Как проверить жилье, как уберечь себя от рисков, чтобы желанная и дорогостоящая покупка не превратилась в большую неприятность. Что, где и зачем проверяем. Эта статья для тех, кто покупает или собирается покупать квартиру самостоятельно без помощи риэлтора.
Часть информации можно получить из открытых источников (посмотреть можно здесь), а часть – из «закрытых» (ищем через знакомых или в интернете) или запрашиваем у продавца. Обязательно все результаты проверки храним вместе с договором купли-продажи для доказательства того, что вы являетесь добросовестной стороной сделки.
Проверяем:
1. Действительность паспорта (в открытых источниках).
2. Если доверенность отозвана, сделка будет признана недействительной, а договор будет расторгнут.
Действительность доверенности, если продается или покупается по доверенности (в открытых источниках).
3. В случае банкротства физического лица сделка может быть признана недействительной (договор купли-продажи расторгнут) на основании если:
- На момент продажи должник знал о наличии долга и невозможности его оплатить;
- Продал все имущество, за счет которого должник мог бы погасить долги перед кредиторами;
- Подарил или продал по заниженной стоимости.
На банкротство или его вероятность.
Сведения о банкротстве (открытые источники)
Кредитная история, долги банкам (закрытые источники)
Наличие исполнительных производств (задолженностей) в ФССП (открытые источники).
Судебные иски
Наличие долгов физическим лицам проверить невозможно.
4. Если сторона договора состоит на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере, или принимает сильнодействующие препараты, необходимо медицинское освидетельствование на сделке (даже, если у вас просто закрались подозрения в адекватности человека, подробнее здесь).
Если у продавца нет «свежего» водительского удостоверения или разрешения на ношение оружия, просим продавца предоставить необходимые справки. А чтобы убедиться, что справки не «куплены», ходим с ним за справками; или запрашиваем сведения в закрытых источниках.
5. Если на недвижимость наложен арест или запрет, находится в залоге (ипотеке), Росреестр не зарегистрирует переход права. На залоговые объекты нужно согласие кредитора.
Проверяем по выписке из ЕГРН в открытых источниках.
6. Если продавец был в браке, когда покупал продаваемое имущество, необходимо согласие супруга (супруги) на продажу, так как имущество, нажитое в браке, является совместной собственностью. При отсутствии согласия, супруг (супруга) может обратиться в суд и признать сделку недействительной.
Просим у собственника подтверждение или проверяем гражданское состояние (был ли в браке) в открытых источниках.
7. Если человек находится в армии, в доме престарелых, отбывает срок и т.д., он временно снимается с регистрационного учета (временно выписывается), а по возвращении восстанавливается его регистрация (прописка), он сохраняет свое право проживания и пользования жилым помещением, и никакие суды его не выпишут, даже при смене собственника. На период своего отсутствия он пропадает из выписки из домовой книги, то есть, в обычной выписке его не будет, а будет только в расширенной (архивной) выписке из домовой книги.
Временно снятые с регистрационного учета.
Чтобы не устроить из своей новой квартиры коммунальную, просим продавца получить расширенную выписку (идем с ним), или получаем сведения из закрытых источников.
8. Если в семье есть дети, необходимо удостовериться использовался ли материнский капитал на покупку продаваемой квартиры или на погашение ипотеки. При использовании материнского капитала, если нет возможности сразу выделить доли детям, родители пишут обязательство о выделении долей в будущем. Если доли не выделены, пенсионный фонд будет настаивать о признании сделки недействительной.
При необходимости просим у продавца справку о размере материнского капитала или получаем сведения из закрытых источников.
9. Если основание собственности – приватизация. Люди, проживавшие в квартире на момент приватизации, но в приватизации не участвовавшие (отказались), сохраняют право проживания и пользования квартирой даже после ее продажи.
Запрашиваем у продавца расширенную выписку из домовой книги (см. пункт 7) и проверяем кто проживал в квартире на момент приватизации.
10. Если основание собственности – наследство. Срок исковой давности 3 года, но исчисляются эти три года с того момента, когда наследник узнал о наследстве. Если он сможет доказать в суде, что он не знал и не мог знать о наследстве, то дело может быть возбуждено и через 4, 5 лет, через любое время.
Проверить наличие потенциальных наследников невозможно.
Если за последние года 3 квартира перепродавалась, дарилась. Нужно проверить по этому же алгоритму предыдущие сделки.
Дорогие читатели, если вы понимаете, что на все эти проверки у вас не хватит сил и времени, не пожалейте денег, обратитесь к хорошему специалисту, риэлтору для сопровождения сделки. Это вам обойдется в разы дешевле, чем услуги адвоката (не дай бог, конечно).
Была ли для вас статья полезной? Возможно, вы хотите поделиться информацией или своим опытом, задавайте вопросы. Буду рада вашим откликам и комментариям.
Здоровья вам, мои дорогие читатели, и хорошего настроения! Жду ваши отклики и рассказы)
Понравилась статья? Ставьте лайк и подписывайтесь на канал, чтобы не пропустить самое важное и интересное.