Как лучше использовать маткап

Многие не понимают, какие проблемы их могут ждать после использования материнского капитала в недвижимости. Коротко объясню почему это происходит, а также покажу, как на мой взгляд лучше поступать.

После использования материнского капитала в недвижимость, вы обязаны выделить доли детям именно в этом объекте недвижимости. Т.е у них будет доля в праве собственности. С этого момента, доли детей "берут под охрану" органы опеки. Т.е недвижимость уже нельзя будет так просто продать, как это было бы возможно, не будь там детских долей. Нужно будет получать разрешение в органах опеки на продажу этой недвижимости. Его дадут при условии, что вы выделите доли в покупаемом жилье, при этом не ухудшите положение детей.

Проблема была бы незначительна, если вы эту недвижимость покупаете лет на 15, пока дети не станут взрослыми. Реалии сегодняшних дней таковы, что это бывает редко, даже если изначально так и планировали. Скорее всего, до совершеннолетия детей вы обновите свою недвижимость 2-3 раза. И каждый раз вы будете проходить эту головную боль и терять деньги.

Потеря денег здесь даже не в том, что возникает обязательная оплата нотариуса в таких сделках. А в том, что любая проблема и сложности накладывают на недвижимость потерю ликвидности, и как следствие снижают ее стоимость (иногда сроки, но чаще всего и то и другое). 100-200тр может терять в среднем двух- или трехкомнатная квартира, у которой есть детские доли. А если там еще есть остаток ипотеки, то легко и все 500тр будет дисконт.

Соответственно, мои рекомендации, в зависимости от размера ваших доходов:

Минимальный доход.

Так как это существенная сумма и использование ее значительно улучшит ваши условия проживания. Возможно использовать вы его будете вместе с ипотекой. Советую не использовать в таком случае маткап в качестве ПВ, оттянуть на 1-2 месяца его использование на досрочное гашение ипотеки, очень тщательно и разумно подходить к выбору жилья, и правильно рассчитать комфортный платеж. Пару месяцев не использовать маткап в ипотечной квартире необходимо потому, что если выясняться какие-то проблемы с жильем, которые вам существенны, у вас остается возможность эту квартиру продать. После использования там материнского капитала, продать ее будет практически нереально, не потеряв при этом в цене соразмерно маткапу или больше.

Для тех кто покупает без использования ипотеки - очень осознанный выбор своего жилья, с учетом "на перспективу", и пониманием чего ждать.

Доход средний и выше.

Если для вас сумма в 450-600тр не является критической и вы можете ее заменить собственными средствами, то лучшее использование маткапа - его использование в качестве инвестиции. Купить любую другую, недорогую недвижимость, с использованием маткапа, и сдавать ее до совершеннолетия детей. В редких случаях это может быть вообще комната, но лучше покупать студию или однокомнатную квартиру.

Разницу в стоимости можно добавить как наличными, так и ипотекой, если наличных не хватает.

В случае с ипотекой важно, чтобы размер ПВ (маткап+нал) был не менее 30%, лучше 40%. Тогда аренда будет, скорее всего, полностью покрывать размер ежемесячного платежа по кредиту. Грубо говоря вы покупаете квартиру за маткап+немного добавили своих, а дальше уже за нее платят арендаторы, и к совершеннолетию ваших детей у вас будет полноценная квартира без обременений.

Приведу пример с ипотекой для понимания.

Сейчас маткап за второго дают около 600тр. Добавив 250тр, имеем 850тр на ПВ. Следовательно можно рассчитывать на квартиру, стоимостью ~2400тр. За эту сумму в Краснодаре вполне можно приобрести квартиру с ремонтом в монолит-кирпиче и нормальном районе, где стоимость аренды будет около 15тр. Ежемесячный платеж на срок 16-17 лет будет также в районе 15тр. Постепенный рост арендной платы как раз будет компенсировать возможные расходы на косметический ремонт и мебель в этот отрезок времени.