Компании ГЖС выполняет проектирование объектов разной степени сложности под ключ. Дополнительно любой проект может быть выполнен с использованием BIM-технологии.
Ориентировочная стоимость проектных работ в зависимости от назначения здания и его площади (от 550 руб./м2 за стадии «Эскизный проект», «Проектная документация»)
В соответствии c действующими нормами и требованиями, объем работ включает:
Раздел 1 "Пояснительная записка"
Раздел 2 "Схема планировочной организации земельного участка"
Раздел 3 "Архитектурные решения"
Раздел 4 "Конструктивные и объемно-планировочные решения"
Раздел 5 "Сведения об инженерном оборудовании, о сетях инженерно-технического обеспечения, перечень инженерно-технических мероприятий, содержание технологических решений"
Раздел 6 "Проект организации строительства" должен содержать:
Раздел 7 "Проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства" выполняется при необходимости сноса (демонтажа) объекта или части объекта капитального" (не вкл. в стоимость)
Раздел 8 "Перечень мероприятий по охране окружающей среды"
Раздел 9 "Мероприятия по обеспечению пожарной безопасности"
Раздел 10 "Мероприятия по обеспечению доступа инвалидов"
Раздел 11 "Смета на строительство объектов капитального строительства" (не вкл. в стоимость)
Стоимость строительства:
Многоэтажные жилые дома эконом-класс 19-22 тыс. руб./м2
Торговые центры: 30-36 тыс. руб./м2
Многофункциональные здания площадью до 1000 м2: 25- 35 тыс. руб./м2
Выполнение Функций Генерального Подрядчика 5-7 % от стоимости СМР
Выполнение Функций Технического Заказчика 1-2 % от стоимости СМР
Разработка проектной и рабочей документации в Москве — это строго регламентированный, многоэтапный процесс, ключевой для легального строительства и реконструкции любых объектов. Вот подробный разбор с учетом московской специфики.
Чем отличаются проектная (ПД) и рабочая документация (РД)?
Согласно Постановлению Правительства РФ № 87 (с изм.), документация делится на два основных этапа:
Состав 10 основных разделов (по 87 ПП РФ), носящих общий характер. Детализированные чертежи (марки КЖ, КМ, АР и др.), спецификации оборудования и материалов.
Обязательна для большинства объектов. Проходит государственную или негосударственную экспертизу. Не проходит экспертизу. Разрабатывается на основе утвержденной ПД. Может разрабатываться одновременно с ПД (стадия "П+Р").
"Конечный потребитель" Мосгосстройнадзор, Госэкспертиза, Мосархстройнадзор, инженерные службы (МОЭК и др.). Генподрядчик, субподрядчики, монтажники, заказчик (для тендеров и закупок).
Этапы разработки документации в Москве (пошагово)
Этап 0. Подготовительный (До начала проектирования)
- Подготовка исходно-разрешительной документации (ИРД):
Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) — главный документ, определяющий параметры будущего строительства (высоту, этажность, отступы и т.д.). Получается в Москомархитектуре через портал mos.ru.
Технические условия (ТУ) на подключение к инженерным сетям: от Мосэнерго, МОЭК, Мосводоканала, МГТС и др. Без ТУ проект не будет жизнеспособен.
Заключение о соответствии (ЗОС) — если это реконструкция или капитальный ремонт.
Результаты инженерных изысканий (геология, экология). - Выбор проектной организации. Критически важно, чтобы у нее был действующий допуск СРО на соответствующий вид работ и опыт прохождения экспертизы в Москве.
Этап 1. Разработка Проектной документации (ПД)
Разрабатываются 10 основных разделов по 87 ПП РФ, адаптированных под объект:
- Пояснительная записка (ИРД, обоснование).
- Схема планировочной организации земельного участка (ПОЗУ).
- Архитектурные решения (АР). (3D-визуализации, фасады, планировки).
- Конструктивные и объемно-планировочные решения (КР). (Фундаменты, стены, перекрытия, узлы).
- Сведения об инженерном оборудовании, сетях (ИОС):
5.1. Система электроснабжения.
5.2. Система водоснабжения и канализации.
5.3. Отопление, вентиляция, кондиционирование.
5.4. Сети связи (ИТП, слаботочные системы).
