Неожиданные изменения могут произойти в части регулирования земельных отношений, напрямую это касается аренды публичных земельных участков. От специальных и льготных режимов, различных амнистий и специальных порядков уже рябит в глазах. В очередной раз будут переписаны положения земельного кодекса и фактически приостановлено действие п.8 ст. 39.8.
И так 07 мая правительство внесло с в Государственную думу законопроект №953580-7 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции». Первые слушания уже пройдены.
Законопроект в части аренды публичных земельных участков (с.40-42) наделят арендатора правом требовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения на увеличения срока действия данного договора. С учетом определенных особенностей максимальный срок продления 3 года. Исключения в зависимости от цели и способа предоставления отсутствуют. То есть арендатор публичного земельного участка предоставленного на торгах для целей строительства также может воспользоваться данным положением после принятия законопроекта).
Соответствующие изменения будут внесены в закон от 25.10.2001 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и закон от 01.04.2020 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций».
В настоящий момент для договоров аренды публичных участков под цели строительства (строительная аренда) возможно однократное продление для целей завершения строительство на срок до 3 лет по решению органа власти (в Москве через ГЗК) при наличии объекта незавершенного строительства (ОНС). Причем ОНС должен быть поставлен на кадастровый учет и осуществлена регистрация права собственности. Подобный подход подтвержден сложившейся правоприменительной (в Москве ДГИ) и судебной практикой.
На самом деле это очень серьезная проблема, так как имеющиеся сейчас основания жестко ограничивают возможности застройщиков. Ими могут воспользоваться ограниченное число инвесторов, которые заблаговременно озаботились защитой своих интересов и надлежащим образом оформили права на ОНС. В случае отсутствия дополнительного соглашения о продлении договора аренды участка под цели строительства для банков исчезает залоговое имущество. Так как такие права невозможно заложить и получить финансирование, потому что договор становиться бессрочным и любая сторона в 3- месячный срок его может расторгнуть.
Так что нерасторопным застройщикам предоставлена уникальная возможность продлить договор аренды публичного земельного участка и реализовать инвестиционно-строительный проект)