Недавно наткнулся на подобный вопрос:
"Инвестор, за которым я слежу в интернете, сказал, что рынок многоквартирных домов уже некоторое время стоит слишком дорого и будет переживать крах". Что вы об этом думаете?"
Отличный вопрос! Неужели рынок многоквартирных домов переживёт крах?
Я предполагаю, что этот слушатель говорил о большой многоквартирной недвижимости - думаю, большие многоквартирные комплексы.
Будут ли многоквартирные инвестиции затруднены коронавирусом?
Я верю, что мы можем увидеть коррекцию на рынке недвижимости с большими или маленькими инвестиционными объектами. Тем не менее, я думаю, что небольшие инвестиционные объекты, вероятно, будут испытывать меньше проблем, чем большие.
Потому что даже при всей этой драме - на рынке (на большинстве рынков) не хватает жилья. Людей, которые пытаются сдавать жильё в аренду, больше, чем тех, кто хочет это жильё арендовать. Поэтому я не ожидаю массового снижения арендной платы или чего-то подобного.
Я думаю, что мы можем увидеть, что некоторые элитные жилые комплексы вынуждены снизить арендную плату. Во время рецессии люди склонны затягивать пояса. Они идут и переезжают в более дешёвую недвижимость.
Но в целом, людям всё равно нужно иметь жилье. Они собираются арендовать недвижимость. Так что я думаю, что многоквартирный рынок будет в порядке.
Я думаю, что если вы сделаете хорошую работу в качестве арендодателя и предложите хороший качественный продукт по справедливой цене, у вас никогда не будет проблем с поиском арендаторов.
Даже если рынок становится ужасным, до тех пор, пока ты лучше всех (что не сложно сделать), особых проблем в недвижимости у тебя не будет. Будь немного лучше - и ты всё равно найдешь арендаторов. Они будут снимать у тебя.
Что будет с рынком в целом?
Так что, наконец-то, последнее, что нужно сделать: Если рынок все-таки рухнет, что это значит?
Это значит, что стоимость недвижимости падает. Обычно это не означает, что арендная плата падает так сильно.
Да, я знаю, что во время нынешнего кризиса из-за вируса, есть проблема с тем, что людям нечем платить арендную плату. Тем не менее - арендодатели собирают более 90% арендной платы за месяц.
Однако, если люди не платят арендную плату в следующем месяце или через месяц - действительно ли стоит так волноваться?
Не особенно. Вот почему:
у вас должны быть резервы. Поэтому мы говорим, что важно иметь резервы в недвижимости.
Даже если цены упадут - вы, вероятно, всё равно получите 90 процентов от арендной платы.
У вас всё ещё будет денежный поток, если арендная плата немного снизится, так что всё в порядке. Вы справитесь с этим.
Итак, если у вас есть недвижимость, которая сдаётся в аренду за 13000р в месяц (берём какой-нибудь более-менее крупный город в регионах), расходы составляют всего 6-7т.р. в месяц (имеются ввиду расходы чисто по объекту), и вы зарабатываете 6-7т.р. каждый месяц в денежном потоке - вы всё ещё в порядке, если арендная плата упадёт на несколько тысяч (если, конечно это не единственный ваш источник дохода).
А если цены упадут - вы просто купите больше.
Вы купите сейчас. Купите в следующем месяце.
Если рынок упадёт - покупайте на меньшую сумму ещё агрессивнее.
Так что же сделает рынок?
Понятия не имею, но мне всё равно. И вам должно быть тоже. Просто воспользуйтесь тем, что случится.
И что бы ни случилось, продолжайте обучать себя и становиться всё лучше и лучше, чтобы быть готовыми принять всё, что придёт.
Сейчас идеальное время для того, чтобы начать инвестировать или купить больше.
Многие люди говорили: "Я буду ждать, пока рынок рухнёт, прежде чем я пойду в недвижимость". Или: "Я подожду следующие несколько месяцев".
Ребята, если вы пытаетесь попасть в недвижимость, сейчас идеальное время, чтобы построить свой бизнес, построить своё портфолио.
И то, что я имею в виду под этим, - это наращивать свои знания и опыт, строить свои процессы, закладывать фундамент.
Сейчас самое время заточить топор.
Тогда, если рынок все-таки рухнет - вы будете готовы срубить это дерево меньшими усилиями.
Надеюсь, всё это имеет смысл.
В основном, я не беспокоюсь об упадке или крахе. Я готовлюсь к нему.
Я думаю, что он может прийти, но это не значит, что не нужно искать сделок до сих пор. Это не значит, что не нужно покупать сегодня. И это был бы совет для всех: понять, что авария может случиться. Приготовься к этому.
Но не останавливайся. Продолжай двигаться вперёд и поправляйся.
Это как та цитата:
"Не желай, чтобы все было проще. Желай, чтобы было лучше"
Всего вам наилучшего!