Вы приняли решение продать квартиру. Перед вами встаёт резонный вопрос - как это сделать безопасно, быстро и получить максимально выгодную стоимость. Скажу точно, чтобы ответить на него, необходимо прибегнуть к опыту профессионалов.
Прежде чем выложить объявление, нужно сделать 3 вещи - определиться с ценой, привести квартиру к "товарному" виду и сделать качественное фото, написать информативный и продающий текст.
ОШИБКА! Публиковать объявление с некачественными фотографиями или вообще без них, но об этом чуть позже.
Определение цены.
Самое главное - определить правильную цену. От этого действия будет зависеть успех вашей затеи. Стоимость должна быть реальной и находиться "в рынке". Другими словами, цена должна быть такой, чтобы на неё нашёлся покупатель, а также максимально высокой, чтобы не "продешевить". Вопрос, очень сложный. Как его решить и определить "правильную" цену? И какие тут могут быть быть скрытые моменты.
В большинстве случаев, квартиру продавать жалко. Причина, вспоминаешь, сколько вложил в неё сил и денег, поэтому хочется не потерять эти вложения. А если продажа не спешная и можно подождать, то собственник, возможно, будет мыслить так: "Поставлю квартиру подороже и "попробую попродавать".
ОШИБКА! Так думать ни в коем случае нельзя и вот почему.
Высокая стоимость привлечёт звонки только риэлторов. Они вам будут постоянно названивать, но "реальных" покупателей практически нет. А где они? Смотрят аналоги вашей квартиры - только дешевле.
Пример:
Рыночная стоимость квартиры - 4 500 000 рублей.
Но собственник принял решение продавать за 5 000 000 рублей ( потому что он так считает, ему столько надо, он столько вложил и т.д.)
Проходит 3 месяца, он начинает понимать, что цена неадекватна и снижает её на 5 %. Теперь цена 4 750 000 рублей.
Но и это не рыночная цена. Квартиру не покупают. К тому же и риэлторы практически перестали звонить... Спустя два месяца собственнику приходиться снижать цену ещё на 5 %. Теперь цена в рынке - 4 500 000 рублей. Но продажи нет. Почему?
Все покупатели уже видели объявление в интернете и решили, что раз квартира не продалась до сих пор, значит с ней что-то не так. По этой причине звонки и отсутствуют.
И спустя ещё пару месяцев находится покупатель, который предлагает 4 000 000 рублей НАЛИЧНЫМИ. Уставший и измотанный собственник, звонками риэлторов и пустыми показами, уже согласен, так как это первое РЕАЛЬНОЕ поступившее предложение.
ИТОГ: 7 месяцев ожиданий и на руки 4 000 000 рублей вместо 4 500 000 рублей. 500 000 рублей - убытки от неправильно выставленной цены и 7 месяцев нервотрёпки.
Вывод: время - деньги! Если вы приняли решение продавать, значит надо продавать!
Так "как не продешевить"? Нужно посчитать, сколько в действительности стоит квартиры. Это и называется рыночная стоимость. Вам нужно узнать стоимость аналогичных объектов ( от и до) и выбрать максимально низкую отметку. Это и будет ваша "предельная" цена.
Как правильно посчитать? Вот как это делаю я и другие профессионалы, которые умеют продавать. Наш метод определения правильной цены заключается в следующем. Нужно найти ВСЕ существующее в продаже аналоги квартир( используем схожие параметры - район, тип дома, этаж, количество комнат и состояние)
Обзваниваем все такие квартиры и узнаём актуальность цены. При этом вы должны учесть, что стоимость в объявлениях как правило завышена, поэтому в вашем расчёте может быть погрешность. Поэтому здесь лучше воспользоваться моей бесплатной консультацией и я посчитаю среднерыночную стоимость вашей квартиры( у меня вы можете получить максимально точные данные - я знаю реальные цены).
Или делайте так:
- Адрес/район
- Количество комнат
- Общая площадь
- Тип дома
- Этаж\этажность
- Состояние
- Стоимость м кв
- Общая стоимость до и после торга
- Как давно продают
Подставляйте данные в эти параметры. Дальше - просто: если хотите продать квартиру быстро(2 недели - 1 месяц), поставьте цену, которая самая дешёвая у вашего абсолютного аналога. Вам нет нужды торопиться, тогда ставьте цену как у дорогих аналогов. Вот и всё. Тут нет ничего сложного, главное правильно всё просчитать.
Единственный минус этого способа - цены в интернете иногда могут сильно отличаться от цены по сделке. В зависимости от рыночной ситуации, такая оценка может быть не совсем точной. Профессионалы обладают информацией о реальной стоимости проданных объектах, поэтому их оценка будет более точной.
Подготовка квартиры к фотосессии и показу.
Пропускайте этот шаг, если у вас квартира в состоянии "от строителей" и переходите к следующему, всё и так хорошо. Но если в квартире уже кто-то жил, то нужно её прихорошить, чтобы завлечь покупателя, ведь в этом и есть наша цель.
Дам профессиональный совет. Преимущество специалиста в том, что он может взглянуть на вашу квартиру глазами покупателя. Попробуйте сделать так же. Уберите лишнее - фотографии, посуда, что выдаёт присутствие человека. Запомните: покупатель не должен чувствовать, что он у вас в гостях, он должен захотеть у вас остаться жить. Далее приводим в порядок квартиру - моем и убираем. Порой, если требуется, то перед показом наводим марафет в подъезде, поверьте, иногда это может сыграть вам на руку.
Вы только вообразите - генеральная уборка может прибавить к стоимости квартиры до 50 000 - 70 000 рублей, у меня лично были такие примеры. Я постоянно пользуюсь такими методами, вплоть до того, что показ квартиры назначаю на определённое время, для более выигрышного вида. А вы лучше всех знаете все плюсы и минусы своей квартиры. Используйте все эти хитрости - и у вас будет квартиру лучше чем аналоги.
Правильные фотографии.
Если у вас есть фотоапарат, то безусловно лучше сделать фото на него или пригласить профессионального фотографа - эта маленькая инвестиция принесёт вам хорошую прибыль, ведь качественные фото, это 80% успеха в привлечении покупателей.
Вы же решили делать фотографии сами и на смартфон, тогда действуем так. Квартиру мы привели в порядок, всё выглядит как гостиничный номер. Фото лучше делать в дневное время, утром или на закате, игра света может исказить "картинку". Все помещения должны быть максимально освещены. Фото комнат лучше делать находясь в углу и чтобы в кадр попадали противоположные две стены, высота камеры лучше 120-130 см от пола.
Делайте минимум по 2 кадра каждой комнаты и кухни, по 1 кадру санузлов, коридора, вида из окна, балкона, подъезда снаружи и внутри, двора и дома.
Рекомендую снять видеообзор квартиры и также добавить в объявление. Это поможет привлечь дополнительных покупателей.
Вот мы и сделали основную работу, определили рыночную стоимость и сделали качественные фотографии. Теперь нам остался завершающий шаг - написать продающее объявление и начать рекламную компанию.
Всё это будет в следующей статье.
Хотите купить квартиру в Севастополе или получить консультацию в сфере недвижимости заходите ко мне в инстаграм и пишите в личные сообщения.