Собственная квартира – это не только возможность чувствовать себя хозяином жилплощади, но и регулярные траты. Кроме расходов на коммунальные услуги и ремонты, владельцы недвижимости каждый год тратятся на имущественный налог. Как его уменьшить путем внесудебного/судебного оспаривания кадастровой стоимости? Стоит ли обращаться в суд из-за этого?
Роль кадастровой стоимости в налогообложении
Переход на кадастровую стоимость в налогообложении осуществлялся поэтапно. Процесс завершился в 2019 году, и теперь по всей стране налог на недвижимость рассчитывают исходя из ее рыночной стоимости.
По идее, сумма, указанная в кадастре, должна равняться рыночной стоимости квартиры, но довольно часто между ними видна существенная разница. При определении кадастровой стоимости госоценщики, как правило, пользуются методом массовой оценки. Они не ходят по квартирам, а используют в своих расчетах среднюю цену «квадрата» в пределах квартала или небольшого населенного пункта. Периодичность госоценки:
- не чаще 1 раза в 3 года для большинства городов и населенных пунктов;
- не чаще 1 раза в 2 года для городов федерального значения;
- не реже 1 раза в 5 лет в любом случае.
При таком порядке не учитываются индивидуальные особенности квартиры, к примеру, перепланировка, этаж, шикарный вид из окна. Поэтому кадастровая стоимость довольно часто бывает заниженной или завышенной. От недооценки собственник не в убытке, а вот слишком оптимистичная оценка приводит к тому, что он фактически переплачивает государству.
Попытаться уменьшить кадастровую стоимость может собственник или другое заинтересованное лицо, к примеру, наследник. Существует две процедуры оспаривания – через комиссию (внесудебная) и судебная. Рассмотрим особенности этих вариантов.
Внесудебный порядок
Такой вариант возможен, если в вашем регионе создана комиссия по рассмотрению споров. Для процедуры будет нужно:
- Посмотреть, что там с кадастровой стоимостью жилья. Ее величину можно бесплатно узнать на сайте Росреестра — https://rosreestr.ru/.
- Заказать оценку рыночной стоимости жилья на момент определения кадастровой стоимости. Независимые оценщики за это обычно берут 3-10 тыс. рублей.
- Обратиться с заявлением в комиссию. Аргументировать свою позицию пакетом документов, включающим отчет оценщика, выписку ЕГРН и ксерокопии, подтверждающие права на квартиру.
- Получить решение комиссии. Ждать придется недолго: рассмотрение займет не больше месяца.
Комиссия может пойти навстречу заявителю или отклонить заявление. В случае отрицательного результата комиссия приведет соответствующую аргументацию. Ее решение можно оспорить в суде, на это отводится 3 месяца.
У внесудебного порядка есть два важных плюса:
- Во-первых, по сравнению с обращением в суд это более быстрый путь решения проблемы.
- Во-вторых, не возникнет больших расходов: по сути, придется только оплатить услуги оценщика.
Ложка дегтя – в более высоком проценте отказов: по статистике, комиссии идут навстречу заявителям в 60% случаев.
Судебный порядок
Заявитель имеет право оспорить решение комиссии или неверно, по его мнению, рассчитанную кадастровую стоимость. Во втором случае можно сразу начинать с обращения в суд. В судебной инстанции без проблем примут иск гражданина. Обращаться нужно в ВС субъекта РФ по месту нахождения государственного/муниципального органа, определившего кадастровую стоимость. При этом граждане оплачивают госпошлину – 300 рублей. Если речь идет о нескольких квартирах, эта сумма умножается на соответствующее количество объектов недвижимости.
Срок давности иска – 5 лет с даты внесения в госкадастр кадастровой стоимости. Фактически этот срок может быть намного короче: если уже прошла переоценка, оспорить предыдущую стоимость не получится.
Суд может не только согласиться с заявителями или отказать: он вправе установить рыночную стоимость по своему усмотрению, учитывая, конечно, факты, представленные заявителем. Оспаривание в первой инстанции обычно занимает 2-3 месяца.
В случае отрицательного результата собственник может подать апелляцию. На это отводится 1 месяц. Общий срок пересмотра кадастровой стоимости через суд может составлять 6-8 месяцев.
Процедура хоть и идет медленно, но вероятность положительного решения значительно выше, чем в случае внесудебного оспаривания. В прошлом году более 96% решений суды приняли в пользу собственников квартир. Заявители тратят на юристов 30-100 тыс. рублей.
Сколько можно сэкономить?
Размер налога на недвижимость зависит от местного законодательства. Самое дорогое жилье – в Москве. Если стоимость столичной квартиры превышает 20 млн, но находится в пределах 50 млн рублей, то собственник должен платить налог в размере 0,2% в год. Налог на более дорогую недвижимость – 0,3% в год.
Получается, что владелец квартиры, оцененной в 50 млн, платит 100 тыс. рублей, а если по документам ее цена – 51 млн, то налог уже составит 153 тыс. рублей. В ситуации, когда оценка немного превышает граничный уровень в 50 млн, пересмотр кадастровой стоимости – это возможность сэкономить за год 53 тыс. рублей.
Пересмотренная с подачи собственника стоимость будет актуальна до следующей госоценки. Закон позволяет государственным оценщикам учитывать результаты оспаривания, но они это делают не всегда.
Приведем еще один пример по недвижимости Москвы. Если квартира стоит не больше 10 млн рублей, владелец жилья платит налог – 0,1% в год. По объекту, оцененному в 10 млн, размер налога – 10 тысяч, а при оценке в 9 млн – 9 000 рублей. Снижение кадастровой стоимости на 1 млн позволит экономить всего 1 000 в год. Обращаться в суд из-за этого не имеет смысла, поскольку даже не окупятся расходы на юриста.
Если человек платил налог, ставка которого – результат завышенной кадастровой стоимости, вернуть часть денег после ее оспаривания не получится. Это следует из положений Налогового кодекса, судиться на этот счет бесполезно. Можно только уменьшить выплаты в будущем.
Рассчитать новую сумму налога по сниженной кадастровой стоимости можно на сайте ФНС с помощью налогового калькулятора.