Плюсы и минусы покупки квартиры на стадии котлована
Рассматривая покупку квартиры на начальном этапе строительства часто задают следующие вопросы:
1.Есть ли плюсы в покупке квартиры на стадии котлована?
2. В связи с переходом на эскроу, снижает ли сейчас застройщик цены на квартиры на стадии котлована? Если да, то каков примерный дисконт?
3. Сильно ли будет отличаться ценник одной и той же квартиры, если покупать ее на стадии котлована/если покупать ее, когда дом будет сдан в эксплуатацию?
4. В процентном соотношении (из всего бюджета на строительство ЖК), сколько средств застройщик вкладывает в стадию котлована, строительство паркинга и коммуникации?
5. Почему в некоторых ЖК есть подземный паркинг, а в некоторых нет? С чем это связано?
6. Сколько времени уходит у застройщика на стадию котлована? Какой этап в строительстве ЖК самый долгий?
7. С какими рисками может столкнуться покупатель, приобретая квартиру на стадии котлована?
Отвечаю:
1. Очевидными плюсами являются более широкий выбор планировок, прогнозируемо меньшая цена покупки и более эффективное использование финансовых механизмов (ипотека, беспроцентная рассрочка застройщика и т.д.)
2. Безусловно, что на стадии котлована цены ниже, с переходом на эскроу дисконт стал меньше и, в общем случае, определяется как разница между процентными ставками проектного финансирования по обеспеченным и необеспеченным средствами дольщиков кредитным средствам. Эта величина зависит от банка, но, в среднем, составляет 5% годовых. В каждом конкретном случае политика продаж определяется по проекту исходя из следующих параметров: объем привлеченных на эскроу счета средств по ДДУ в соотношении к необходимому финансированию, сезонная активность, конкурентная среда.
3. Среднее удорожание квартиры в сегменте «бизнес» составляет 5-7% в год, в общем с начала проекта квартиры могут подорожать до 25% и более, так как есть ликвидные квартиры в резерве (видовые, двусторонние и т.д.), которые выставляют на продажу в конце проекта по высоким ценам. Если на начальном этапе «попасть» в удачную позицию (планировка, локация, покупка по акции с беспроцентной рассрочкой, отделка в подарок и прочее), то можно получить после сдачи дома прирост в цене 25%.
4. В зависимости от этажности, условий строительства, конструктивных решений работы нулевого цикла и внешние сети занимают от 20 до 35 процентов бюджета строительства.
5. Это связано с возможностью размещения нормативного количества парковочных мест на участке и класса жилья.
6. Средняя продолжительность работ нулевого цикла – 6 месяцев, но сроки сильно зависят от условий строительства. При наличии плотной окружающей застройки и сложных грунтов работы могут занимать существенно больше времени.
7. Вне зависимости от стадии строительства риски покупателя существуют до момента передачи квартиры и регистрации права собственности. Несостоятельность застройщика, возникновение споров по сервитутам, ведущие остановке строительства, изменения в законодательстве, проектные ошибки, проблемы с подключениями к сетям, все эти риски на начальном этапе безусловно выше.
P.S. Проблема рисков в строительстве была всегда :)
