На днях ко мне обратился один старинный клиент. По осени он удачно вышел из недвижки и с фондового рынка и саккумулировал прямо перед кризисом значительные средства. Теперь он горит желанием снова разместить часть денег в недвижимости и пытается определить точку входа, условное дно рынка… Инвестиционная цель – получение систематического дохода от сдачи в аренду в очень долгосрочной перспективе. Инвестиционная тактика – купить лучшие из возможных объектов по минимальной цене и повышать аренду по мере роста экономики и ставок. Особо подчеркивается желание уделять как можно меньше времени этому арендному бизнесу и забыть о заботах на «период дожития»… И вот в процессе разговора с ним меня посетила одна неприятная мысль.
А не пришли ли мы к тому самому рубежу, за которым рынок недвижимости и в России, и во всем мире изменится до неузнаваемости, если вообще сохранится. Пандемия короновируса на практике показала возможности удаленной работы. Переоценка компаниями ценности коллективного труда в замкнутых пространствах – теперь лишь вопрос времени, причём крайне непродолжительного. Искушение начать экономить на офисах крайне велико, ведь затраты на них в структуре административно-управленческих расходов просто колоссальны! «Роснефть» с 2017 года искала в Уфе в аренду офис площадью около 23 тысяч кв.м. и готова была заплатить 3,57 млрд. рублей за 10 лет для размещения 2,1 тысяч сотрудников компании. 170 000 рублей на одного сотрудника в год – и это только арендная плата. Годовая ставка аренды офиса класса А в Москве, образно, около 2000 рублей в месяц за квадратный метр. 10 «квадратов» общей площади на человека соответствует 240 000 рублей в год. Добавьте эти деньги к моей зарплате - и я с удовольствием поработаю из дома! В Москва-Сити ставки еще выше – от 21 до 58 тысяч рублей за квадратный метр в год. То есть год аренды площадей под одного условного офисного работника может обходиться 580 000 рублей! Средняя компания с тысячей сотрудников потратит полмиллиарда в год только на аренду. Идея отказаться от офиса и перевести работу в Сеть становится очень и очень соблазнительной. Если опыт удаленной работы в период пандемии будет признан успешным, количество офисных работников начнет снижаться катастрофическим темпами. А значит, и спрос на офисную недвижимость будет падать. А бурное развитие информационных технологий вообще ставит под сомнение необходимость существования офисной и торговой недвижимости. У Сбербанка, например, только в центральном аппарате трудится 10000 человек. В январе 2017 года глава Сбербанка Герман Греф говорил о сокращении штата кредитной организации вдвое к 2025 году (на тот момент было 330 тыс. сотрудников) по мере развития дистанционного банковского обслуживания. Да, даже Сбербанк уходит в Сеть! Пример Тинькофф-банка, работающего вообще без клиентских офисов, ещё более показателен. Это пока наиболее радикальный формат, но, согласитесь, вы же сами перестали ходить в отделение банка, поскольку большинство услуг доступно в приложении – кредитование, обмен валют, переводы, платежи. Аналогичная ситуация в ритейле. Торговые центры уже превращаются в шоу-румы: люди приходят, консультируются, примеряют, трогают, присматриваются и уходят с пустыми руками, чтобы купить то же самое в интернете. Сферы интернет-торговли и доставки растут как на дрожжах, на десятки процентов ежегодно. Время оффлайн-ритейла и необходимых для него коммерческих площадей уходят в прошлое. И глядя на десяти- или двадцатилетнюю перспективу, начинаешь осознавать, что вкладываться вдолгую в привычные форматы коммерческой недвижимости как минимум недальновидно. Вероятно, спрос сохранится в сегментах медицинских услуг и общепита. Может быть, останутся какие-нибудь олдскульные магазины с живыми продавцами (в конце концов, сохранились же конюшни)... Но спрос на массовые торгово-офисные площади будет снижаться всё заметнее с каждым годом. Взрывной же рост, думается, ожидают логистические и складские комплексы (как распределительные центры интернет-торговли). Тектонические сдвиги в торговых технологиях обеспечат их успех. Будут расти объекты индустрии гостеприимства и развлечений, но, разумеется, гораздо меньшими темпами. И, конечно, всегда актуальной будет коммерческая недвижимость жилого назначения – цивилизованная аренда всегда востребована, хоть и не без колебаний ставки.
Так что будущее коммерческой недвижимости как объекта долгосрочных и надёжных инвестиций представляется весьма туманным. А значит, слабеют и позиции ПИФов недвижимости, специализирующихся на офисных и торговых объектах. В мире информационных технологий и виртуальной реальности недвижимость начинает выглядеть архаичным и не слишком надёжным активом. Возможно, я слишком сгущаю краски, как считаете?
Добро пожаловать на канал «ФИШКИ НЕДВИЖКИ» - здесь всегда рады комментариям по существу!