5.5. Газоснабжение (при наличии). - Проект организации строительства (ПОС).
- Проект организации работ по сносу/демонтажу (при необходимости).
- Перечень мероприятий по охране окружающей среды (ПМ ООС).
- Мероприятия по обеспечению пожарной безопасности (ПБ). — Один из самых важных и сложных разделов для согласования.
- Мероприятия по обеспечению доступа инвалидов (ОДИ). — Обязателен для большинства общественных и жилых зданий.
- Иная документация (при необходимости): смета, расчет шума и т.д.
Этап 2. Прохождение экспертизы и получение РнС
- Подача ПД на экспертизу. Для большинства объектов в Москве требуется государственная экспертиза, проводимая ФАУ "Главгосэкспертиза России" или ее московским филиалом. Для некоторых объектов возможна негосударственная экспертиза (НГЭ).
- Получение положительного заключения экспертизы — ключевой момент.
- Подача документов в Мосгосстройнадзор (через mos.ru) для получения разрешения на строительство (РнС).
Этап 3. Разработка Рабочей документации (РД)
На основе согласованной ПД разрабатываются детальные чертежи:
- Рабочие чертежи марок (КЖ - железобетонные конструкции, КМ - металлоконструкции, АР - архитектура, ВК, ОВ, ЭОМ и др.).
- Спецификации оборудования, материалов и изделий.
- Ведомости объемов работ.
- Эскизные чертежи нетиповых изделий.
РД служит основой для составления сметы, проведения тендеров и непосредственного строительства.
Этап 4. Авторский надзор (по желанию, но рекомендуется)
Проектировщик контролирует соответствие строительных работ утвержденной РД, решает возникающие на стройплощадке вопросы.
Специфика и сложности в Москве
- Высочайшая плотность нормативов: Помимо федеральных (СП, СНиПы), действуют Московские городские строительные нормы (МГСН), Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) конкретного района, требования к внешнему облику (особенно в центре и зонах охраняемого ландшафта).
- Сложная система согласований: Помимо экспертизы и МГСН, часто требуются дополнительные согласования:
С Департаментом культурного наследия (Мосгорнаследие) — если объект в зоне охраны или является памятником.
С Москомархитектурой — на архитектурно-градостроительный облик.
С управляющими компаниями и Мосгазом — при врезке в сети.
С МВК (Московской врачебной комиссией) — для медицинских учреждений. - Ограничения по этажности, цветам фасадов, шуму.
- "Централизованные" инженерные сети: Подключение к ним — долгий и дорогой процесс, требующий точного соблюдения ТУ.
- Сложная логистика и условия стройплощадки (шум, работа техники в условиях плотной застройки) должны быть отражены в разделе ПОС.
Стоимость и сроки
- Стоимость зависит от типа, сложности и площади объекта. Может составлять от 3% до 10% и более от общей стоимости строительства (СМР). Например, для жилого дома цена проектирования может стартовать от 500-700 руб./м² (простой объект) и доходить до 3000+ руб./м² (сложное общественное здание).
- Сроки: Разработка ПД — 2-6 месяцев. Прохождение экспертизы — от 1.5 до 3 месяцев (официально — 42/54 рабочих дня). Разработка РД — 1-4 месяца.
Ключевые советы для заказчика в Москве
- Начинайте с ГПЗУ и ТУ! Без них проектирование бессмысленно.
- Выбирайте проектировщика с московским опытом и положительными заключениями экспертизы по аналогичным объектам.
- Заключайте договор на проектирование, четко описывающий этапы, сроки, состав документов и ответственность.
- Рассмотрите вариант стадии "П+Р" (проектная + рабочая документация параллельно), если сроки поджимают, но будьте готовы к рискам внесения правок после экспертизы.
- Заранее закладывайте в бюджет и график время и деньги на получение ТУ и прохождение экспертизы — это самые непредсказуемые и бюрократически сложные этапы.
Разработка ПД и РД в Москве — это не формальность, а стратегическая инвестиция, позволяющая избежать многомиллионных штрафов, остановок строительства и судебных разбирательств. Грамотный проект — основа успешной и законной реализации любого строительного замысла.
Подробнее на https://mettem-ct.ru/