земель и земельных участков. В зависимости от уровня эффективности использования земельных участков будет зависеть наполняемость собственного бюджета (экономической составляющей процветающего производства), а также и уровень качества жизненного цикла всей недвижимости на территории земельного имущества. Для таких поставленных целей следует произвести полный и тщательный анализ эффективности использования земельных участков.
На первом стадии формируются и анализируются общие сведения об исследуемом земельном участке. Особое внимание при анализе имеющейся информации должно быть уделено соответствию фактического и планируемого использования земельного участка согласно разрешенному виду его использования и подкатегории земель, а также стоит уделить внимание установленным ограничениям и обременениям по использованию этих земельных участков. На стадии анализа выполнения землеустроительных работ и проведения государственного кадастрового учета формируются и анализируются данные, которые подтверждают проведение в установленном законодательством Российской Федерации порядке землеустройства и кадастрового учета земельного участка. Рассмотрение земельных правовых отношений заключается в анализе форм собственности и прав пользования земельным участком. Анализ финансово-экономической составляющей землепользования может складываться из следующих не менее важных для процесса управления комплексом ступеней: анализа структуры и объемов земельных платежей; расчета земельного налога и арендной платы за землю; расчета платы за ограниченное пользование земельным участком (сервитут); расчета нормативной выкупной цены, рыночной и кадастровой стоимости земельного участка. Для того, чтобы сформировать оптимальную структуру землепользования в процессе финансово-экономического исследования нужно проводить следующие работы: прогнозирование, моделирование и оптимизация земельных платежей. Прогнозирование динамики изменения тенденций и объемов земельных платежей проводят в целях учесть их возможное увеличение или снижение по причине разнообразных прогнозируемых факторов (инфляции, изменения законодательства, изменения порядка расчета, ставок и т. д.). Основополагающими принципами оценивания эффективности использования земельного участка в границах промышленного предприятия имеет место быть использование земельного участка согласно установленным целям и в соответствии с законодательством Российской Федерации:
1. Наличие кадастрового номера земельного участка;
2. Наличие соответствующих законодательству Российской Федерации правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов по форме собственности и праву пользования земельным участком;
3. Отсутствие неиспользуемых частей земельного участка;
4. Соответствие размера земельных платежей за пользование земельным участком оптимальным размерам таких платежей.
По степени рентабельности (или эффективности) земельные участки классифицируют на четыре основные группы: с высокой, достаточной, низкой продуктивностью и непродуктивным использованием. Соответственно, от принадлежности конкретного земельного участка к той или иной группе устанавливают надлежащие мероприятия по повышению эффективности использования участка. Также оценивают сумму затрат на реализацию этих работ. В то же самое время, одним из не менее важнейших мероприятий является оценка экономического эффекта от проводимых мероприятий по повышению эффективности использования земельных площадей промышленного комплекса. Наряду с этим экономический эффект рассчитывается как разность между суммой доходов и затрат от реализации мероприятий по повышению эффективности использования земельных участков. По итогу анализ эффективности использования земель завершается формированием трех основных групп земельных участков, по которым следует выполнить следующие действия:
1) провести выкуп и оформить право собственности;
2) оформить право аренды;
3) отказаться или оформить сервитуты.
Основа всех действий по оформлению прав и дальнейших сделок с земельными участками – образованные земельные участки, т. е. участки, по которым в полном объеме проведены землеустроительные (кадастровые) работы и осуществлена процедура постановки земельных участков на государственный кадастровый учет.
Для создания системы эффективного управления внутрихозяйственными землями через оптимизацию землепользования в границах земельно-имущественного комплекса необходимо обеспечить условия:
1. Нормативная и инструктивно-методическая база управления земельно-имущественным комплексом.
2. Материально-техническое и финансовое обеспечение процессов управления внутрихозяйственными землями.
3. Обеспечение полноценными кадастровыми и оценочными работами в целях повышения эффективности и устойчивости предприятия.
При наличии таких условий владелец земельно-имущественного комплекса сможет на перспективу повысить экономическую составляющую от предпринимательской деятельности, что позволит эффективно управлять землепользованиями и регулировать земельно-имущественные отношения, а также повысить качество и срок службы земельных площадей.