Если при оформлении обычной сделки стороны сразу учитывают интересы детей, то при ипотеке банк не согласится оформить залоговую собственность на малолетних граждан. Чтобы исполнить предписание закона №256-ФЗ, родители ждут, пока займ будет выплачен и залоговое обременение будет снято.
Не стоит рассчитывать на то, что за годы выплаты ипотечного займа государственные службы забудут об оформленном через нотариуса обязательстве в 6-месячный срок после перехода права разделить единый объект на доли. Теперь продать квартиру или дом, на покупку которого потрачены десятки лет, не так легко.
Если родители погасили кредит и ввели в право собственности детей, дальнейшие сделки с жильем осложняются потребностью в согласовании продажи с органами опеки.
Есть и другая проблема с недвижимостью при продаже. Даже если предположить, что опека согласовала сделку и разрешила продать жилье с выделенными детскими долями, при последующей продаже придется платить налог.
Выплатив многолетний долг банку, семья планирует расшириться, купив более просторное жилье за средства, вырученные с продажи ипотечной собственности, плюс доплата. Но при продаже долей детей налоговики не преминут назначить налог, а это 13% в пользу государства.
Если представить, что квартира куплена одинокой матерью с тремя несовершеннолетними, ей придется заплатить государству 13% от ¾ стоимости квартиры при условии равного раздела недвижимости. Налог с продажи квартиры, проданной за 2 миллиона рублей, составит более двухсот тысяч рублей. Поскольку налог начислят не сразу, граждане, не знающие особенностей налогообложения, могут столкнуться с форменным грабежом, если вовремя не остановить сделку.
Для ипотечных заемщиков, только что выделивших доли детям, остается порекомендовать два варианта избежать грабительского налога:
- Отложить сделку еще на 5 лет после оформления детских долей.
- Изначально уменьшить доли до минимальных. Закон обязывает выделить доли, но не говорит об их размере. Никто не вправе отказать в выделе 1/9 или 1/99 от объекта, сохранив основное право распоряжения за родителями.
Остаются вопросы по обоснованности начисления налога с дохода детей, несовершеннолетних граждан. Поскольку родители считаются их законными представителями, обязанности перед бюджетом должны исполнять именно они.
Законодательство никак не регламентирует и способы проверки исполнения обязательств по выделению долей. Говорится только о санкциях к недобросовестным гражданам, не исполнившим нотариальный документ. Если кто-либо из заинтересованных граждан или надзорные инстанции выявят нарушения, будут применены санкции, а сделка может быть признана недействительной. С другой стороны, о случаях нарушения обязательств становится известно случайно и крайне редко.