Почему продажа доли в доме или квартире «под снос» чревата проблемами? Всё просто: собственник стал со-собственником. Раньше он был единоличным владельцем, а теперь большинство сделок с объектом возможно только вместе с другими собственниками. Причём нужно их деятельное участие. Получить устное согласие от со-собственника недостаточно. Он должен как минимум дать его в письменном виде, зачастую – явиться лично. И нередко закон требует нотариального оформления его волеизъявления.
Представим, что доля продана, а расселение дома началось. Представители расселяющей организации начинают вести с собственником переговоры. О чём бы они в результате не договорились, со-собственник имеет преимущественное право покупки. А если сделка совершена без второго собственника, то со-собственник вправе в судебном порядке перевести на себя права и обязанности покупателя. Правда, такая ситуация маловероятна. Сделка с долей требует нотариального удостоверения, да и Росреестр следит за соблюдением правила о преимущественном праве. Но подобный риск для заказчика расселения неприемлем. Он будет договариваться только со всеми собственниками одновременно.
У каждой расселяющей организации есть некий утвержденный бюджет на расселение. Новый собственник тоже хочет денег. Но количество расселяемых домов и метров не изменилось. У заказчика в результате возникает вопрос, с какой стати платить больше? Помните чудесный мультик о шкуре и шапках? «Можно ли сшить из той же шкуры семь шапок? – Да, конечно!». Вопрос в размере этих шапок.
Если бюджет фиксированный (или имеется набор квартир для переселения), продавший долю собственник всегда страдает.
Разговоры, что новый со-собственник поможет «решить вопрос» с расселяющей организацией – пустая болтовня в 99,99% случаев. Дано: девелоперский проект, технико-экономическое обоснование проекта, согласованные и утвержденные бюджеты и финансовые модели. В проекте десятки заинтересованных лиц – от местной администрации до банков, акционеров и инвесторов. Обосновать увеличение бюджета расселения зачастую невозможно. На практике это значит, что имеющийся бюджет перераспределяется на большее число собственников.
Фокус в том, что новый собственник живет в каком-то другом месте. И живет с комфортом и удобствами. Вы можете даже не знать, где. Он общается с вами и расселяющей организацией по телефону. И диктует условия. Что мешает ему потребовать за 5 квадратных метров «сто тыщ мильёнов», как говаривал маме герой мультфильма «Малыш и Карлсон»? Ни-че-го! В этом случае изъять у него пресловутые 5 «квадратов» можно только в судебном порядке. Это очень долго, муторно и всё равно произойдёт за счет первоначального собственника. Разумеется, обычно профессиональные покупатели долей совершенно адекватны. Их запрос ограничится одно- или двухкомнатной квартирой. Можно деньгами. Они не заинтересованы в судебном процессе. Их цель – получить как можно скорее максимум возможного. Потому что таких проектов у каждого из них по несколько десятков. Это просто бизнес. Рычагов заставить его сократить запросы просто не существует. Для застройщика или расселяющей организации шанс уложиться в бюджет при таких вводных лишь один – вынудить первоначального собственника уменьшить запросы. Понимаете? «Хотелки» нового собственника удовлетворяются за счет старого, хотя бы частично. Но ключевое слово здесь - "вынудить".
Старый собственник живет в расселяемом доме. Обычно это его единственное жилье. Оставлять его без присмотра опасно. А у застройщика – богатая коллекция способов заставить жильца стать покладистее. И вот тут начинается жесть…
«Искусство войны» Сунь-Цзы от канала «ФИШКИ НЕДВИЖКИ» - очень скоро! Подписка улучшит ваше настроение и позволит не пропустить самое интересное - проверено!