Кризис, пандемия, безработица, падение рубля, падение доходов... Все это происходит прямо сейчас и одновременно. Вполне естественно, что в такое время можно делать только пессимистичные прогнозы. Даже относительно недвижимости. Но так ли страшен черт как его малюют?
Любой рынок, в т.ч. и рынок жилья имеет свойство волатильности (изменения цены), которая зависит только от соотношения спрос/предложение. Если товара больше, чем желающих его купить, то никакая ценность не сделает товар дороже, пусть это будет чистейшее золото или бриллианты. Вспомним недавний пример падения курса нефти. Она просто оказалась никому не нужна, спроса не было, поэтому цена доходила до отрицательных значений. Разве мог кто-то такое себе представить ранее? Это же нефть - она ведь так сильно нужна для производства топлива и полимеров! Лично я, как человек, изучавший трейдинг на бирже, задавался вопросом отрицательной стоимости актива, но в то время пришел к выводу, что такое в принципе невозможно. Конечно же я ошибался.
Возможно ли удерживать уровень цен, просто заморозив продажи?
И теоретически, и практически это работает. Искусственно создавать спрос возможно разными способами, в т.ч. удерживанием товара в своих руках "до лучших времен". Так зарабатывают многие крупные инвестфонды, такие как "Berkshire" Уоррена Баффета, например. Они покупают крупные пакеты акций стабильно работающих предприятий и удерживают долгое время. На рынке создается дефицит. Это провоцирует постоянный рост. Но, что такое акция? Это ценная бумага. Точнее, раньше это было бумагой, которую хранили "под подушкой" и которую можно было потерять, если в доме случится пожар. Сейчас акция - это такая виртуальная штука, которой многие трейдеры не то что ни разу в руках не держали, но и даже не видели.
И потерять или уничтожить такую акцию практически невозможно. Даже если забудешь все пароли от всех бирж и электронных "почт", можно по паспорту восстановить доступ к своим акциям. Но суть не в этом.
Как долго можно удерживать такие акции в своих руках, даже если они бумажные? Да хоть сколько: пить-есть они не просят, не требуют затрат на хранение, как нефть, хлопок или зерно, например.
Что насчет недвижимости?
Квартира, как и нефть и хлопок и зерно, не может существовать в виртуальном мире. Если у тебя она есть и если даже в ней никто не живет, то оплачивать ее содержание и налог все равно придется. А если не оплачивать, то долги взыщут через суд, арестовав счета и ценное имущество. Поэтому, отрицательная стоимость жилья - вполне возможный факт. Сейчас, например, власти некоторых стран доплачивают за заселение малочисленных районов. Но это явление крайне редкое.
Гораздо чаще можно встретить примеры сильного снижения стоимости жилья. Речь идет о моногородах, в которых перестали существовать градообразующие предприятия и люди массово стали уезжать. Спрос на квадратные метры упал - цена упала. Такое можно встретить в Италии, Франции, Великобритании, США и, конечно же, в России. Но это не массовые случаи и влияние их на среднюю стоимость жилья по стране минимально.
Но в целом, это очень показательный пример того, почему может сильно упасть стоимость жилья. Отсутствие работы, а следовательно и доходов у населения - самая основная причина снижения стоимости жилья. Но, только при условии, что люди будут продавать жилье, то есть предложение превысит спрос. Чем дольше предложение превышает спрос - тем сильнее падает цена.
Что служит предвестником изменения стоимости жилья?
В целом, если в регионе или городе ничего не меняется, то и цене падать или расти не с чего. Если появляется много хорошо оплачиваемых рабочих мест, люди переезжают из других регионов, спрос растет, то и цена растет. Если люди уезжают - падает.
Самым важным индикатором понижения или повышения спроса на жилье в ближайшем будущем служит уровень спроса на аренду жилья. Если спрос падает - значит, скорее всего, скоро упадут цены и на само жилье. И наоборот. Объясняется это очень просто. Как только появляются проблемы с доходами населения, арендаторы первые переезжают в другое место - им проще всего это сделать, да и оплачивать аренду накладно. Точно также и наоборот, когда в городе появляются перспективы, мало кто из переехавших с других городов сразу будет покупать жилье в собственность. Сначала арендуют, присмотрятся, а уже потом будут покупать. Да и ипотеку дают только через полгода непрерывного стажа.
Когда уже про Россию?!
Ну вот настал момент и про нашу необъятную черкнуть пару строк. Страна у нас большая, ситуации с работой и доходами по регионам и городам сильно отличаются. Поэтому и цены на жилье ведут себя по-разному. Вряд ли возникнет такая ситуация, когда во всей стране сразу упадут или повысятся цены на жилье. Все сильно зависит от региона. Но в долларовом эквиваленте цены на жилье меняются по всей стране примерно одинаково - или падают или растут, в зависимости от курса рубля. Чем лучше экономическая ситуация в стране - тем дороже жилье в долларах.
Эффективно работающая экономика США делает доллар крепкой мировой валютой. И пока она таковой является, оценивать свои доходы, недвижимость, сбережения и активы в рублях - значит иметь неправильное представление о своем финансовом состоянии.
Это та экономическая реальность, с которой граждане бывшего СССР столкнулись совершенно неожиданно для себя. Ведь в стране, в которой доля импорта была минимальна, цены на товары и услуги в рублях были практически неизменными.
Так будет ли падать недвижимость в России в цене в ближайшее время?
С июля 2014 года по январь 2016 курс доллара вырос с 34 до 80 рублей. Как изменились цены на недвижимость в рублях за это время? Посмотрим график. С 2014 года стоимость жилья в долларах упала примерно в 2,5 раза и продолжает болтаться внизу.
Сейчас посмотрим на курс доллара. Перед прошлым импульсом с 34 до 80 р. за доллар была длительная консолидация с последующим выходом вверх. Сейчас подобная консолидация происходила на уровнях 56-70 рублей за доллар. Выход вниз и укрепление рубля, конечно же, не стоит исключать. Но, какие есть экономические предпосылки для этого? Выход вверх может произойти без предпосылок, даже если российская экономика не будет падать, а просто будет стоять на месте и при этом экономика США тоже будет стоять на месте и не расти. Но, какие варианты развития событий вам кажутся наиболее вероятными сейчас?
