Предыстория в предыдущем посте.
Что имеем. Квартиру продаем за 2470тр. Остаток обременения около 2550тр. Первоначальный взнос по ипотеке у покупателей немного больше миллиона. Нужно выделить доли, получить приказ опеки, одобрить объект в банке и выйти на сделку.
Выделение долей.
Перед задатком сходили в Сбер, проконсультировались о порядке действий. Исходя из него прописываем примерные сроки. Всё усложняется тем, что продавцам довольно трудно отпрашиваться с работы (а надо почти везде быть обоим), а отдел опеки работает 1 раз в неделю. Плюс у покупателей есть дедлайн на переезд.
Первая проблема на которую потратили время - менеджер Сбера дала не верный порядок действий. Практика выделения долей в обремененной квартире новая, практиковалась в единичных случаях, плохо расписан регламент.
Изначально сказали сходить в опеку, и получить разрешение на выделение долей в обремененной квартире. И далее якобы банк даст на основании этого разрешения, согласие от себя.
Дождались дня работы опеки, отстояли очередь, и.. нас послали. Не делают такого. В коридоре самые опытные риэлторы, услышав наши терки с сотрудником опеки, тоже стали меня убеждать, что "нельзя выделить доли в обремененной квартире". Ага, мы знаем. Но, видимо, чуть больше вас..
Едем в Сбер ругаться. Попадаем на другого ипотечного менеджера, которая немного в теме. Порядок верный такой:
- Заказать у нотариуса шаблон "соглашение о выделения долей", чтобы банк потом этот шаблон согласовал. Делает это не каждый нотариус, вполне может быть что 1-2 на весь город (т.к квартира обременена, в обычном же случае это сделает любой нотариус).
- Получить от банка разрешение на выделение долей. От недели до двух ожидания, и оно у вас.
- Как готово разрешение от банка, идем к нотариусу, и уже тот заготовленный шаблон распечатываем как положено.
- Все эти документы сдаем в МФЦ на регистрацию. Через неделю с небольшим получаем новые ЕГРН с детскими долями.
Учитывая весь этот порядок, изначально зря потраченное время по неверному сценарию, графики работы продавцов, сильно глючивший в тот год Росреестр - все наши планируемые сроки рушились.
Пришлось в процессе договариваться, что покупатели раньше договоренного порядка внесут деньги на гашение кредита, уменьшив тем самым размер ежемесячного платежа для продавцов. А те в свою очередь, освободят квартиру раньше, чем произойдет выход на сделку (т.е чтобы в день гашения заехать в квартиру).
Опека и сделка.
Дальше нужно было получить разрешение опеки на продажу. Доли перевыделять планировалось в квартире мамы продавца (единственный сын, поэтому не проблема). Параллельно заказали оценку.
Весь готовый пакет документов отправили в банк на согласование, параллельно договариваясь с нотариусом - такую сделку тоже не каждый возьмет. Как банк одобрил, вышли на сделку.
Вот такая сделка, где продавцы не только не получили денег, но еще и добавляли своих, чтобы продать.
Послесловие.
Если не ошибаюсь, до сих пор ни один банк не ввел подобных процедур, да и то, что она у Сбера есть, знают не многие. Следовательно, кто в подобной ситуации оказывается, вынуждены находить покупателей за наличку, готовых рисковать и ждать всю эту процедуру. Понятное дело, что такие проблемы должны быть сильно застимулированы ценой.
Хоть и такой размер обременения бывает редко, но всё же встречается, т.к банки разрешают в качестве первоначального взноса использовать маткап. И если сейчас покупать по такой схеме (2020й год), учитывая кризис, и возможное падение вторичного рынка на 10-15%, вполне может получится, что через год размер вашего обременения будет размером равном стоимости квартиры.
Желаю вам не оказаться в ситуации, когда выплачивать ипотеку вы не сможете. И используйте маткап с умом (об этом в одной из следующих статей).