Как решить свой жилищный вопрос? Снимать жилье или взять кредит в банке? Эту задачу мучительно решают очень многие наши соотечественники, а особенно жители такого мегаполиса как Москва. А для правильного решения любой задачи требуются исходные данные и верный алгоритм решения.
Ипотечные кредиты в условиях современного рынка многие не без основания называют «золотыми». Но не так высоки процентные ставки по кредиту, как высоки цены на жилье. Очевидно, что в таких условиях ипотека становится реально доступной далеко не всем слоям населения. Поэтому сразу оговорим, что в речь идет о семьях со средним и высоким достатком.
Итак, начнем решение задачи с главного вопроса: что выбрать? Аренду жилья или покупку в кредит? Ипотека с первого подсчета отпугивает своими переплатами. К примеру, если взять кредит на 15 лет под 10% годовых, то переплата только по процентам составит 90, а то и более процентов. А если учесть дополнительные расходы на оформление кредита и ежегодную обязательную страховку, то сумма станет еще больше. Но это расчет на минимальный срок кредитования. Если же увеличить его до 20 лет, то переплата составит более 120 процентов. «Это же еще одна квартира!» – воскликнет неискушенный покупатель. Очевидно, что переплачивать такие суммы за ипотеку не хочет никто. Но это не вполне верный расчет.
Покупка жилья в кредит – это долгосрочные затраты, и учитывать их необходимо с учетом времени и в относительных величинах. Как минимум, необходимо учесть инфляцию. Поэтому ежегодно удельный вес выплат по кредиту будет уменьшаться в общих затратах заемщика. Чего не скажешь об арендной плате, которая также имеет тенденцию к устойчивому росту. Эта ситуация будет сохраняться до тех пор, пока спрос на аренду будет намного превышать предложение, что мы и наблюдаем сейчас. Также следует принять во внимание, что рубль тоже имеет тенденцию к удешевлению относительно доллара. Если учесть хотя бы эти факторы, то реальная переплата по кредиту уже не кажется такой устрашающей.
Далее рассмотрим изменение цен на жилье в течение периода кредитования. Предположительно цены будут стабильно расти, иногда даже скачкообразно, особенно в периоды потрясений. Рост цен на недвижимость в обозримом прошлом, как правило, перекрыл проценты по кредитам, особенно взятых до 2007 года. А сейчас даже опытные эксперты не заговаривают о снижении цен, так как предпосылок для этого явления нет. Цены могут снизиться, если на рынке недвижимости спрос на жилье сравнится с предложением, но это пока тяжело представить. Для примера сравним темпы увеличения численности населения города Москва и темпы строительства нового жилья. Даже без цифр ответ очевиден.
И, наконец, самое главное из условия задачи – ставки по кредиту, от которых и зависит вся сумма переплаты. Рынок ипотеки – это тоже рынок, и ставки колеблются, хоть и незначительно. Но нужно понимать, что уменьшение процентной ставки по кредиту хотя бы на 1-1,5% даст ощутимую экономию, так как речь идет о немаленьких суммах. Что же делать, если старый кредит взят под 15%, а банки теперь предлагают 11-12%? Для таких случаев существует рефинансирование. Порядочный заемщик всегда сможет перекредитоваться на более выгодных условиях в своем или другом банке.
Что касается аренды жилья, то средние цены на нее в Москве практически сравнимы с выплатами по кредиту. Но купив квартиру в кредит, вы по праву являетесь ее собственником и обеспечиваете себе будущее, в то время как арендуя – ежемесячно отдаете свои деньги ее хозяину, а по сути – выбрасываете на ветер. Серьезный недостаток аренды – невозможность улучшения жилищных условий без согласования с хозяином, необходимость поиска нового жилья в случае недоразумений или очередного неподъемного повышения цены. А для семей с детьми смена района проживания – это целая проблема, ведь приходится менять садики и школы.
К минусам ипотеки с натяжкой можно отнести психологические проблемы, а именно: боязнь прожить почти полжизни в долг, боязнь потерять квартиру и остаться на улице в случае потери работы или трудоспособности. Но все эти проблемы решаемы. Чтобы обезопасить клиента от описанных рисков, в качестве дополнительной услуги к кредиту некоторые банки предлагают оформить страхование жизни заемщика. Схема решения проблемы простая: вы ежегодно платите страховку, а если наступит страховой случай – компания заплатит деньги банку вместо вас. Понятно, что квартиру никто в этом случае не отберет.
Если случаются временные финансовые затруднения – не стоит прятаться, а нужно идти в банк и вместе искать возможности погашения. Банк пойдет навстречу заемщику, и может даже оформить кредитные каникулы сроком до полугода, пока заемщик восстановит свою платежеспособность. Жить в долг – это нормальная практика почти во всех цивилизованных странах, так как это единственный вариант для получения собственного жилья без значительных накоплений и наследства.
Следовательно, задача решена: ипотека при прочих равных условиях выгоднее. И главный вопрос заключается не в том, брать или не брать кредит, а в каком банке и на каких условиях.