Приобретение недвижимости это серьезный и ответственный шаг, относиться к которому надо соответственно, «мелочей» здесь быть не может. Более подробно остановимся на основных моментах.
90% сделок с недвижимостью – это ипотечные сделки, которые происходят с участием банка и он диктует свои требования к объекту купли-продажи:
1.- отсутствие незаконных (самовольных) переустройств, перепланировок, реконструкций и др.
2.- соответствие договорной цены объекта недвижимости и его рыночной стоимости.
В первом случае на помощь может прийти технический паспорт объекта, в котором будут видны технические характеристики и если они совпадают с фактическими данными, значит незаконных (самовольных) действий в отношении объекта собственник не совершал, как минимум до визита сотрудника БТИ, так как в случаи выявления данных фактов сотрудником БТИ на титульном листе проставляется соответствующий штамп с описанием незаконным (самовольных) действий. В случаи ипотечных сделок банки требуют предъявить технический паспорт объекта не старше 5 лет до момента заключения сделки и Вам советую делать то же самое. Ни один банк не выдаст кредит под объект с незаконными (самовольными) действиями в отношении объекта кредитования.
Во втором случае для подтверждения соответствия рыночной и фактической стоимости объекта недвижимости необходимо предоставить заключение специалиста-оценщика, перечень аккредитованных организаций которых в каждом банке свой, обращаться к сторонним организация нет смысла, так как банк стороннюю оценку не примет и придётся ее сделать еще раз.
Даже если вы сразу оплачиваете полную стоимость объекта проверка на незаконные (самовольные) действия собственника в отношении объекта обязательны – они уберегут Вас от многих проблем в будущем.
Немаловажным фактом является наличие прописанных (зарегистрированных) граждан в приобретаемом объекте недвижимости, перечень которых можно увидеть в домовой книге, но верить ему на 100% не стоит так как возможны ситуации с отсутствием записи в домовой книге у зарегистрированных по данному адресу лиц, поэтому в данном случае в договоре купли-продажи объекта необходимо отдельно прописать пункт о снятии всех лиц имеющих право пользования данным объектом с регистрационного учета в течении 10 дней с момента регистрации перехода права собственности к новому собственнику и снять всех лиц, зарегистрированных до момента подписания договора, так как предыдущего собственника Вы можете больше никогда не встретить, но даже в случае наличия зарегистрированных лиц после оформления права собственности, в любое время возможно выписать всех нежелательных лиц в судебном порядке.
Теперь необходимо проверить объект и собственника на наличие арестов и обременений, так как в случае наличия таковых регистрация перехода права будет невозможна или оспорима в будущем. На сайте rosreestr.ru в разделе справочная информация проверяем объект на наличие арестов и обременений и при отсутствии таковых движемся дальше, в случаи же наличия арестов от сделки необходимо отказаться до устранения причины наложения ареста (причин множество: от штрафа ГИБДД – 500 р., до многомилионных долгов) верить собственнику «на слово» нельзя.
Бывают ситуации, когда сам собственник находится под ограничениями и в таких ситуациях если приобретение объекта является принципиальным для Вас необходимо будет в сделку включать третью сторону – кредитора собственника приобретаемого объекта, т.е. часть средств за объект недвижимости будет направлена напрямую кредитору в зачет обязательств собственника и прекращении обременения объекта недвижимости. Имейте ввиду, что любой кредитор собственника в случае продажи объекта недвижимости в течение 3 лет может в суде оспорить Вашу сделку и признать ее недействительной.
А вообще я бы Вам посоветовал обратиться к специалистам по сделкам с недвижимостью, благо в наше время существует множество онлайн сервисов.
Присоединяйтесь к сообществу, делитесь опытом, задавайте вопросы – здесь Вам помогут.