99 процентов наших клиентов силит в арендованных помещениях. В апреле мы получили шквал звонков о возможности предоставления отсрочки или скидки по оплате арендованных офисов и магазинов. Решили сделать краткий материал о возможности послаблений. Прекращение с 12 мая 2020 года режима изоляции на возможность отсрочки не влияет.
Федеральный закон от 1 апреля 2020 г. № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций»:
Пункт 1 – устанавливает обязанность арендодателя заключить дополнительное соглашение о переносе сроков внесения арендной платы в течение 30 дней с даты обращения арендатора.
Пункт 2 – устанавливает право сторон заключить дополнительное соглашение об изменении арендной платы за 2020 год.
Пункт 3 – самый интересный, на мой взгляд, пункт, который предусматривает право арендатора потребовать уменьшения арендной платы за 2020 год в том случае, если использование арендуемого имущества оказалось невозможным по причинам, связанным с режимом повышенной готовности и введенными в связи с этим ограничениями.
Верховный суд РФ 30 апреля 2020 уточнил:
Таким образом, обязательства сторон договора аренды считаются измененными в части предоставления арендатору отсрочки уплаты арендной платы с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации независимо от даты заключения дополнительного соглашения к договору аренды либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к заключению дополнительного соглашения к договору аренды.
Стороны договора аренды могут установить более ранний момент предоставления арендатору отсрочки уплаты арендной платы с учетом запрета ухудшения положения арендатора по сравнению с условиями, предусмотренными Требованиями (пункт 6 Требований).
То есть, хоть вмешательство государства в дела хозяйствующих субъектов и свободу договора мы находим странным, арендатор получает отсрочку автоматически, даже помимо желания арендодателя. Суды, скорее всего, при разрешении будущего спора по арендным договорам примут сторону арендатора.
По факту арендатор с момента введения режима повышенной готовности (режим ожидания ЧС) в своём субъекте, может не платить арендную плату до 01 октября 2020 года без правовых последствий. Попытка выставить его из арендуемого помещения может быть успешно оспорена в суде. Но практики еще нет.