Что такое апартаменты?
Слово апартаменты появилось в русском языке довольно давно, французское appartement – большое помещение, квартира, но до 90-х годов было малоупотребительным. Оно вернулось в обиход вместе с массовым строительством домов элитного и бизнес-класса, и долго было синонимом роскошного дорогого жилья. Однако действующая в настоящее время статья 16 ЖК РФ относит к жилым помещениям: жилой дом или его часть, квартиру или ее часть, а также комнату. Апартаменты в этот список не входят, так как с юридической точки зрения они представляют собой нежилые помещения, предназначенные для длительного проживания и пригодные для этого.
Главное отличие апартаментов от квартиры.
Как правило, здания с квартирами и апартаментами внешне мало отличаются друг от друга (реконструированные промышленные сооружения встречаются гораздо реже, чем отдельные корпуса в составе новых ЖК). Процесс покупки того и другого типа недвижимости тоже похож, но при этом цена апартаментов в Москве на 10-15% ниже, чем квартир такой же площади. На первый взгляд, это весомое преимущество.
Значит ли это, что покупателям, подбирающим недорогую недвижимость, следует выбрать апартаменты? Попробуем разобраться.
Апартаменты или квартира в Москве?
Казалось бы еще совсем недавно главным критерием, который учитывал покупатель, принимая решение о покупке недвижимости в Москве, была ее цена. Однако все чаще люди, научившись считать деньги, руководствуются и другим параметром – стоимостью владения. Давайте и мы сравним квартиры и апартаменты по этому критерию.
- Любой собственник недвижимости несет регулярные расходы: ежемесячные коммунальные платежи, ежегодный налог на имущество, проценты по ипотечному кредиту, если он был использован при покупке. Возможны и другие траты, зависящие от услуг, предоставляемых управляющей компанией – например, видеонаблюдение и охрана территории. Насколько и по какой причине отличаются эти платежи?
- Налог на недвижимое имущество зависит от кадастровой стоимости объекта. При этом кадастровая стоимость – не постоянная величина, она может быть пересмотрена в любую сторону. Да, пока у апартаментов она ниже, но и налог на эту категорию недвижимости выше – 0,5%-1% (на жилые помещения – 0,1%-0,5%, причем для большинства квартир эконом- и комфорт-класса этот показатель не превышает 0,2%). Надо иметь в виду, что могут встретиться ситуации, когда застройщик предлагает апартаменты, юридически оформленные, как нежилые помещения без возможности проживания. В этом случае налог составит 1,5%. Один застройщик два года назад уверял, что статус предлагаемой недвижимости будет пересмотрен, что идет судебный процесс и застройщик надеются выиграть его. И по нынешнее время статус тех «апартаментов» не изменился.
- Сумма в счетах за коммунальные услуги, которые получает собственник апартаментов, примерно на 25% превышают ту, которую оплачивает его сосед – владелец квартиры. Это происходит из-за того, что тарифы на обслуживание апартаментов не регулируются Жилищным кодексом РФ, а устанавливаются управляющей компанией самостоятельно и тяготеют к тарифам для нежилых помещений, хотя условия предоставления услуг все же несколько отличаются. Например, для помещений коммерческого назначения электроэнергия поставляется по предоплате, и, если не удалось точно спрогнозировать ее расход, то переплата «сгорает». К счастью, на апартаменты этот порядок не распространяется, но кто знает, не изменятся ли эти правила.
- Для покупки апартаментов в новостройке можно использовать ипотечный кредит, хотя и не все банки его выдают. При этом следует иметь в виду, что процентная ставка кредита будет выше, чем при покупке квартиры. Это связано, в частности, с тем, что ликвидность небольших апартаментов оставляет желать лучшего. Большинство покупателей жилья этой ценовой категории – приезжие, они хотят прописаться на новом месте жительства, а прописка, вернее сказать, постоянная регистрация, в апартаментах невозможна.
- Помимо этого следует иметь в виду, что налоговый вычет покупатель апартаментов получить не сможет, а в случае банкротства застройщика, задержки или остановки строительства, «обманутым дольщиком» считаться не будет и в соответствующий реестр не попадет. Зато апартаменты, на которые он претендует, будучи нежилым помещением, могут попасть в список активов банкрота, выставляемых на торги. Ярким примером является история корпуса 35 знаменитого московского долгостроя – ЖК «Царицыно». Он числится административно-деловым зданием с апартаментами и, в отличие от жилых корпусов, которые уже начали достраиваться, может быть передан новому застройщику только после торгов.