Дорогие друзья, уже близок выход Испании из карантина, уже опубликованы статистические данные 2019 года, потому можно делать прогнозы, касающиеся рынка испанской недвижимости.
Для начала отмечу тенденцию, появившуюся чуть больше месяца назад. Пережившие домашнее заточение во время карантина, испанцы пришли к выводу, что надо менять свои тесные, маленькие городские квартиры на более просторное, светлое и, желательно, с террасами жильё. IDEALISTA, популярный сайт испанской недвижимости, привёл следующие данные: количество поисковых запросов на приобретение жилых объектов в крупных городах снизилось почти на 39%. Потенциальные покупатели предпочитают маленькие города и деревни, расположенные рядом со столицами провинций или пригороды крупных городов.
В 2020 году предполагался рост цен на недвижимость на уровне 5.5%. Как минимум, можно говорить о том, что рост не состоится. Согласно данным Национального Института Статистики Испании, в 2019 году рост цен на недвижимость замедлился по сравнению к 2018 году и составил около 4.7% годовых в Каталонии, 3% в моей любимой Валенсии, 1.3% в столице Испании- Мадриде, а самый большой рост показала Андалусия- 8.8% за год.
В замедлении темпов роста свою роль сыграл новый ипотечный закон, вступивший в силу летом 2019 года. Дело в том, что ст. 20 Закона даёт право нерезидентам, оформившим ипотеку в Испании, конвертировать выплаты банку с Евро на свою национальную валюту и банки стали требовать отражение доходов заёмщика в Евро. В результате чего сократилось количество выдаваемых ипотечных кредитов.
73% инвестиций в коммерческую недвижимость обеспечивали иностранцы, в первую очередь, это американцы, граждане арабских государств и британцы. То есть потенциальные покупатели, чьи доходы зачастую отражены в валюте, отличной от Евро. Доля российских покупателей на рынке жилой недвижимости по итогам прошедшего года составила 3%.
В 2020 году прогнозируется спад экономики Испании на 5-8%. Как правило, стоимость недвижимости проседает ещё на пару процентов по отношению к цифрам экономического спада. Следовательно, стоит ожидать снижение стоимости недвижимости на 7-10%. Эти цифры касаются ВТОРИЧНОГО РЫНКА жилья, который составляет 4/5 всего рынка недвижимости. Прогнозируется, что в первой половине 2021 года цены на недвижимость вернутся к параметрам конца 2019 года. Так что спад будет краткосрочным.
Кроме этого, на цены на вторичном рынке повлияет тот факт, что сейчас наступает время, когда продавцы могут оказаться в затруднительном финансовом положении и им понадобятся средства. Например, для капиталовложений в пострадавший во время карантина бизнес. Или оставшиеся без работы испанцы начнут избавляться от лишнего балласта и продавать свои пустующие квартиры. Поэтому, собственники жилья, которые столкнулись с финансовыми трудностями, будут более лояльны к покупателю.
Гораздо существеннее просядут цены на КОММЕРЧЕСКУЮ недвижимость. Инвесторы ожидают формирования нового правительства и, соответственно, принятия новых законодательных поправок в сфере недвижимости. Спрос со стороны потенциальных инвесторов не восстановится кик минимум год. Из-за неопределённости ситуации часть испанцев тоже уйдёт с этого рынка, сократив тем самым спрос на коммерческие объекты. В докарантинное время самыми популярными объектами сделок были Торговые Центры, офисы и Отели. Туриндустрия ещё долго будет приходить в себя, эта отрасль более всего пострадала во время пандемии, поэтому спрос на такие объекты в ближайшее время будет минимальным.
ТУРИСТИЧЕСКОЕ жильё просядет в цене немногим более, чем вторичный рынок жилых объектов. В районе 15%. Здесь своё дело сыграло закрытие границ и неуверенность в том, что мировая эпидемия не повторится. Падение доходов приведёт к тому, что предложение превысит спрос, желающих купить туробъекты уже становится всё меньше. Опять же, такая тенденция не будет долгосрочной, к 2022 году ситуация должна нормализоваться.
В секторе НОВОСТРОЕК не стоит ожидать снижения цен. Предложения по новостройкам достаточно ограничены. Как правило, жильё раскупается на первоначальном этапе строительства. Основными покупателями являются сами испанцы. Кроме того, застройщики чувствуют себя уверенно и не находятся в состоянии такой задолженности, которую они имели в 2007 году, перед кризисом.
Ещё несколько моментов, на которые следует обратить внимание. После кризиса, начавшегося в 2008 году, цены на недвижимость росли умеренными темпами. По итогу, мы имеем цену одного квадратного метра жилья максимально приближенную к реальной. Так что падать некуда и рекордного снижения цен не произойдёт.
Банки планируют поднять процент по ипотеке. это существенный минус для будущих держателей испанской ипотеки. Банки хотят подстраховать себя, в результате расходы по ипотеке увеличат стоимость приобретаемой в кредит недвижимости.
В разных провинциях рынок покажет разные % по корректировке цен на недвижимость и по количеству сделок купли-продажи относительно предыдущего периода. Например, если в Барселоне или Мадриде основные покупатели - иностранцы, то в Валенсии ими остаются испанцы, приобретающие недвижимость в качестве постоянного жилья.
В любом случае, сейчас наступает благоприятный период для приобретения объектов недвижимости. И если вы мечтаете купить домик в горах или апартаменты на берегу средиземного моря, щедрая Испания ждёт вас!